서울남부지방법원 2024타경6240. 서울 금천구 가산동 엘리시아 지하 1층 비105호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 소유자 김정환은 2020년 3월 31일 거래가액 321,587,330원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 수협은행을 채권자로 하는 채권최고액 286,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 특히 지하층 지식산업센터는 실제 이용 가능성, 임대수요, 산업시설 관련 제한, 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
등기 흐름 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 과거 중소기업은행의 근저당권들은 이미 말소됐고, 2025년 신영부동산신탁주식회사의 가압류도 해제로 말소됐습니다. 그렇지만 집합건물 등기상의 말소 여부와 별도 토지등기의 존속 여부는 구분해야 합니다. 이 사건의 핵심 위험은 바로 그 지점에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 디지털로 173, 제지1층 제비105호 (가산동, 엘리시아) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하 1층 비105호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 15층 건물 내 지하 1층 |
| 소유자 | 김정환 · 2020.03.31 소유권이전등기 · 거래가액 321,587,330원 |
| 감정가 | 394,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,728,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 경매 청구금액 | 627,660,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31 · 을구 4번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 등기상 별도 확인 | 1토지 을구 8번 구분지상권설정 별도등기 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 확인 필요
말소기준권리는 2020년 3월 31일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 중소기업은행 근저당권 3건도 2020년 4월 2일 이미 말소됐습니다.
신영부동산신탁주식회사의 청구금액 188,423,840원 가압류는 2025년 1월 9일 접수됐으나 2025년 6월 27일 해제로 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 유효한 인수 권리나 확정된 배당채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
구분지상권은 토지의 특정 공간을 이용할 수 있도록 하는 권리로, 존속 여부에 따라 토지 이용과 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다. 이 권리의 설정일, 권리자, 설정 범위, 존속기간, 말소 가능성 및 매수인에 대한 효력은 반드시 해당 토지등기부와 매각조건을 대조해야 합니다.
구분지상권이 매각으로 당연히 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 금전 인수액이 0원으로 추정되더라도 별도등기에 따른 권리 제한까지 없다는 의미는 아닙니다.② 임차인·점유 분석 — 비105호와 218호를 구분해야 한다
현황조사에는 서로 다른 호실을 사용하는 법인 2곳이 기재돼 있습니다. 이 가운데 본 분석 대상인 비105호에 기재된 점유 관련 법인은 주식회사 빅윅스입니다. 별도로 기재된 218호 임차인을 비105호의 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
| 점유자 / 사용부분 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
주식회사 빅윅스 대표자 김정환 비105호 · 본 분석 대상 |
2024.10.11 |
보증금 미상 월차임 미상 |
추가 확인 신고일은 말소기준 이후 실제 점유·권리성 미상 |
우선변제 미상 확정일자 미상 승계·대위 신고 아님 |
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(주)지엔아이티 대표자 윤상병 218호 · 사무실 다른 호실 |
2020.11.26 |
13,000,000원 1,300,000원 |
기재일 기준 없음 말소기준 이후 신고 |
우선변제 미상 확정일자 미상 승계·대위 신고 아님 |
실제 점유 관련 법인 2곳이 조사됐으나 사용부분은 서로 다릅니다. 본 분석 대상 비105호의 점유 법인은 1곳이며, 별도 218호의 보증금 13,000,000원은 비105호 보증금으로 합산하지 않습니다. 두 법인 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
기재된 신고일만 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 실제 점유개시일·사업자등록 상태·임대차계약의 존재·권리의 성격은 별도로 확인해야 합니다. 미확인 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정해서도, 확인 없이 모든 점유 위험이 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다.
