울산지방법원 2024타경106503. 경남 양산시 신기동의 양산우방아이유쉘 103동 3층 302호 아파트입니다. 22층 건물의 3층에 위치하며, 동일 단지 시세 비교 대상 면적은 약 84.95㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김진수이고, 2014년 10월 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 구조에서 가장 중요한 것은 2021.07.06. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 152,900,000원의 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국민은행의 추가 근저당, 페퍼저축은행 관련 근저당, 울산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류가 이어졌습니다. 기본적으로 말소기준 이후의 담보권과 압류권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 페퍼저축은행 근저당권에는 이후 채권양도와 권리이전 등기가 이어졌고, 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 따라서 등기상 말소 및 이전 경위, 실제 채권자와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다. 권리 소멸 예상과 실제 점유관계 확인은 구별할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경106503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신기강변1길 11, 103동 3층 302호 (신기동, 양산우방아이유쉘) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 건물 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 22층 중 3층 302호 |
| 시세 비교 면적 | 84.9474㎡ (최근 거래 유사 면적 84.89~84.95㎡) |
| 단지 규모 | 581세대 · 2014.07.01 준공 |
| 소유자 | 김진수 · 2014.10.06 소유권이전등기 |
| 감정가 | 311,000,000원 |
| 최저매각가 | 311,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 81,521,992원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.06 · 을구 6번 · 국민은행 근저당권 152,900,000원 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당계산 기준) |
① 권리 흐름 — 2021년 국민은행 근저당이 기준
국민은행에는 말소기준권리 외에 2021.07.12. 설정된 채권최고액 89,100,000원의 추가 근저당권이 있습니다. 국민은행 두 근저당권의 채권최고액을 합하면 242,000,000원입니다. 다만 채권최고액은 담보한도이며 실제 잔존채무액과 동일한 금액으로 확정할 수는 없습니다.
원 근저당권의 말소 표시와 후속 권리이전 기재가 함께 있으므로, 을구 9번·10번 근저당권의 최종 존속 여부와 부기등기의 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다. 이들 채권의 이전을 별개의 신규 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 — 인수액 0원과 명도 위험은 별개
다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 확실히 없다는 의미는 아닙니다. 실제 거주자가 소유자인지, 별도의 점유자 또는 임차인이 있는지, 전입세대와 점유관계가 일치하는지를 추가 확인해야 합니다.
미확인 점유자에 대해 대항력 있음으로 단정할 수 없으며, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 점유 사실, 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등이 확인될 때까지는 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
따라서 본 분석의 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당계산에 따른 추정치이며, 미확인 임차관계가 밝혀질 경우 실제 인수 위험은 다시 평가해야 합니다. 소유자나 기타 점유자의 명도 필요성도 현장조사 후 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.11억은 최근 시세의 99.0%
양산우방아이유쉘의 유사 면적대 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 기간의 장기 평균만 보는 것이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 거래 수준을 함께 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5층 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 19층 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 19층 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10층 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 1층 | 274,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 2층 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 22층 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 5층 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 15층 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 2층 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 18층 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 21층 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89~84.95㎡ | 12건 | 314,083,333원 |
최근 거래가격은 270,000,000원~375,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 314,083,333원이고, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 315,000,000원입니다.
현재 최저매각가 311,000,000원은 최근 평균보다 3,083,333원 낮으며, 평균 대비 비율은 99.0%입니다. 최신 거래가보다도 4,000,000원 낮지만, 이 정도 차이만으로 충분한 가격 메리트가 확보되었다고 보기는 어렵습니다.
최근 거래에서도 2026년 2월 2층 거래 270,000,000원, 2026년 3월 5층 거래 300,000,000원, 2026년 4월 1층 거래 274,000,000원이 존재합니다. 반면 같은 2층이라도 350,000,000원에 거래된 사례가 있어 층수만으로 적정가를 단정하기 어려운 시장입니다. 개별 상태 확인이 반드시 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (311,000,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,154,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 6 | 152,900,000원 | 152,900,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 8 | 89,100,000원 | 89,100,000원 |
| 3. 울산신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,846,000원 |
채권최고액과 청구금액을 사용한 단순 추정배당입니다. 집행비용은 추정치이며 국의 압류 관련 세금, 실제 피담보채무, 채권양도에 따른 배당관계, 미확인 임차인의 우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
위 예상배당표에는 국민은행 근저당과 울산신용보증재단 가압류가 반영되어 있지만, 페퍼저축은행의 청구채권은 별도 배당 항목으로 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전과 말소 이력, 채권승계, 신청채권자의 지위 등을 확인하지 않은 상태에서 페퍼저축은행의 실제 배당액이 0원으로 확정되었다고 보아서는 안 됩니다.
