울산지방법원 2026타경10508. 울산광역시 북구 중산동 현대글로리아 101동 12층 1203호가 경매 대상입니다. 이 사건의 출발점은 2012년 8월 29일 설정된 주식회사한국외환은행의 근저당권입니다. 채무자는 유병철, 등기상 채권최고액은 109,200,000원입니다. 이후 김성화가 상속으로 소유권을 취득했고, 고경농업협동조합의 가압류 및 강제경매개시결정, 지방자치단체 압류와 하나은행 가압류가 차례로 등기됐습니다.
권리관계에서 중요한 점은 2012년 근저당보다 뒤에 설정된 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 사실입니다. 그러나 말소 여부와 실제 배당 순위는 별개의 문제입니다. 중구·북구 압류에 관계된 조세채권의 법정기일과 세목을 확인해야 하며, 현장조사에서 내부를 확인하지 못한 만큼 실제 점유자와 임대관계 역시 입찰 전에 파악해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 이화5길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 20층 중 12층 |
| 소유자 | 김성화 · 단독소유 · 2024.02.01 상속 원인, 2025.12.11 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 고경농업협동조합 |
| 청구금액 | 62,000,162원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 현장 폐문으로 내부 확인 불가 · 임대관계 미상 |
| 말소기준권리 | 2012.08.29 주식회사한국외환은행 근저당권 · 채권최고액 109,200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
핵심 말소기준은 을구 4번 한국외환은행 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸할 권리이고, 그 뒤에 설정된 고경농업협동조합 가압류, 중구·북구 압류, 하나은행 가압류, 강제경매개시결정도 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 농소농업협동조합 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
특히 점유자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 임차인이 추후 발견된다면 대항력은 가능·미상으로 두고, 말소기준일과 점유·전입 요건을 기준으로 개별 검토해야 합니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 선순위 대항력 임차인이 존재하면 계산상 인수액 0원이라는 전제가 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증이 먼저다
감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 제시된 가격은 감정가의 100%입니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 125,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 125,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 권리·점유 추가 확인 필요 |
| 현재 예상 실질취득 | 125,000,000원 | 부대비용 제외 |
| 1회 유찰 가정 | 100,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 80,000,000원 | 감정가 64% |
유찰 시 최저매각가가 100,000,000원 또는 80,000,000원으로 낮아지는 시나리오는 검토할 수 있습니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 가격 메리트는 반드시 비슷한 면적·층·상태의 최근 거래와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 2. 가압류 · 고경농업협동조합 | 55,073,714원 | 13,250,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 고경농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 57,863,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 조세채권의 우선순위 및 실제 채권잔액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다. 강제경매 신청채권의 배당액은 별도 확인이 필요하고, 같은 채권자의 가압류와 본압류 전환에 따른 중복계산에도 유의해야 합니다. 당해세 등 우선 조세채권은 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오와 권리 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 99,687,087원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 124,337,087원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 143,977,087원 | 0원 |
매각대금이 감소하면 채권자들의 미배당 규모는 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 이는 선순위 대항력 임차인 등 추가 인수권리가 발견되지 않는 경우에 한정한 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 중산동 이화중학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 12층 1203호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샷시단창 및 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 급·배수, 전기, 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있으며 전반적인 관리상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 7필 일단지의 부정형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측과 동측은 소로, 남측과 서측은 세로에 접합니다. 토지 공시지가는 553,500원/㎡입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·자연취락지구 등으로 지정되어 있으며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제가 관련됩니다. 관련 법령상 제한 여부는 구체적인 토지이용계획을 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 폐문으로 확인하지 못했으므로 실제 상태와 발코니 확장 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공동주택이라는 용도만으로 매도 용이성을 단정할 수 없습니다. 동일 단지의 최근 실거래량·가격·거래 추세를 확인한 후 판단하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.08.29 접수된 한국외환은행 근저당이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현장 폐문으로 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 실제 점유자 및 임대차계약 유무를 반드시 확인하세요.
- 선순위 대항력 검토. 임차인이나 점유자가 발견되면 전입·점유·확정일자·배당요구를 확인하고 인수보증금 발생 여부를 새로 계산해야 합니다.
- 지방세 압류 검토. 중구 압류(2026.01.09), 북구 압류(2026.05.06)의 관련 세목·법정기일·배당요구 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 채권 배당 재검토. 고경농업협동조합의 가압류와 본압류 전환에 따른 채권 중복계상 여부, 신청채권액과 실제 배당예상액의 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 12개월 동일·유사 평형 실거래와 최신 거래가, 층별 거래가격 및 최근 가격 추세를 비교한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
- 내부 상태 점검. 발코니 확장, 누수, 설비 노후, 수리 필요 여부 등을 확인하세요. 내부조사가 이루어지지 않아 감정상 일반적인 상태와 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 및 인도 절차에 필요한 비용을 사전에 조사하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 100,000,000원, 2회 유찰 80,000,000원은 가정가격입니다. 실제 매각조건과 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”
울산 현대글로리아 101동 1203호는 2012년 한국외환은행 근저당이 말소기준인 강제경매 물건입니다. 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이며, 지방자치단체 압류와 관련한 조세채권 검토가 남아 있습니다. 또한 감정가 125,000,000원이 실거래 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다.
채권자들의 추정 미배당액이 크다는 사실은 매수인의 채무 인수와 구별해야 하지만, 점유자 확인과 정확한 배당순위 검증은 필요합니다. 말소기준은 명확하나 점유·세금·시세는 확인이 필요합니다. 이 사건은 가격을 먼저 결정하기보다 권리관계와 실제 시장가치를 확인하고 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