대항력 가능 여부·임대차관계 미상 — 매각물건명세서 및 현장 조사 필요.주식회사 빅윅스의 대표자 이름은 소유자 김정환과 같게 기재돼 있습니다. 그렇더라도 대표자 이름이 같다는 이유만으로 법인의 점유권원이나 임대차관계를 확정할 수는 없습니다. 실제 계약 당사자와 사업장 사용관계를 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 그래도 싸다고 단정할 수 없다
이 사건은 감정가 394,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 201,728,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 확인된 최근 실거래가나 같은 유형·위치의 거래 표본이 없어 시세 대비 실제 할인율을 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 201,728,000원 | 88,696,192원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 161,382,400원 | 128,476,954원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 129,105,920원 | 160,301,563원 |
위 표의 미배당액은 배당 대상 채권액 286,800,000원을 기준으로 한 각 회차별 계산입니다. 미배당이 발생하더라도 그 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 각 회차의 금전 인수액 0원 추정은 별도등기의 효력이나 미확인 점유권리를 해소해 주지 않습니다.
지하 1층 지식산업센터라는 용도, 3회 유찰 이력, 산업시설 관련 제한, 별도등기 문제를 함께 고려하면 단순히 최저가가 내려왔다는 이유만으로 투자 매력이 높아졌다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,624,192원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 수협은행 | 286,800,000원 | 198,103,808원 |
| 채권 미배당 | 88,696,192원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 201,728,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 3,624,192원의 추정치입니다. 수협은행 근저당 채권최고액을 기준으로 배당하고, 소유자 잔여는 0원으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남동측 인근의 산업단지 지대로, 공장·지식산업센터·대형쇼핑몰·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 및 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 지식산업센터 내 지하 1층 비105호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소화전 및 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측 약 8m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역도 표시돼 있습니다. 실제 취득 및 이용에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 대상 호실에 관하여 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 가산디지털단지의 산업시설 수요를 검토할 수 있는 입지이지만, 본건은 지하 1층 지식산업센터입니다. 3회 유찰 이력이 있어 가격·용도·점유상태에 따른 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도 토지등기 원본. 1토지 을구 8번 구분지상권의 설정일, 권리자, 권리 범위, 존속기간, 매각 후 존속 여부 및 말소 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 별도등기 외에도 매수인이 인수하는 권리 또는 특별매각조건이 있는지 확인하고, 입찰 대상 호수 및 토지 관련 권리범위를 대조해야 합니다.
- 비105호 점유. 주식회사 빅윅스의 실제 사용 여부, 사업자등록, 계약 당사자, 보증금, 월차임 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 218호와 혼동 금지. (주)지엔아이티의 218호 보증금 13,000,000원과 월차임 1,300,000원은 별도 호실에 관한 내용이므로 비105호 취득비용으로 합산하지 않습니다.
- 점유 해소 비용. 금전 인수액이 0원으로 계산됐더라도 실제 점유자와의 인도·명도 및 계약관계 정리가 필요한지 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 및 토지거래계약 허가구역에 따른 취득·이용 조건을 확인해야 합니다.
- 지하층 실사용 상태. 출입·적재 동선, 환기, 습기, 설비, 실제 영업 가능성 및 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래와 임대수익 수준을 확보한 뒤에만 가격 메리트를 평가해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 각종 공과금 및 추가 부담 가능성을 관리주체와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최신 권리변동. 매각기일 2026.10.27 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·사건진행내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매가 안전한 반값 매수는 아니다”
서울남부지방법원 2024타경6240은 감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 201,728,000원까지 내려온 지식산업센터 물건입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 그것만으로 유리한 매수가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.
수협은행 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 신탁·근저당·가압류도 이미 정리됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 1토지 구분지상권 별도등기가 존재하며, 비105호 점유 법인의 보증금과 임대차관계도 확정되지 않았습니다.
더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 물건은 지하 1층 산업시설로서 이용·환금성 검토가 필요한 유형입니다. 별도등기의 매수인 효력, 실제 점유관계, 산업시설 취득 제한, 실거래 시세를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 편이 타당합니다.
결론은 ‘가격은 많이 내려왔지만 권리·점유·시세 확인이 먼저’입니다. 확인된 근저당 말소구조만으로 권리 전체가 깨끗하다고 평가하기 어렵고, 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 매력을 높게 평가할 수도 없습니다.