특히 소유자 잔여금 33,846,000원은 이 단순 배당모형의 결과일 뿐, 실제 채권자들에게 배당하고 남는 금액으로 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리는 별도 확인
현재는 감정가 100%의 신건이며, 향후 유찰을 가정한 가격과 채권자 미배당 예상액은 다음과 같습니다. 회차별 가격 인하는 가정이며 실제 다음 매각기일과 최저가를 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 311,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 248,800,000원 | 27,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 199,040,000원 | 76,546,560원 | 0원 |
각 회차의 채권자 미배당은 단순 배당모형에 따른 수치입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 후순위 채권자의 배당 부족이 곧 매수인의 채무 승계로 연결되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 신기동 소재 신기초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택과 업무시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 주변 도로망과 주차장 시설 상태도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이고 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 있습니다.
- 단지 규모. 2014.07.01 준공된 581세대 아파트단지입니다. 유사 면적 실거래 12건이 확인되므로 거래사례를 통한 가격 비교가 가능합니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로1류·중로3류에 접하고 소공원에 일부 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 778,900원/㎡입니다. 토지는 부정형이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 270,000,000원부터 375,000,000원까지 넓게 분포합니다. 매매사례는 존재하지만 층·향·관리상태 등에 따라 실현가격 차이가 클 수 있어, 최근 평균만으로 즉시 매도 가능가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리. 을구 6번 국민은행 근저당권의 설정일 2021.07.06.과 채권최고액 152,900,000원을 원본 등기부로 대조합니다.
- 국민은행 추가 근저당. 을구 8번 근저당권 89,100,000원의 후순위 관계 및 실제 잔존채무를 확인합니다.
- 페퍼저축은행 채권이전. 을구 9번·10번 근저당권의 말소 여부, 2026.05.19. 채권양도와 권리이전 부기등기의 관계, 2026.10.06. 근질권 말소 경위를 확인합니다.
- 신청채권자 배당 문제. 청구금액 81,521,992원에 대해 계산상 예상배당 0원이 표시된 이유를 배당요구 및 채권승계 자료로 확인합니다.
- 국의 압류. 2025.08.08. 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인합니다.
- 임차인·점유조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사서·실제 점유자를 대조하고, 점유자가 발견되면 대항력 및 보증금 인수 가능성을 별도로 판단합니다.
- 소유자 및 점유자 명도. 명도 대상자를 확인하고, 필요하면 인도명령 또는 협의에 따른 명도비용을 계산합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 미납 관리비와 전유부분 하자, 누수·수리 필요성, 실제 내부상태를 확인합니다.
- 시세 상한. 최근 평균 314,083,333원과 최신 거래 315,000,000원을 참고하되, 3층이라는 개별조건을 반영해 입찰 상한을 설정합니다.
- 매각조건. 2026.10.27. 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고로 재확인합니다.
종합 판단 — 권리는 검토 가능, 신건 가격은 신중
이 아파트는 말소기준 이전에 매수인이 인수해야 할 별도의 존속 담보권이 확인되지 않고, 배당계산상 인수액도 0원입니다. 다만 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점에서 권리 안전을 확정적으로 표현하기는 어렵습니다.
가격에서는 현재 신건 최저가 311,000,000원이 최근 거래 평균 314,083,333원과 거의 같습니다. 최근 평균보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 그 차이는 작고 실제 물건은 3층이어서 개별가격 검증이 중요합니다. 평균 대비 약간 낮다는 이유만으로 저가매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다.
특히 신청채권자 페퍼저축은행의 청구금액과 예상배당 계산 사이의 불일치, 근저당권 관련 후속 이전등기, 국의 압류 및 임대관계 미상 사항이 정리되지 않았다면 입찰을 서두를 이유는 없습니다.
결론은 ‘권리 구조는 비교적 양호하나 추가 확인이 필요하고, 신건 가격 메리트는 제한적’입니다. 현재 가격에서 응찰한다면 최근 시세에 대한 보수적인 해석과 명도·취득부대비용을 반영해야 합니다. 유찰 시에는 가격 조건이 개선될 수 있으나, 실제 인수 위험과 배당관계는 그때 다시 점검해야 합니다.
