울산지방법원 2025타경1398. 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 로얄파크빌 104동 503호, 전용 75.649㎡ 아파트입니다. 2004년 준공된 445세대 단지로, 대상 호수는 지상 15층 건물의 5층에 있습니다. 현재 소유자는 김병우이며, 기존 소유자 김명욱으로부터 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 양산농업협동조합이 설정한 채권최고액 105,000,000원의 근저당권을 실행하면서 임의경매가 시작됐습니다.
통상적으로 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 경매개시결정이 소멸하는 구조는 단순합니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 가등기 관련 등기가 있습니다. 가등기의 성격과 본등기 이력에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으므로 단순히 근저당권만 확인하고 인수권리가 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
가격에서도 즉시 응찰할 이유가 약합니다. 같은 면적의 가장 최근 거래는 2026년 8월 105,000,000원이었지만, 이번 최저매각가는 112,000,000원입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균 모두보다 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 9-3 로얄파크빌 제104동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 두전길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.649㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 5층 |
| 단지 규모 | 삼성로얄파크빌 · 445세대 · 2004.08.27 준공 |
| 소유자 | 김병우 (2025.02.02 상속, 2025.08.19 소유권이전등기) |
| 기존 소유자 | 김명욱 (2010.10.11 취득, 당시 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 11,200,000원 (실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산농업협동조합 / 88,733,162원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17 을구 23번 양산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 105,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인해야 한다
다만 등기 연혁에는 가등기에 기한 본등기 내용도 나타납니다. 따라서 현재까지 독립된 가등기 효력이 남아 있는지, 이미 본등기로 완결된 소유권 변동인지, 담보가등기 성격인지 등은 등기부 원문과 관련 등기사항을 대조하여 확정해야 합니다. 현재 자료만으로 확정적인 소유권 인수 또는 가등기 소멸을 단정할 수 없습니다.
2022년 양산농업협동조합 근저당권은 말소기준권리입니다. 해당 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 판단됩니다. 과거 국민은행·태화새마을금고·경남은행·현대라이프생명보험·현대캐피탈 등의 근저당과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소된 내역이므로 현재 존속 채권과 혼동해서는 안 됩니다.
2009년에 설정된 김재부 명의의 전세권 10,000,000원도 2010년 등기말소된 이력입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인 또는 점유자가 있는지 현장 확인이 필요합니다. 현재 자료만으로 임차인의 대항력이나 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다
삼성로얄파크빌 동일 면적 75.65㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 실거래 11건 평균 96,909,090원을 가격 판단의 우선 기준으로 사용합니다. 아래에는 비교 가능한 거래 12건을 함께 제시했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.65㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 75.65㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 75.65㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 75.65㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 75.65㎡ | 13 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 75.65㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 75.65㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 75.65㎡ | 21 | 102,500,000원 |
| 2025.10 | 75.65㎡ | 4 | 95,500,000원 |
| 2025.10 | 75.65㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 75.65㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 75.65㎡ | 9 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 96,909,090원 (11건) |
|---|---|
| 전체 비교 거래 평균 | 96,916,666원 (12건) |
| 최신 거래 | 2026.08 · 5층 · 105,000,000원 |
| 비교 거래 최저 / 최고 | 85,000,000원 / 105,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 112,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 115.6% |
| 최근 가격 추세 | -0.1% · 소폭 하락 |
신건 최저매각가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 96,909,090원보다 높습니다. 같은 5층에서 거래된 최신 2026년 8월 거래가인 105,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 비쌉니다. 따라서 현재 가격에 저렴하다는 평가나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
거래가격은 85,000,000원부터 105,000,000원까지 차이가 있고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -0.1%의 소폭 하락입니다. 하락 폭은 크지 않지만, 가격 상승을 전제로 높은 응찰가를 정당화하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 양산농업협동조합 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,632,000원 |
근저당권 채권최고액 105,000,000원을 기준으로 전액 배당하는 가정입니다. 신청채권자의 청구액은 88,733,162원으로 채권최고액과 다릅니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 확정 채권액·당해세·배당 우선순위에 따라 지급액과 잔여액이 변동할 수 있습니다. 선순위 가등기의 법률상 인수 여부는 이 금전 배당표에서 해결되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
유찰에 따라 최저매각가가 조정되는 가정에서, 예상배당 부족액과 매수인 금전 인수액을 비교했습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 112,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 89,600,000원 | 17,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,680,000원 | 35,010,240원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 96,909,090원보다 낮아져 금액상 여유가 생깁니다. 2회 유찰 가정에서는 최저가가 71,680,000원까지 내려갑니다. 그러나 이는 가격 비교상의 여유이지, 선순위 가등기 위험이 사라졌다는 뜻은 아닙니다.
