울산지방법원 2025타경13144. 울산 북구 산하동 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동 1층 119호가 경매에 나왔습니다. 감정평가 당시 ‘수내닭꼬치’라는 상호로 이용 중인 근린생활시설이며, 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다. 소유자는 김현용, 신청채권자는 경남은행입니다. 경남은행의 2017년 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 김현옥의 근저당권과 각종 압류 등이 이어지는 구조입니다.

표면적인 권리관계는 어렵지 않습니다. 경남은행의 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 실제 점포를 누가 어떤 권원으로 점유하는지, 그리고 이 상가를 얼마에 거래할 수 있는지입니다. 이 두 가지가 확인되지 않는다면, 등기상 인수권리가 없다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2017.03.30 접수된 경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 소유자 김현용에 대한 채권을 담보하는 권리이며, 경남은행이 직접 임의경매를 신청했습니다.

이후 2024.10.11 설정된 김현옥의 근저당권(채권최고액 150,000,000원), 2025.06.10 울산신용보증재단 가압류(25,000,000원), 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 등기상 소유자는 김현용입니다.

② 시세 비교 — 151.4%의 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

동일 단지명으로 집계된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 247,750,000원, 최신 거래는 2026.10의 153,000,000원입니다. 현재 최저가 375,000,000원은 이 평균의 151.4%입니다.

다만 중요한 비교 오류가 있습니다. 본건은 상가동 1층 근린생활시설인데, 아래 거래는 면적이 62.33~84.75㎡이고 2층부터 27층까지 분포한 주거동 거래로 보이는 표본입니다. 본건과 동일한 상가·면적의 거래로 확인된 것이 아니므로, 이 평균을 그대로 상가의 시장가격으로 볼 수 없습니다.

최신 거래가 153,000,000원으로 전체 표본 평균보다 낮긴 하지만, 거래마다 면적과 층수가 달라 이 숫자만으로 상가의 가격 하락 추세를 단정할 수 없습니다. 상가의 실거래 적정가와 임대수익에 대한 검증이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)

집행비용 약 6,050,000원을 공제한 뒤 근저당권자 등에게 368,950,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 경남은행에는 채권최고액 기준 312,000,000원이 배당되고, 김현옥은 150,000,000원 중 56,950,000원만 배당받습니다. 울산신용보증재단은 예상배당이 없습니다. 총 미배당은 118,050,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 조세·공과금의 우선순위, 상가임차인의 최우선변제 여부 및 다른 담보관계 등에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 늘어난다

현 회차에서는 경남은행의 신청 청구액 295,495,499원이 충족되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰을 가정한 매각가 300,000,000원에서는 경남은행 예상배당이 295,000,000원으로 청구액에 미달합니다. 2회 유찰 시에도 미배당 채권은 더 커집니다.

반면 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당금은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 단, 임대관계 미상이라는 점유 위험은 유찰로 해결되지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동고등학교 북동측 인근에 위치하는 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동 1층 119호입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 인근 가로망 상태도 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 감정 당시 상호명은 수내닭꼬치입니다. 관리상태는 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물로 사용승인일은 2017.02.22입니다. 급배수·위생·소방·도시가스설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 속합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 대로2류·중로1류·소로2류 도로에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,173,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 10,938.7㎡입니다. 이를 대상 상가 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 거래와 별도로 판단해야 합니다. 현재 상가 매매·임대수익의 직접 비교 근거가 부족하므로, 매각 소요기간과 회수 가능 가격에 대해서는 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 점유자 신원과 임대차. 영업 중인 수내닭꼬치의 실제 운영자, 소유자와의 관계, 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 상가임차인 대항력. 임차인이 확인된다면 점포 인도·사업자등록의 성립시점과 말소기준권리의 선후관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 상가의 진짜 시세. 같은 단지 아파트 거래 평균 247,750,000원을 상가 시세로 사용하지 말고, 상가동의 유사 점포 거래사례를 별도로 비교해야 합니다.
• 임대수익과 공실 위험. 실제 임대료, 보증금, 점포 공실 가능성, 영업수요를 확인한 뒤 수익성과 환금성을 검토해야 합니다.
• 세금·공과금 압류. 울산세무서장과 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 실제 배당에서 우선할 세금·공과금이 있는지 확인해야 합니다.
• 김현옥 근저당. 채권최고액 150,000,000원이며 다른 토지·건물과 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 피담보채권액과 공동담보 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 명도·시설. 실제 점포 점유권원과 인도 가능성, 설치된 영업시설·집기의 소유관계 및 철거·원상회복 부담을 확인해야 합니다.
• 매각 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 점유상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원보다 먼저 확인할 것은 점포와 가격”

울산 2025타경13144의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 경남은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 채권자에게 118,050,000원의 미배당이 발생하더라도 이를 매수인이 승계하는 것으로 계산되지는 않습니다.

그러나 상가동 1층 119호는 영업 중인 근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 상가임차인이 확인될 경우 현재의 인수액 추정은 달라질 수 있습니다. 또한 최저가 375,000,000원이 참고 실거래 평균의 151.4%라는 수치는 주거형으로 보이는 다른 면적의 거래와 비교한 결과라 상가의 실제 가격 수준을 확정하지 못합니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 말소기준권리 이후의 등기권리 소멸 가능성은 긍정적이지만, 점유권원 미확인과 상가 실거래 비교 부족 때문에 현재 최저가의 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 전 임대차 실체와 상가 자체 시장가격 확인이 우선입니다.