울산지방법원 2026타경54. 울산 남구 옥동 서강파크아파트 상가동 2층 202호입니다. 명칭에 '아파트'가 들어가지만 경매 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 소유자 오규만은 2022년 3월 31일 이 물건을 47,500,000원에 취득했고, 같은 해 4월 7일 울산남부신용협동조합 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당을 기초로 임의경매가 개시된 사건입니다.

현재 감정가와 최저매각가는 모두 46,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 과거 취득가격과 근접한 수준이지만 그 자체로 현재 시세를 증명하지는 않습니다. 특히 상가의 임대수익과 점유 현황이 확인되지 않은 상황에서는 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준은 2022년 4월 7일 설정된 울산남부신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 그 이후에 설정된 오선녀의 가압류 122,438,350원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞선 시기의 압류·가압류·근저당 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

매각물건명세서에는 '상가동'이라는 명칭과 함께 이용상태가 '주거'로 기재된 점유 관련 기록이 있습니다. 그러나 실명 임차인, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 월차임과 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 표기만으로 실제 임차인이 1명이라고 확정할 수 없으며, 임차인이 없다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

특히 주목해야 할 부분은 공부상 용도가 근린생활시설인데 점유 관련 표기에는 '주거'라고 되어 있다는 점입니다. 실제 사용 용도, 주민등록 또는 사업자등록 여부, 점유 개시 시점과 관련 임대차계약을 함께 대조해야 대항력 및 우선변제 여부를 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 어느 한쪽으로 단정할 근거가 부족합니다.

③ 시세 비교 — 아파트 거래가로 상가를 평가하면 안 된다

서강파크 단지에 대한 실거래 통계가 확인되지만, 거래된 대상은 전용 84.24㎡ 아파트입니다. 본건은 상가동 2층 근린생활시설이고, 실거래 비교 조회 기준 면적도 34.12㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 주변 공동주택 시장의 참고자료일 뿐, 상가 202호의 직접 비교사례가 아닙니다.

아파트 거래 통계상 최근 12개월 평균은 268,500,000원, 최신 거래가는 294,500,000원이며, 최근과 이전 기간의 평균가격 추세는 +5.3%입니다. 다만 이는 아파트 표본의 흐름일 뿐, 본건 근린생활시설의 가격 추세나 환금성을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)

최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,228,000원을 제외한 44,772,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 총 미배당은 125,666,350원입니다.

다만 신청채권자의 실제 청구액은 40,377,884원으로, 배당표의 근저당 기준액 48,000,000원과 다릅니다. 위 금액은 채권최고액을 활용한 단순 추정이며 실제 확정채권액, 공동담보 관계, 배당순위 및 다른 우선배당 항목에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·취득 위험

각 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 뜻하지 않습니다. 신청채권 충족 여부는 제시된 배당 추정에 따른 것입니다. 모든 회차의 등기상 산정 인수액은 0원이지만, 보증금 미상의 점유자가 가진 권리는 검증되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 옥동 소재 울산지방법원 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 주변 가로망과 주차시설도 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 인테리어 및 타일 마감 등이 기재되어 있으며 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 사다리형과 유사하고 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,358,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준가격으로서 본건 상가 호실의 매매시세와 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 주거 사용 여부와 공부상 근린생활시설 용도의 일치 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 주변 단지. 서강파크(A~C동)는 299세대이며 1989년 5월 19일 준공된 단지입니다. 다만 아파트 세대수와 아파트 매매거래가 상가 2층의 매수 수요를 직접 보증하지는 않습니다.
• 환금성. 상가 자체의 거래사례, 임대료, 공실률과 실제 이용상태가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 주거용 아파트의 거래 통계를 상가에 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자의 실체 확인. '상가동'이라는 표기만으로 임차인의 인원이나 신원을 판단하지 말고, 실제 현장 점유자와 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 보증금 및 대항력 확인. 임대차계약서, 주민등록·사업자등록 등 관련 자료, 점유 개시 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 특히 말소기준일인 2022.04.07과 선후관계를 검토해야 합니다.
• 주거 사용 여부 점검. 공부상 근린생활시설인데 주거 사용으로 기재된 이유를 확인하고, 실제 이용 현황과 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 203호 확인. 동일 근저당의 공동담보물로 기재된 203호의 등기 상태와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 84.24㎡ 아파트 실거래가와 비교하지 말고, 동일 상가동·인근 유사 상가의 거래 및 임대사례를 기준으로 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 실제 취득비용 산정. 낙찰가 외에 인수 가능한 임차보증금, 취득 관련 세금, 명도 비용, 공용부분 관리비 체납 가능성과 수선 비용 등을 확인해야 합니다.
• 배당 추정 재검토. 근저당 채권최고액 48,000,000원과 신청 청구액 40,377,884원의 차이, 공동담보 관계, 당해세 및 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 서류 확인. 2026.10.27 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 정정사항을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 물건은 근저당이 말소기준이고 이후 가압류도 소멸한다는 점에서 등기부상 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 매수인에게 가장 중요한 질문은 아직 남아 있습니다. 누가 점유하고 있는지, 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 이를 인수해야 하는지가 확인되지 않았습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 46,000,000원을 주변 아파트 실거래 평균 268,500,000원과 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 두 물건은 용도와 면적이 다르고, 근린시설의 개별 시세와 임대수익은 검증되지 않았기 때문입니다. 공동담보와 대규모 후순위 미배당은 추가 확인 사항이지만, 추정 미배당액 자체를 매수인의 채무로 볼 이유는 없습니다.

결론은 입찰 보류가 합리적입니다. 실제 임차인 존재 여부와 인수 가능한 보증금을 먼저 확정하고, 동일 용도 상가의 비교사례를 확보해야 합니다. 그 전에는 4,600만원이라는 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없고, 유찰에 따른 가격 하락 역시 실질취득액 감소를 보장하지 않습니다. 등기상 권리는 정리 가능, 점유는 불확실, 상가 시세는 검증 전이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.