* 예상 미배당액은 전세권 설정금액 200,000,000원과 변경 후 금액 300,000,000원이 각각 반영된 배당모형 수치입니다. 두 금액은 동일 전세권의 변경 전후 금액이므로 독립 채권처럼 합산해서는 안 됩니다.

부산지방법원 2025타경827. 정관읍 매학리 744, 구연로 19에 위치한 집합건물 1층 106호입니다. 물건 분류에는 대지로 기재돼 있지만, 등기는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 실제 매각 대상의 전유부분·대지권 및 이용관계를 정확하게 확인해야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 엔디엘투주식회사입니다. 2018년 12월 15일 매매를 원인으로 2018년 12월 31일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 3,750,000,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 전세권·추가 근저당권·여러 압류가 이어졌고, 부산은행의 임의경매로 연결됐습니다.

권리의 순서만 보면 2018년 부산은행 근저당을 기준으로 정리할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 후순위 권리의 소멸과 현장 점유의 해소를 같은 문제로 보면 안 됩니다. 경매와 공매 진행이 교차하는지, 실제 점유자가 누구인지, 어느 부분을 독립적으로 인도받을 수 있는지에 대한 확인이 투자 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 기준

말소기준은 2018년 12월 31일 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 2018년 상반기에 설정됐던 부산은행 근저당권들과 수협 근저당권은 같은 해 말 등기상 말소됐습니다. 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 별도의 근저당권이 있는 구조는 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 에스엠유통의 전세권, 부산은행의 추가 근저당권, 압류 및 임의경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류에 연결된 국세·지방세 등은 등기 말소 여부와 실제 배당 우선순위를 구별해야 합니다. 당해세와 법정기일에 따른 우선권은 별도로 확인해야 하며, 후순위 권리가 말소된다는 이유만으로 세금의 배당 영향까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 점유·임차인 — 매각 후 명도 위험을 분리해서 보자

현황조사에는 영업 관련 점유 신고가 여러 건 등장합니다. 홍짬뽕 김진환, (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미, 홍길동 김진환의 기록이 있으며, 별도로 성명이 확인되지 않은 주거용 점유 기록도 존재합니다.

기명 조사기록은 3건이지만, 김진환 명의가 서로 다른 표기로 중복 등장하므로 이를 곧바로 서로 다른 임차인 3명으로 확정해서는 안 됩니다. 사업체별 점유와 실제 계약당사자, 미상 점유의 독립 여부를 확인해야 합니다. 실제 임차인 수는 현장 및 계약관계 확인이 필요합니다.

기명 점유자의 대항력 없음 표시는 기재된 전입일이 2018.12.31 말소기준보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 상가 임대차의 사업자등록·인도 시점, 확정일자, 배당요구 및 실제 계약관계는 별도 대조가 필요합니다. 미상 점유자의 대항력은 확정할 수 없습니다.

③ 전세권 — 200,000,000원과 300,000,000원의 관계

을구 9번에는 주식회사에스엠유통을 전세권자로 하는 전세권이 2019년 1월 4일 설정됐습니다. 최초 전세금은 200,000,000원, 존속기간은 2019년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지이며, 범위는 업무용 1층 106호 건물 전부입니다.

2019년 1월 14일 을구 9-2번으로 전세금이 300,000,000원으로 변경됐습니다. 이는 별개의 전세권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 9번 전세권의 변경 등기입니다. 따라서 전세금 200,000,000원과 300,000,000원을 합쳐 500,000,000원의 서로 다른 전세금 채권으로 해석해서는 안 됩니다.

전세권 설정과 변경 모두 부산은행 말소기준 이후이므로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 전세권에 대한 예상배당은 0원으로 제시돼 있으나, 후순위 전세금의 미배당액이 그대로 매수인의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 가격 판단 — 시세 검증 없이 20.30억의 메리트를 말할 수 없다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,030,000,000원입니다. 현재 가격이 감정가 대비 할인된 것은 아닙니다. 현재 확인할 수 있는 것은 경매가격과 과거 소유권이전 거래가액 3,750,000,000원뿐입니다.

그러나 과거 거래가액을 현재 시세로 그대로 간주하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 제1종근린생활시설로 이용되는 1층 구분건물은 점포의 위치·경계·임대수익·공실 가능성 및 실제 사용 범위에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최근 유사 호실 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가가 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

* 회차별 금액은 배당모형의 가정값이며 실제 유찰이나 매각가격을 예고하지 않습니다. 미배당 합계에는 전세권 변경 전후 금액의 중복 반영 가능성이 있습니다. 인수 0원 또한 기재된 권리의 산출값으로, 미상 점유에 대한 권리확정 결과를 반영한 최종 보증액이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,030,000,000원 가정)

신건 매각가 2,030,000,000원을 가정하면 집행비용 22,700,000원을 차감한 2,007,300,000원이 부산은행 말소기준 근저당에 배당되는 모형입니다. 후순위 전세권 및 추가 근저당권에 대한 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다.

