부산지방법원 2025타경869. 부산 남구 문현동 대성아파트 씨동 2층 502호에 대한 임의경매입니다. 공식적인 물건 용도는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 건물은 1979년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 3층 건물로, 매각 대상은 2층 502호입니다.
등기상 소유자는 도형률입니다. 2010년 4월 23일 도치훈 명의로 거래가 57,000,000원에 취득한 뒤 개명 사실이 등기되어 있습니다. 2016년 9월 28일 하나은행 근저당권 69,300,000원이 설정되었고, 이를 말소기준권리로 하여 이후 대부업체 근저당과 가압류, 압류가 이어졌습니다. 하나은행의 경매 청구금액은 59,607,457원입니다.
문제는 등기부상 채권의 숫자보다 말소기준권리 이전의 전입자입니다. 김성진은 2010년 5월 11일 전입한 것으로 조사됩니다. 이 전입 시점은 하나은행 근저당권 설정보다 앞서지만, 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부 등이 확정되지 않았습니다. 따라서 현재는 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 배당예상표상의 인수액 0원을 확정적인 매수인 부담액으로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 산87-2 대성아파트 씨동 2층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 문현로66번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 중 2층 · 1979.09.28 사용승인 |
| 실거래 비교면적 | 55.17㎡ |
| 소유자 | 도형률 (2010.04.23 취득 당시 도치훈, 이후 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 경매 청구금액 | 59,607,457원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28 하나은행 근저당권 · 채권최고액 69,300,000원 |
| 조사된 점유자 | 김성진 · 2010.05.11 전입 · 임대차보증금 미상 |
| 토지 관련 사항 | 제2종일반주거지역 · 준보전산지 포함 · 공부상 지목 임야, 현황 대 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입이 문제
말소기준권리는 2016년 9월 28일 하나은행 근저당권입니다. 테크메이트코리아대부 근저당권, 부산신용보증재단·하나카드·비엔케이캐피탈 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 등은 그 이후 설정된 권리로, 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
하나은행보다 이전에 설정되었던 새마을금고 및 현대캐피탈 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다. 다만 등기상 근저당권이 소멸한다는 사실과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않았다
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 임차인·점유 관련 인물은 김성진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고와 중복된 인물은 아니며, 실제 임대차 계약의 내용과 법적 지위는 추가 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 2010.05.11 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수 위험 금액 미확정 |
배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 확정일자 및 배당요구 요건이 충족되어 있는지에 따라 배당 가능성과 매수인에게 남는 보증금의 범위가 달라질 수 있습니다. 현재 단계에서는 우선변제권을 인정하거나 부정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 93.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
비교 대상은 대성(87-2) 공동주택입니다. 총 36세대, 사용승인일은 1979.09.28입니다. 확인된 실거래는 2022년 2건으로, 가격은 모두 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 55.17㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 49.82㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 2건 | — | 150,000,000원 |
최저매각가 140,000,000원은 과거 실거래 평균 150,000,000원의 93.3%로, 명목상 차이는 10,000,000원입니다. 그러나 이는 인수보증금을 제외한 최저가끼리의 비교일 뿐입니다.
더 중요한 문제는 비교 거래의 시점입니다. 가장 최근 확인된 거래가 2022년 10월입니다. 2026년 10월 매각을 검토하면서 이 거래를 현재 시세로 간주하기는 어렵습니다. 또한 비교 거래 2건 중 한 건은 49.82㎡로 면적 차이도 있습니다. 따라서 과거 거래 대비 93.3%라는 수치만으로 현시점의 시세 할인이나 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
현재 확인된 거래 사례만으로는 최근 가격이 상승 중인지, 하락 중인지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 시세 상승을 전제한 입찰이나 과거 거래 평균만을 기준으로 한 가격 가점은 배제해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
아래 배당은 등기상 확인된 주요 채권과 추정 집행비용을 기준으로 한 가상 계산입니다. 김성진의 보증금과 배당권, 당해세 및 국민건강보험공단 등 별도 압류채권의 구체적인 우선순위·배당액은 확정 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 | — |
| 1. 하나은행 근저당 | 69,300,000원 | 69,300,000원 | 0원 |
| 2. 테크메이트코리아대부 근저당 | 33,000,000원 | 33,000,000원 | 0원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 38,000,000원 | 34,940,000원 | 3,060,000원 |
| 4. 하나카드 가압류 | 10,462,598원 | 0원 | 10,462,598원 |
| 5. 비엔케이캐피탈 가압류 | 11,308,896원 | 0원 | 11,308,896원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 주요 채권 합계 | 162,071,494원 | 137,240,000원 | 24,831,494원 |
주요 채권 예상배당 137,240,000원과 집행비용 2,760,000원의 합계가 매각대금 140,000,000원입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 가정했으며, 실제 채권잔액·조세 우선순위·임차인 배당에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 그대로
| 구분 | 최저가 가정 | 주요 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 140,000,000원 | 24,831,494원 | 미상 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 112,000,000원 | 52,439,494원 | 미상 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 89,600,000원 | 74,484,294원 | 미상 |
1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이는 입찰가격의 변화일 뿐, 임차인의 법적 지위나 보증금 문제를 해소하지 않습니다.
