울산지방법원 2024타경108370. 울주군 온양읍 발리의 울산온양서희스타힐스 101동 7층 701호, 전용 84.993㎡ 아파트입니다. 760세대 규모의 단지로 2017년 9월 준공됐습니다.

소유자 이경환은 2017년 12월 13일 거래가액 266,360,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 경남은행 근저당 2건과 애큐온저축은행 근저당이 설정됐고, 채무 관련 가압류도 잇따랐습니다. 2024년 5월 29일에는 애큐온저축은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부에 권리 항목이 여러 건 보인다고 해서 낙찰자가 그 채무를 모두 떠안는 것은 아닙니다. 실제로 중요한 것은 말소기준권리보다 앞서는 인수 권리가 있는지, 그리고 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 있는지입니다. 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 반면, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계 확인이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2019년 10월 28일 설정된 경남은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원입니다. 이후 경남은행이 2020년에 추가 설정한 105,172,000원 근저당권과 애큐온저축은행의 180,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

울산신용보증재단, 케이비캐피탈, 오케이저축은행의 가압류 3건 역시 말소기준 이후에 설정됐습니다. 이들 가압류는 예상배당에서 돈을 받지 못하더라도 낙찰자가 그 미배당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

울산온양서희스타힐스의 전용 84.99㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2026년 1월부터 8월까지 확인된 거래로, 평균은 348,833,333원, 최저는 315,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다.

감정가이자 신건 최저가인 330,000,000원은 최근 12건 평균인 348,833,333원의 94.6%입니다. 평균만 보면 할인된 가격입니다. 그러나 가장 최신인 2026년 8월 실거래가 323,000,000원과 비교하면 오히려 7,000,000원 높은 가격입니다.

동일한 7층의 2026년 4월 거래는 350,000,000원이지만, 2026년 8월의 18층 거래는 323,000,000원입니다. 층수와 개별 상태가 서로 달라 직접적인 가격 등치는 어렵습니다. 특히 최근 거래가 평균보다 낮게 형성된 만큼, 과거 상대적으로 높은 가격이 평균을 끌어올린 효과를 배제해서는 안 됩니다.

이 단지의 집계된 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 과거 평균 유찰이 많았다는 근거는 없으므로 유찰을 당연하게 예상할 수는 없습니다. 다만 아래와 같이 유찰 시 가격이 내려가는 경우의 시나리오를 준비해 두는 것은 가능합니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 5,420,000원을 먼저 공제하는 가정이며, 당해세 및 별도 우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 미배당액은 배당요구, 확정 채권액 및 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 330,000,000원에서 집행비용을 제외한 324,580,000원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 경남은행 근저당 2건은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 애큐온저축은행에는 164,408,000원이 배정됩니다. 애큐온저축은행의 경매 청구액은 146,964,810원으로, 위 예상배당액은 청구액을 초과하지만 채권최고액 기준의 단순 추정배당이므로 실제 확정채권액에 따른 배당과는 구별해야 합니다.

채권자 전체 미배당 예상액은 106,298,518원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 중요한 점은 채권자들이 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수할 금액은 다르다는 것입니다. 확인된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하므로, 해당 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다

1회 유찰을 가정하면 최저가가 264,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 211,200,000원으로 낮아집니다. 이에 따라 채권 미배당액은 증가하지만, 확인된 등기상 권리의 매각 소멸 관계는 달라지지 않습니다. 다만 이는 동일한 권리·점유 조건을 전제한 시뮬레이션입니다. 실제 매각기일, 최저가 및 점유관계는 해당 회차에서 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 온남초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·다세대주택·근린생활시설·상가·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 7층 701호입니다. 위생급배수시설·옥내소화전·승강기·도시가스·난방시설 등이 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 자료는 837,400원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(온양발리2지구)에 해당하며 온천원보호지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등 토지이용 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 760세대 규모로 동일평형의 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가가 315,000,000원부터 400,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수의 층·향·관리상태와 거래 시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 재검증. 최근 12개월 평균 348,833,333원보다 최신 거래가 323,000,000원으로 낮습니다. 감정가와 평균의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래 추이와 같은 층 거래를 함께 비교해야 합니다.
• 점유·임대차. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2019.10.28 경남은행 근저당이 말소기준이며, 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 법원 원본으로 대조해야 합니다.
• 예상배당 검토. 신건 기준 총 미배당 106,298,518원은 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 실제 확정 채권액과 우선배당권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 여부 확인. 현재 최저가는 330,000,000원입니다. 1회 유찰 264,000,000원, 2회 유찰 211,200,000원은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 매각가격을 보장하지 않습니다.
• 명도·관리비. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성을 법원 경매공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 최신 시세보다 싸다”

울산온양서희스타힐스 701호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 분명한 아파트입니다. 경남은행 근저당 2건과 애큐온저축은행 근저당, 가압류 3건은 매각으로 소멸하고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 배당에서 채권자에게 지급되지 않는 106,298,518원 역시 곧바로 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 330,000,000원은 최근 12건 평균 348,833,333원보다 낮지만, 최신 거래 323,000,000원보다는 높습니다. 실거래 편차가 큰 상황에서 평균 대비 94.6%라는 숫자 하나만으로 저렴한 매물이라고 평가할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 권리 소멸 구조는 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격의 매력은 보수적으로 판단”입니다. 임대관계가 확인되고 최신 시세를 기준으로도 충분한 매입 여유가 확보될 때 접근하는 것이 적절합니다. 유찰 시 가격은 낮아질 수 있지만, 실제 유찰 여부를 예단해서는 안 됩니다.