울산지방법원 2025타경11990. 울산광역시 남구 달동, 울산시외버스터미널 남측 인근에 위치한 달동삼강제나두아파트 5층 502호입니다. 철근콘크리트조 지상 9층 건물의 아파트로, 감정평가서상 방 3개·거실·주방겸식당·욕실 2개 구조입니다. 소유자는 최영은이며, 2022년 4월 11일 재산분할을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사이고 청구금액은 150,184,233원입니다. 등기부상 2019년 설정된 삼성생명보험 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전된 이력이 확인됩니다. 이 근저당권의 채권최고액은 161,700,000원입니다.
등기부상 앞서 설정되었던 여러 근저당권과 가압류는 이미 말소되었습니다. 그러나 현재 권리분석에서 중요한 것은 2019년 설정 근저당권의 말소기준 지위와 임차인 하수현의 전입·점유 및 보증금입니다. 이 두 가지를 확인하기 전에는 낙찰자가 추가 부담 없이 소유권을 취득한다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 1311-1 달동삼강제나두아파트 5층 502호 도로명주소: 울산광역시 남구 꽃대나리로95번길 12 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 지상 9층 중 5층 · 방 3·거실·주방겸식당·욕실 2 |
| 소유자 | 최영은 (2022.04.11 재산분할로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 150,184,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준 검토 | 2019.07.16 삼성생명보험 근저당권 설정 · 2024.07.19 한국자산관리공사로 이전 · 채권최고액 161,700,000원 |
| 실제 임차인 | 하수현 1명 · 주거용 · 전입신고일 및 보증금 미상 |
| 단지 규모 | 삼강제나두 · 21세대 · 2003.03.21 준공 |
| 감정상 이용상태 | 아파트(방 3, 거실, 주방겸식당, 욕실 2 등) |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 임차인이 핵심
앞선 삼성생명보험·삼성화재해상보험·우리은행·새마을금고 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 최영은 명의의 2021년 가압류 100,000,000원 역시 2022.11.11 말소되었습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 근저당권은 2019년 설정 후 한국자산관리공사로 이전된 권리입니다.
2019년 근저당권 자체는 경매 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 임차인의 대항력 여부는 별도로 판단해야 합니다. 하수현의 전입일이 확인되지 않았으므로 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖추었는지 판정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 전입일 모두 확인 필요
| 임차인 | 사용 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 하수현 | 주거 | 전입 미상 확정 2023.06.01 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 승계 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 하수현은 2025.07.24 배당요구를 했으나, 전입신고일 및 보증금이 확인되지 않아 대항력·배당순위·매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금 중 낙찰자가 부담해야 할 금액이 남는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전액 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 전체 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 구조에 해당하는지조차 확정할 수 없습니다. 따라서 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 가격상 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 참고 거래와 면적이 다르다
삼강제나두 단지에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 그러나 확인된 거래는 모두 49.81㎡이고, 물건 면적 기준으로 조회된 84.9985㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 참고 자료일 뿐 해당 502호의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.81㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.81㎡ | 4층 | 109,000,000원 |
| 참고 평균 | 49.81㎡ | 2건 | 109,500,000원 |
가격지표에는 최근 12개월 평균으로 110,000,000원, 최저가 대비 비율로 202.7%, 거래 추세로 +0.9%가 표시됩니다. 다만 이 가격지표의 기준 거래는 49.81㎡이고, 최신 거래월도 2024.02여서 2026.10.13 기준 최근 12개월 거래에 해당하지 않습니다. 따라서 202.7%라는 수치를 502호의 실제 시세 대비 가격비율로 해석하는 것은 부적절합니다.
거래 추세 +0.9% 역시 과거 2건의 가격 차이에 불과하므로 해당 면적대의 현재 가격 상승 추세로 확대 해석하기 어렵습니다. 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않는 이상, 감정가 223,000,000원이 저렴한지 비싼지 확정할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정 · 배당 미검증)
매각대금 223,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 3,922,000원과 소유자 잔여 219,078,000원이 기재되어 있습니다. 하지만 한국자산관리공사의 경매 청구금액과 근저당권, 임차인 배당요구가 반영되어 있지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준금액 | 배당계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 한국자산관리공사 | 채권최고 161,700,000원 경매청구 150,184,233원 |
미산정 |
| 2. 임차인 · 하수현 | 보증금 미상 | 미산정 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 219,078,000원 검증 불가 |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다는 가정하에 매각가격은 다음과 같이 계산되어 있습니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 계산상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 223,000,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 미확정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 178,400,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 미확정 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 142,720,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 미확정 |
위 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 향후 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 계산상 인수액 0원은 임차보증금 확인 전의 값으로, 실제 매수인 인수액을 보증하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 울산시외버스터미널 남측 인근. 중소규모 공동주택·근린생활시설·근린공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측과 북서측에 각각 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 9층의 5층 아파트. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장설비 등이 있습니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 상대보호구역 저촉. 공시지가 1,829,000원/㎡이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 여부도 특이사항이 표시되지 않았습니다.
- 단지 규모. 2003.03.21 준공된 21세대 소규모 단지입니다. 확인된 실거래가 2건뿐이고 해당 호수와 면적도 달라, 실거래만으로 환금성과 적정 매각가격을 판단하기 어렵습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 별도로 하수현의 배당요구가 확인됩니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 하수현의 실제 전입신고일과 주택 인도 시점을 확인하고, 2019.07.16 근저당권보다 선순위인지 판정하세요.
- 임대차보증금. 하수현의 보증금 액수, 임대차계약 내용, 배당요구 효력 및 미배당 승계 가능성을 확인하세요.
- 말소기준권리. 삼성생명보험 근저당권의 원래 설정일과 한국자산관리공사로의 이전 내역, 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당표 재산정. 경매청구액 150,184,233원, 근저당 채권최고액 161,700,000원, 임차인 채권, 집행비용과 조세 등을 포함해 다시 계산하세요.
- 시세 재확인. 49.81㎡ 실거래를 물건의 직접 시세로 보지 말고, 동일·유사 면적의 최근 거래와 감정평가 근거를 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 실제 거주자와 점유 권원을 조사하고, 낙찰 후 인도 가능성 및 명도비용을 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 공용부분 체납관리비, 당해세와 기타 매수인 부담 가능 금액을 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 등기 변동과 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “0원으로 계산됐다”와 “인수할 것이 없다”는 다르다
울산 달동삼강제나두 502호는 신건 최저가가 223,000,000원인 아파트입니다. 한국자산관리공사로 이전된 2019년 근저당권과 임차인 하수현의 권리관계가 핵심입니다.
이 사건의 위험은 현재 확인된 금액보다 확인되지 않은 임차보증금에 있습니다. 전입신고일도 미상이므로 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 배당계산상 인수액 0원도 신뢰할 만한 결론이 아닙니다.
또한 실거래 평균 109,500,000원은 물건과 면적이 다른 과거 거래에 기초하므로 감정가 223,000,000원의 가격 적정성을 판단할 직접적인 비교기준이 되지 못합니다. 거래량이 적은 21세대 단지라는 점에서도 환금성 검토가 필요합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 배당 재검증, 동일 면적 시세 확보입니다. 특히 하수현의 보증금과 전입일이 확인되어야 매수인 실질취득비용을 산정할 수 있습니다. 지금은 낮은 입찰가를 계산하는 것보다 낙찰 후 얼마를 추가로 부담할 수 있는지를 먼저 확인해야 할 물건입니다.