선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 인수 구조가 확인된다면, 낙찰가 하락이 오히려 미배당 보증금의 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수보다 보증금 인수 여부의 확정이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 문현동 문현여자고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 북측 인근 문현로에 일반버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1979년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있으며, 장기간 사용된 건물인 만큼 실제 유지보수 상태 확인이 중요합니다.
- 도로·지형. 토지는 주변보다 다소 높은 곳에 위치하며, 북서측 약 6m 포장도로와 북동측 약 3m 막다른 도로에 접합니다. 진입 동선과 주차·차량 이용의 실제 편의성을 점검할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 준보전산지, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 공시지가는 982,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황의 차이. 등기 및 공부상 지목은 임야이나 현황은 대로 이용 중입니다. 이용 현황과 공부상 지목이 다르므로 토지 관련 인허가, 이용·처분 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 36세대의 오래된 소규모 공동주택으로, 확인된 거래는 2022년 2건입니다. 현재 매수 수요와 거래가격을 판단할 표본이 제한적이므로, 대단지 공동주택과 같은 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성진의 임대차 사실관계. 실제 점유 여부, 임대차 계약 체결 여부, 전입의 연속성과 점유 상태를 확인하세요. 선순위 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 보증금 원금 및 잔액. 보증금 금액, 반환·변제 내역, 계약 변경 여부를 확인해 매수인에게 남을 수 있는 잔액을 산정해야 합니다. 이 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않습니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자, 배당요구 여부와 유효성, 배당순위를 함께 검토하세요. 실제 배당액에 따라 인수 위험이 달라집니다.
- 조세채권 우선순위. 수영세무서·부산 남구의 압류와 관련된 체납액, 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 국민건강보험공단 압류도 함께 점검해야 합니다.
- 말소기준권리와 근저당 잔액. 2016.09.28 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 소멸관계를 검토하고, 실제 채권잔액과 예상배당액을 대조하세요.
- 실거래 현재성. 2022년 거래가를 현재 시세로 사용하지 마세요. 2026년의 유사 물건 거래와 상태·면적·층별 가격 차이를 확인한 뒤 취득원가와 비교해야 합니다.
- 건물 및 토지 상태. 1979년 사용승인 건물의 누수·균열·설비 상태와 공부상 임야, 현황 대의 차이에 따른 문제를 확인하세요. 미납 관리비와 명도 비용도 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.4억이 취득원가 1.4억은 아니다”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2010년 전입한 김성진의 법적 지위와 보증금이 확정되지 않았다는 것입니다. 하나은행 근저당 이후의 등기상 권리가 소멸하더라도, 그 이전 전입자가 가진 대항력과 보증금 승계 위험은 별도의 문제입니다.
과거 실거래가 150,000,000원과 최저가 140,000,000원 사이에는 10,000,000원의 차이가 있지만, 이는 2022년 거래를 기준으로 한 비교이고 보증금 인수를 반영하지 않았습니다. 게다가 1979년 사용승인된 36세대 규모의 공동주택이라는 특성과 토지 지목의 차이, 조세 관련 압류까지 고려해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류입니다. 위험의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 될지 확정할 수 없다는 점입니다. 임차보증금과 대항력, 실제 배당·인수 범위가 확인되고 최신 거래가격으로 환금성까지 검증된 이후에야 응찰 가능한 가격을 산정할 수 있습니다.
