울산지방법원 2025타경1355. 울산광역시 남구 신정동 790-23, 도로명주소 수암로42번길 11-23 소재의 주택입니다. 감정평가상 벽돌조 스라브즙 2층 건물이며 실제 이용상태는 주택입니다. 토지 면적은 147.0㎡, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 매각은 건물과 토지를 함께 처분하는 일괄매각이고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라는 조건이 붙어 있습니다.
등기상 현재 소유자는 이채윤입니다. 2002년 이강숙 명의로 소유권을 취득한 후 2015년 개명에 따른 등기명의인 표시 변경이 이루어졌습니다. 따라서 두 이름을 서로 다른 소유자의 거래로 해석해서는 안 됩니다. 이후 여러 차례 담보권이 설정되고 말소됐으며, 현재 경매의 핵심 담보권은 2018.06.05 설정된 남양산새마을금고 근저당권입니다.
주목할 점은 채무 규모보다도 매각 조건과 점유관계입니다. 현황상 임대관계가 명확하지 않고, 일반 아파트처럼 동일한 면적·동·호수의 비교 거래로 가치를 쉽게 판단하기도 어렵습니다. 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 가격과 명도 문제까지 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 790-23 도로명주소: 울산광역시 남구 수암로42번길 11-23 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브즙 2층 건물 |
| 토지 면적 / 지목 | 147.0㎡ / 대 |
| 토지 형태 | 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이채윤 (2002.02.20 소유권이전, 2015.01.28 개명에 따른 명의 표시 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 429,486,900원 / 429,486,900원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 | 남양산새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 149,104,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
이 물건의 말소기준권리는 2018.06.05 접수된 을구 10번 남양산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이고, 신정동 790-23 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이보다 늦게 설정된 을구 11번 근저당권, 갑구 3번·7번 가압류, 갑구 6번 현 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 이전에 설정되었던 울산수산업협동조합·울산남부신용협동조합·경남은행·웅상농업협동조합의 근저당권들은 이미 말소된 이력이므로 현재의 인수권리와 구분해야 합니다.
② 임대차·점유 — 인수 0원과 점유 안전은 다르다
감정평가상 이용상태는 주택이며 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 이를 실제 임차인이나 거주자가 전혀 없다는 의미로 단정해서는 안 됩니다. 특히 주택은 점유 및 주민등록 등 대항요건을 갖춘 시점에 따라 매수인의 보증금 인수 문제가 달라질 수 있습니다.
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 |
|---|---|
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판정 | 미확인 · 점유관계 조사 필요 |
| 보증금 인수 | 예상배당상 0원 · 실제 임대차 확인 전 확정 불가 |
| 명도 | 소유자 또는 제3자 점유 여부 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가 그대로, 시세 메리트는 검증 전
현재 최저매각가격은 429,486,900원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액을 기준으로 입찰이 시작됩니다. 등기상 인수액 0원이라는 산정이 실제로 유지된다면 낙찰가에 별도의 보증금 인수가 가산되지 않는 구조이지만, 임대관계 미확인으로 실질취득 총액을 확정하기는 어렵습니다.
이 물건은 토지와 개별 주택이 결합된 형태입니다. 따라서 감정가를 그대로 적정한 시장가격이라고 보아서는 안 됩니다. 토지의 위치·형상·접도, 건물의 상태, 제시외 건물의 구성, 실제 거래 가능한 수요층이 함께 가격을 결정합니다. 최근 실거래와 직접 비교한 근거가 확보되기 전까지 최저가가 시세보다 저렴하다는 평가는 보류해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 인수(산정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 429,486,900원 | 10,907,714원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 343,589,520원 | 95,720,478원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 274,871,616원 | 163,476,332원 | 0원 |
유찰 시나리오는 주어진 매각가격과 예상배당 계산에 따른 조건부 비교입니다. 실제 매각일정 및 최저매각가격은 법원의 기일별 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 예상 미배당은 채권자 측 미회수액이며, 매수인에게 그대로 이전되는 채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (429,486,900원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,694,869원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 남양산새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 울산수산업협동조합 설정분 (권리이전 등기) | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 울산신용보증재단 | 51,875,005원 | 51,875,005원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 51,824,740원 | 40,917,026원 |
| 채권자 합계 | 433,699,745원 | 422,792,031원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 10,907,714원 |
감정가 전액에 매각되는 경우 집행비용 6,694,869원을 먼저 공제하고, 채권자에게 총 422,792,031원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원이며, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류의 일부가 미배당되어 총 10,907,714원의 미회수가 발생합니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 울산광역시 남구 신정동 월평초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 147.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독입니다. 평지의 가로장방형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 월평초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 952,300원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브즙 2층 건물로, 외벽은 치장석·벽돌·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등이며 샤시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 매각 조건에 제시외 건물이 포함되므로 그 위치·면적·구조와 현황을 별도로 확인해야 합니다.
이 주택의 환금성은 일반적인 대단지 아파트와 다르게 평가해야 합니다. 토지 면적, 접도 조건, 건물의 유지 상태, 제시외 건물 현황, 실제 사용 가능성과 주변 매매사례에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재는 실거래를 근거로 한 매매가격 범위가 확정되지 않았으므로 환금성이 양호하거나 감정가에 비해 저평가됐다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자와 임대차 확인. 실제 거주자, 임대차계약, 전입 시점, 보증금 및 확정일자를 확인하고 말소기준권리보다 앞서는 대항력 여부를 검토하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기상의 공동담보 기재와 별도로 토지 등기사항을 확인해 소유권, 부담권리, 매각 대상의 일치 여부를 검토하세요.
- 제시외 건물 조사. 일괄매각에 포함되는 시설의 현황, 감정평가 범위, 건축물대장, 실측 상태 및 향후 이용 제약을 대조하세요.
- 담보채권 이전 확인. 울산수산업협동조합에서 소상공인자영업자새출발기금 주식회사로 이전된 근저당권과 동일 명의의 가압류 사이에 채권 중복이 있는지 확인하세요.
- 매각조건 확인. 2026.10.27 매각기일, 최저매각가격 429,486,900원 및 일괄매각 조건을 법원 공고와 대조하세요.
- 실거래 검증. 신정동 인근 유사 토지·주택의 매매사례를 확보하고 위치·면적·접도·건물 상태 차이를 반영한 가격을 검토하세요.
- 명도·부대비용. 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 비용, 수리비, 미납 공과금·관리비, 취득 관련 비용을 별도로 검토하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 변경된 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 안전한 낙찰은 아니다
울산 신정동 790-23 주택·토지의 강점은 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권·가압류의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 현재 배당계산에서도 매수인에게 넘겨지는 채권액은 0원으로 나타납니다.
그러나 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 최근 비교 실거래에 근거한 가격 검증 부족이라는 문제가 남습니다. 감정가 429,486,900원과 최저가가 같다는 사실은 확인되지만, 그것이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당 10,907,714원도 매수인의 인수부담과는 구별해야 합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 권리정리는 가능, 점유·현물·가격은 검증 전”입니다. 등기상 인수액 0원만 보고 신건에 응찰하기보다는 실제 임대차, 제시외 건물의 상태와 토지·건물의 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
