부산지방법원 2025타경885. 해운대구 송정동에 있는 해운대경보이리스힐아파트 102동 101호입니다. 전용면적은 75.5659㎡이고, 21층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 권민지이며, 2018년 4월 27일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 223,300,000원입니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤로 저축은행 근저당과 여러 금융기관의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등이 등기되었습니다. 일부 권리는 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 후순위 권리들도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 등기상 권리 소멸과 별개로 실제 점유자 및 미등기 임차인의 대항력 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 949 해운대경보이리스힐아파트 102동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 송정광어골로82번길 85-11 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 전용면적 | 75.5659㎡ |
| 층수 | 21층 건물 중 1층 |
| 단지규모 | 230세대 · 사용승인 관련 준공일 2018.02.27 |
| 소유자 | 권민지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 218,963,712원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
핵심은 2018.04.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 223,300,000원이며, 이를 기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2022.02.07 설정된 에스비아이저축은행 근저당권은 채권최고액 217,200,000원이며, 2025.04.29 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 예상배당에서는 해당 근저당권에 180,200,000원이 배정되어 있지만, 실제 배당권리자와 확정 채권액은 권리이전 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균의 99%, 그러나 1층이라는 변수
해운대경보이리스힐아파트 동일 평형의 실거래 표본 12건을 보면 평균은 414,333,333원입니다. 이번 신건 최저가 410,000,000원은 평균의 99.0%로, 평균보다 4,333,333원 낮은 수준에 불과합니다. 가격 차이가 크지 않으므로 단순히 시세보다 낮다고 해서 충분한 경매 할인으로 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.57㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 75.57㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 75.53㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 75.53㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 75.57㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 75.57㎡ | 8 | 467,000,000원 |
| 2025.10 | 75.57㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 75.57㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 75.57㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2025.06 | 75.57㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2025.06 | 75.57㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2025.06 | 75.57㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 12건 | 414,333,333원 |
동일 평형 실거래 표본에는 반복 기재된 거래 및 2025.06 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 집계된 평균은 참고하되, 거래의 독립성과 기간을 확인하고 최근 저층 거래도 함께 비교해야 합니다.
가장 최근 거래는 2026.03, 18층, 510,000,000원입니다. 하지만 이를 이번 1층 물건의 직접적인 기준가격으로 삼기는 어렵습니다. 2026.02의 4층 거래는 340,000,000원, 2025.12의 3층 거래는 365,000,000원입니다. 실제 본건과 층수가 더 가까운 저층 거래가 신건 최저가보다 낮다는 점이 중요한 가격 검토 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 223,300,000원 | 223,300,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 217,200,000원 | 180,200,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,819,231원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 9,685,524원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 모아저축은행 | 19,530,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 410,000,000원에서 추정 집행비용 6,500,000원을 제외하면 채권자에게 403,500,000원이 배당되는 계산입니다. 하나은행에는 채권최고액 기준 223,300,000원, 후순위 근저당에는 180,200,000원이 배정됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
전체 채권액 500,535,200원에 비해 예상 채권자 배당액이 부족하여 97,035,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이러한 채권 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면, 채권자가 전액 배당받지 못했다는 이유만으로 매수인에게 미배당 채무가 이전되는 것은 아닙니다.
배당액은 집행비용 추정과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 하나은행 청구금액은 218,963,712원이며, 실제 배당액은 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 근저당은 권리이전 내역 확인이 필요합니다. 국민건강보험공단 압류 관련 실제 우선징수액, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 410,000,000원 | 97,035,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 328,000,000원 | 177,927,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 262,400,000원 | 242,608,800원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가는 328,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 262,400,000원입니다. 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임차관계가 아직 확인되지 않았으므로 가격이 내려가는 것과 권리 위험이 해소되는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 송정동 소재 KT부산해저통신빌딩 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 북동측 직선거리 약 1.2㎞에 동해선 송정역이 있습니다. 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 21층 아파트 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 본건은 1층으로 층별 거래가격 차이를 특히 주의해야 합니다.
- 토지. 북동하향 경사지에 조성된 부정형 토지이며, 북동측 및 남동측으로 소로에 접합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등과 보전산지·임업용산지 관련 저촉사항이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 1,453,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 230세대 단지로 동일 평형의 실거래 표본은 존재하지만, 거래가격이 340,000,000~510,000,000원까지 분산됩니다. 고층과 저층의 가격 차이가 크므로 1층 매각 시에는 평균가격보다 저층 거래 사례를 중시하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.04.27 하나은행 근저당권과 이후 등기된 후순위 권리의 소멸관계를 최종 등기부에서 대조하세요.
- 후순위 근저당권 이전. 에스비아이저축은행 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 내역과 배당권리자 및 확정 채권액을 확인하세요.
- 임차관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 확인해 대항력 있는 임차인이나 인수 부담이 존재하는지 점검하세요.
- 1층 가격 검증. 집계 평균 414,333,333원만 보지 말고 3~4층 거래가격 340,000,000~365,000,000원과 비교하세요. 본건의 향·일조·내부 상태도 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 신건 410,000,000원과 유찰 가정가 328,000,000원·262,400,000원을 비교하되, 실제 다음 회차의 최저가와 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 공과금·체납 관리비. 국민건강보험공단 압류가 있으므로 관련 징수채권과 배당 우선순위를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분도 점검하세요.
- 과거 경매 이력. 2023년 강제경매개시결정과 2024년 임의경매개시결정은 취하되어 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2025타경885와 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 현장 및 원본 대조. 1층의 채광·사생활·소음·습기 상태를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 하나은행 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 권리 소멸형 경매입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 후순위 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자 채무가 되는 구조는 아닙니다.
그러나 임대관계가 확인되지 않은 상태에서 모든 인수 가능성이 확정적으로 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다. 점유 및 임차관계 확인이 먼저입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 410,000,000원은 최근 집계 평균 414,333,333원의 99.0%입니다. 저층 거래 중에는 이보다 낮은 사례가 있고, 이번 매각대상은 1층입니다. 단지 평균 유찰횟수도 1.3회로 집계됩니다.
결론은 권리구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 실제 저층 시세와 유찰 후 가격을 재평가하는 보수적 접근이 적절합니다.