또한 회차별 미배당액은 채권최고액 105,000,000원을 기준으로 산정한 채권자 측 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 선순위 가등기가 유효하게 존속하는 경우의 법률상 부담은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 어곡동 어곡초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트·학교·농경지·중소규모 공장이 함께 분포합니다. 전형적인 대단지 아파트 밀집 지역과는 다른 주거·산업 혼재 환경입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 역시 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 5층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다. 난방설비의 실제 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 536,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 445세대 단지로 동일 면적의 거래 사례는 확인되지만, 거래가격이 85,000,000원부터 105,000,000원까지 분포합니다. 최근 추세도 -0.1%로 소폭 하락 중이어서 매도가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2004.12.30 갑구 6번의 가등기 및 소유권이전 이력을 확인하고, 담보가등기 여부·본등기 완료 여부·현존 권리·매수인 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리, 등기 관련 특별매각조건 및 매각으로 소멸하지 않는 권리의 기재를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 검토. 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 96,909,090원의 115.6%입니다. 최신 5층 실거래 105,000,000원과도 비교해 응찰 가격의 적정성을 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -0.1%의 소폭 하락을 감안하고, 과거 전체 평균만으로 향후 매도가격을 높게 산정하지 않아야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대·확정일자·임차보증금 여부를 확인해야 합니다. 미상 점유자의 대항력은 현재 단정할 수 없습니다.
- 인도·명도 확인. 상속을 통한 소유권이전 이력이 있으므로 실제 거주자, 점유 근거 및 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 난방설비 작동·내부 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당금 확정 여부 확인. 근저당권의 채권최고액 105,000,000원과 신청 청구액 88,733,162원은 다릅니다. 실제 채권액·집행비용·우선 배당 항목을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 89,600,000원과 71,680,000원은 유찰 가정에 따른 금액입니다. 실제 법원 공고와 매각기일을 확인하고, 가격이 낮아져도 선순위 권리 검토를 생략하지 않아야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인하고 선순위 가등기 문제에 대해서는 법률 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 안전, 신건 가격도 높다”
양산 로얄파크빌 104동 503호는 배당계산상 매수인 금전 인수액이 0원이고, 현재 확인된 임차인 신고도 없는 사건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다.
2022년 말소기준 근저당권보다 앞선 2004년 가등기 관련 등기의 현존 효력을 명확히 판단해야 합니다. 가등기에 기한 본등기 연혁도 있는 만큼, 과거의 소유권 변동과 현재 남아 있는 권리를 구분하는 정밀 검토가 필요합니다.
가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 96,909,090원의 115.6%이고, 가장 최근 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세는 -0.1%의 소폭 하락으로, 신건에 높은 가격으로 접근할 근거가 부족합니다.
현재 결론은 입찰 보류 및 권리 재검토입니다. 선순위 가등기의 효력과 점유관계를 먼저 확인하고, 그다음 실제 시장가격에 맞춰 응찰 여부를 판단해야 합니다. 설령 유찰로 최저가가 하락하더라도 권리 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 권리의 확실성을 확보해야 하는 물건입니다.