다만 전세권 변경 전후 금액을 별개의 채권액처럼 합산한 부분은 조정이 필요하며, 국세·지방세 압류와 연관된 당해세, 배당상 우선권, 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표는 확정 배당표가 아닌 검토용 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 중앙공원 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 근린공원 등으로 형성돼 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 1층 106호입니다. 외벽은 판넬붙임 등이며, 전기·승강기·위생·급배수설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 토지는 남측 약 16m, 동측 약 8m 내외 도로와 접합니다. 차량 진출입과 상가 접근성은 실제 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지의 지목은 주차장이고, 공시지가는 1,390,000원/㎡입니다.
• 현장 구조. 외부에 별도 호수표시가 없어 건축물현황도를 기준으로 106호의 위치를 특정했습니다. 인접 호실과 경계를 일부 허물어 일체로 사용 중인 것으로 관찰됐습니다.
• 내부상태. 소유자·이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 어려웠습니다. 상품과 진열대 등이 다수 방치된 것으로 관찰됐으며, 내부구조 및 관리상태의 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 실제 이용은 제1종근린생활시설입니다. 상업용 구분건물은 임차수요·점포 노출·독립 사용 가능성·임대수익에 따라 거래조건이 달라지므로, 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 6번 부산은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 전세권·추가 근저당 및 압류의 소멸 범위를 최신 등기와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고 2026-17346-001 관련 진행 여부와 법원경매 2025타경827의 관계를 확인하세요.
• 전세권 변경관계. 을구 9번 전세권과 9-2번 변경등기는 동일 권리의 변경 전후 관계입니다. 전세금 200,000,000원과 300,000,000원의 중복 계상을 피하고 실제 배당요구 및 권리소멸 조건을 확인하세요.
• 기명 점유자 대조. 홍짬뽕 김진환, 어메이징 바베큐 정관점 심수미, 홍길동 김진환의 계약당사자·사업자등록·점유부분을 대조하세요. 동일 성명 기록의 중복 가능성도 확인해야 합니다.
• 미상 점유 검증. 주거용으로 기재된 성명 미상 점유의 실제 존재 여부와 대항력 가능성을 확인하세요. 보증금·전입·계약관계가 확인되기 전에는 인수위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
• 현장 경계 확인. 106호의 호수표시, 건축물현황도, 인접 호실과 허물어진 경계, 독립출입 및 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 내부·명도 비용. 내부 확인이 제한됐고 상품 및 진열대가 다수 관찰됐습니다. 실제 시설 상태, 잔존 물품의 소유관계, 인도 및 원상회복에 필요한 비용을 점검하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류 및 당해세 우선배당 가능성, 미납 공용관리비 등을 확인하세요. 배당표상의 0원 인수와 별개로 실제 부대비용이 발생할 수 있습니다.
• 시세·수익성 검증. 제1종근린생활시설 1층 구분건물의 최근 유사 실거래, 실제 임대료, 공실 여부와 예상 수익률을 조사한 후 입찰가를 결정하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도·공매 진행상태를 함께 확인하세요.

맺으며 — “말소될 권리와 해결될 문제는 다르다”

이 사건은 부산은행 근저당을 말소기준으로 삼을 수 있다는 점에서 등기상 권리의 우선순위는 비교적 명확합니다. 후순위 전세권과 추가 근저당권 등의 매각 소멸이 예상되고, 제공된 배당 가정에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 0원은 모든 문제가 사라진다는 뜻이 아닙니다. 실제 점유자 수와 임대관계가 확정되지 않았고, 미상 점유자의 대항력도 판정할 수 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기, 불명확한 호수표시, 인접 호실과의 경계 훼손, 내부 미확인 문제가 겹쳐 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 2,030,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 인정할 충분한 근거가 없습니다. 과거 거래가액과의 단순 비교나 후순위 권리의 소멸만으로 투자매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 현 단계 입찰 보류 및 실사 우선입니다. 공매와 법원경매의 진행관계, 점유자의 실제 권리, 106호 경계 및 독립 사용 가능성, 최신 상가 거래·임대수익이 검증돼야 비로소 적정 입찰가를 논할 수 있습니다. 등기상 말소는 가능해 보여도, 현장 리스크까지 해소된 물건은 아닙니다.