부산지방법원 2025타경818. 부산광역시 남구 용호동 도시타워아파트 8층 803호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 8층에 위치한 공동주택으로, 비교 실거래의 기준 전용면적은 62.78㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 최경해와 최석호이며 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 두 사람은 2024년 9월 22일 상속을 원인으로 2025년 12월 11일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
경매를 신청한 채권자는 우리은행입니다. 신청채권액은 39,760,509원이고, 말소기준권리는 2010년 12월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행의 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 오래된 근저당권의 채권최고액 변경 이력과 실제 임대관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 전체 실거래 12건의 평균은 98,891,666원이지만, 최근 12개월 평균은 86,600,000원으로 낮아졌습니다. 전체 평균만 기준으로 보면 최저가가 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래를 우선하면 최저가가 오히려 시세를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 803호 도로명: 부산광역시 남구 용호로232번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 전용 62.78㎡ · 지상 15층 중 8층 |
| 단지 규모 / 준공 | 도시타워 · 232세대 · 1993.03.22 |
| 소유자 | 최경해(지분 2분의 1), 최석호(지분 2분의 1) · 상속등기 2025.12.11 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 입찰 단계 | 0회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 39,760,509원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2010.12.16 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 59,040,000원이었으나, 2011.05.09 변경등기로 36,240,000원이 되었습니다. 같은 날 우리은행의 별도 근저당권 33,960,000원이 추가로 설정되었습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 제일은행 근저당권 2건은 2008.01.30에 말소됐고, 신용호동새마을금고 근저당권도 2010.12.15에 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 현재의 인수 부담에 중복 계산해서는 안 됩니다. 2025.12.24 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 전체 평균보다 낮다
도시타워는 1993년 준공된 232세대 아파트입니다. 동일 단지의 유사 전용면적 거래 12건을 비교하면, 전체 평균은 98,891,666원입니다. 그러나 최근 12개월에 해당하는 5건의 평균은 86,600,000원으로, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 62.78㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 62.78㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 62.78㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 62.78㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2024.05 | 59.99㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2024.01 | 62.78㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 62.78㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 62.78㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.06 | 62.78㎡ | 10 | 124,000,000원 |
| 2023.03 | 62.78㎡ | 1 | 99,700,000원 |
| 2022.09 | 62.78㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 5건 | 86,600,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 98,891,666원 |
전체 12건은 65,000,000원~130,000,000원에 분포합니다. 감정가 90,000,000원은 전체 평균의 91.0%로 표면상 낮아 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 86,600,000원이며 최저가가 이보다 3,400,000원 높습니다. 최저가의 최근 시세 대비 비율은 103.9%입니다.
또한 최신 거래인 2026.08의 가격은 65,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 다만 해당 거래는 전용 59.99㎡, 2층이며, 본건의 비교 기준인 62.78㎡, 8층과 면적·층수에 차이가 있습니다. 반대로 2026.06에는 같은 전용 62.78㎡의 10층이 115,000,000원에 거래됐습니다. 개별 거래의 조건 차이를 반영하되, 최근 평균과 전체 추세를 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 우리은행 | 59,040,000원 | 59,040,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 우리은행 | 33,960,000원 | 28,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 93,000,000원 | 87,980,000원 |
위 예상배당은 집행비용 2,020,000원을 반영한 채권최고액 기준의 추정입니다. 을구 7번 근저당권의 2011.05.09 채권최고액 변경분이 배당 산식에 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
이 추정에 따르면 채권자 배당 합계는 87,980,000원, 채권자 미배당 합계는 5,020,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 다만 이러한 채권자 미배당은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검토는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 90,000,000원 | 5,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 72,000,000원 | 22,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 57,600,000원 | 36,836,800원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다. 단, 이는 미확인 대항력 임차인이나 별도 인수사항이 추가로 발견되지 않는다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 부산성모병원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 도로·지형. 북동측으로 폭 약 8m 도로에 접하며, 완경사지의 부정형 토지를 공동주택 부지로 이용하고 있습니다.
- 건물. 1993.03.22 준공된 232세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 15층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보, 소화전 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제2종전용주거지역 관련 사항이 있으며, 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다.
- 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가 확인되는 단지지만, 유사 면적 거래가격이 65,000,000원에서 130,000,000원까지 넓게 분포합니다. 준공 연도와 층별·면적별 거래 차이, 최근 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 98,891,666원보다 최근 12개월 평균 86,600,000원을 우선 참고해야 합니다. 신건 최저가 90,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -19.6%이므로, 매각기일에 가까운 거래가격과 같은 면적의 거래 사례를 추가로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 7번 근저당권은 채권최고액이 59,040,000원에서 36,240,000원으로 변경됐습니다. 예상배당의 최초 채권최고액 적용과 실제 채권계산서 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 확정일자 및 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원입니다. 유찰 시점의 최근 시세가 추가 하락했는지도 함께 확인해야 합니다.
- 노후 건물 관리 상태. 1993년 준공된 건물인 만큼 공용부 보수 이력, 승강기 상태, 누수 및 내부 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도 가격은 보수적으로”
부산 도시타워아파트 803호는 2010년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 신고된 임차인도 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인 없이 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
가격 메리트는 더욱 분명하게 제한적입니다. 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 86,600,000원의 103.9%이며, 최근 거래 추세도 -19.6%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리조건부 양호, 신건 가격은 보류입니다. 근저당 변경등기와 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래가격을 기준으로 응찰가를 재산정하는 접근이 적절합니다. 유찰 후에는 가격 조건이 개선될 수 있지만, 하락 추세까지 고려해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
