울산지방법원 2025타경1644. 울산 동구 서부동 명덕3길 40에 있는 새운상가아파트 3층 302호입니다. 감정평가서에서는 통칭 세운상가로 표기하며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층에 위치합니다. 1983년 준공된 19세대 규모의 집합건물로, 일반적인 대단지 아파트와는 거래량과 환금성에서 차이가 날 수 있는 물건입니다.

등기부를 보면 과거 여러 근저당권과 임차권등기, 가압류 이력이 존재합니다. 그러나 과거 근저당권과 임차권등기는 이미 말소됐으며, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.03.09 설정된 오길용의 근저당권입니다. 채권최고액은 175,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이 근저당권을 비롯해 이후 설정된 카드사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 등기상 인수권리가 없다는 사실을 실제 점유관계까지 확정됐다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 점유는 확인 필요

핵심은 2021.03.09 설정된 오길용의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 신한카드 가압류 12,697,780원과 삼성카드 가압류 22,230,865원, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 채권액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 71.3%라는 숫자에 주의

제시된 새운상가 실거래는 2건입니다. 거래금액은 125,000,000원과 150,000,000원이며, 평균은 137,500,000원입니다. 이를 기준으로 계산된 최저가의 평균 대비 비율은 71.3%입니다.

다만 거래 시점이 2021년과 2022년으로 오래됐고, 거래된 전용면적도 각각 71.65㎡와 73.6㎡로 대상 물건과 면적이 일치하는 비교 사례가 아닙니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재의 최근 12개월 유효 시세로 사용하거나, 98,000,000원을 현재 시세보다 확실히 저렴한 가격이라고 판단하는 것은 부적절합니다.

게다가 이 건물은 19세대 규모입니다. 거래가 적은 소규모 건물은 일부 거래가격만으로 적정 시세를 추정하기 어렵고, 처분 시 매수자를 확보하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 준공 시점과 개별 호수의 관리 상태, 수선 필요성도 가격에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,164,000원을 제외하고, 근저당권자 오길용에게 95,836,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신한카드와 삼성카드의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 총 미배당액은 114,092,645원입니다. 하지만 이 숫자는 매수인 인수액이 아니라 채권자 측의 배당 부족액입니다. 말소기준권리와 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 한, 이 부족액이 매수인의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

배당액은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 확정채권액·당해세·최우선변제·집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다

유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 늘어납니다. 확인된 등기권리만 기준으로 하면 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 확인된 추가 인수권리가 없다면 최저가 하락은 실질취득금액 하락으로 연결됩니다. 다만 이는 현재 권리분석상 가정이며, 임대차·점유관계와 부대비용을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 서부동 남목2동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물 규모와 노후도. 1983.02.28 준공된 19세대 건물로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 302호입니다. 소규모·노후 건물 특성을 고려해 수선 상태와 거래 유동성을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 준보전산지 관련 제한도 표시돼 있습니다. 토지이용계획상 소로2류·소로3류와 접하는 부분이 있습니다.
• 도로. 일단의 토지는 서측 폭 약 8미터 이내 도로와 남측 폭 약 8미터 이상 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래로 확인되는 사례는 2건이며 마지막 거래월은 2022.01입니다. 거래가 활발한 대단지보다 매도가격과 매각 소요기간의 불확실성이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제권 가능성을 검토해야 합니다.
• 과거 임차권과 현존 임차인 구분. 박중우의 45,000,000원 임차권은 2006.03.28 말소된 과거 권리입니다. 이를 현재 인수보증금으로 계산하지 않되 별개의 현존 임차관계가 없는지 확인해야 합니다.
• 대지권 원본 대조. 3·4 토지의 미등기 사항, 대지권 비율 32.98/1280, 소유자 및 매각 포함 범위를 등기사항증명서·대지권등록부·매각목록에서 대조해야 합니다.
• 동일 면적의 최신 거래 확보. 2021~2022년 거래 2건은 현재 시세와 면적 적합성을 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 유사 입지·면적·노후도의 최근 거래를 별도로 검증해야 합니다.
• 건물 상태 점검. 1983년 준공 건물의 누수, 배관, 방수, 난방, 공용부분 수선 상태와 향후 유지관리 부담을 확인해야 합니다.
• 관리비·체납액 확인. 공용부분 미납 관리비와 실제 부담 가능한 세금·관리 비용을 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수채무 구별. 예상 미배당 114,092,645원은 매수인에게 승계되는 채무로 계산하지 않습니다. 다만 실제 배당과 별도 인수권리의 존재는 최종 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기 변동사항을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸게 산다”는 다른 이야기

이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 오길용의 근저당권이 말소기준이고, 이후 카드사 가압류도 매각으로 소멸합니다. 과거 주택임차권등기 역시 이미 말소됐습니다. 따라서 확인된 등기권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 최저가 98,000,000원이 매력적인 매수가격인지는 별개입니다. 과거 실거래 평균 137,500,000원 대비 71.3%라는 수치에는 거래 시점이 오래됐고 면적도 일치하지 않는다는 중대한 한계가 있습니다. 1983년 준공·19세대 규모의 낮은 거래 유동성, 임대관계 미상, 대지권 목적 토지 일부의 미등기 사항까지 고려하면 현재 가격에 충분한 안전마진이 있다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 현행 점유관계와 대지권을 확인하고, 최신의 면적 적합 거래로 가격을 재검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 장점만으로 높은 투자 매력도를 부여할 물건은 아닙니다.