서울남부지방법원 2024타경116420. 가산디지털단지역 인근 에이스하이엔드타워5차 14층 1404호의 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 아파트가 아닌 아파트형 공장입니다. 소유자는 네이처스페이스주식회사이며, 중소기업은행 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 과거 설정된 근저당과 전세권 중 일부는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.09.05 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 316,800,000원)입니다.
일반적인 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 이 물건에는 예외적으로 확인해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에는 별도등기된 토지의 을구 6번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 가압류나 근저당이 소멸한다는 설명만으로 매수인의 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경116420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 226, 제14층 제1404호 (가산동, 에이스하이엔드타워5차) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트형 공장 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 네이처스페이스주식회사 (종전 상호 자연공간주식회사) |
| 감정가 | 796,000,000원 |
| 최저매각가 | 407,552,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권액 | 654,720,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 316,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 소유자 겸 채무자와 에이블디자인주식회사가 공간을 구분 없이 절반씩 사용하는 것으로 조사 |
| 별도등기 | 대지권 목적 토지의 을구 6번 지상권 · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 구별해야 한다
말소기준은 2022.09.05 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 에이블디자인주식회사의 전세권과 하랑기획·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 및 과세관청의 압류 등은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 전세권 등기가 소멸하는 것과 실제 임차인의 점유·대항력·보증금 반환관계가 모두 해소되는 것은 서로 다른 문제입니다.
특히 2024.10.21에는 중소기업은행 근저당권 중 71,564,826원의 변제액에 관한 일부 이전이 기술보증기금 앞으로 등기되었습니다. 이는 독립된 새로운 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 일부 이전이므로 원래 채권최고액과 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상인데 선행 점유가 확인된다
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에이블디자인주식회사 대표 한미현 · 1404호 일부 · 사무실 |
2020.04.24 | 미상 등기 전세금 100,000,000원과 구분 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 에이블디자인주식회사가 2020.04.24를 기준으로 1404호 일부를 사무실로 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 날짜는 2022.09.05 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 임차인의 대항력 주장은 중요한 검토사항입니다. 다만 실제 인도·사업자등록 등 법정요건의 충족과 유지 여부, 임대차 보증금 및 확정일자가 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
만약 에이블디자인주식회사가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권을 유지하고 보증금이 전액 반환되지 않은 상태라면, 매수인이 임대차 관계 또는 미반환 보증금의 부담을 승계할 가능성이 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가 407,552,000원만으로 계산해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 보증금, 배당받을 금액, 잔액 및 법적 승계 여부를 확인한 뒤 산정해야 합니다.
또한 소유자 겸 채무자와 임차인이 공간을 별도로 구분하지 않은 채 절반씩 사용한다는 현황조사 내용이 있습니다. 이는 일반적인 공실 물건과 다르며, 명도 시 점유 범위와 반환 대상에 대한 분쟁 가능성을 검토해야 하는 사유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,475,520원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 2. 을구 10번 전세권 · 에이블디자인주식회사 | 100,000,000원 | 84,276,480원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하랑기획 | 5,527,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 93,743,502원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 935,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 채권최고액을 반영한 단순 추정표입니다. 중소기업은행 근저당권의 일부 이전, 실제 확정채권액, 당해세, 최우선변제와 법정 배당순위 등을 최종 확정한 배당표가 아닙니다. 특히 국세·지방세 압류와 임차보증금 관계에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차 기준 추정 채권 합계는 1,451,271,002원, 채권자 예상배당 합계는 401,076,480원입니다. 채권자 미배당은 1,050,194,522원으로 계산됩니다. 다만 이 채권자 미배당 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 부담은 소멸하지 않는 권리와 법률상 승계되는 채무를 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 실질취득이 저렴해지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 407,552,000원 | 51.2% | 1,050,194,522원 |
| 4회 유찰 시 | 326,041,600원 | 40.96% | 1,130,593,984원 |
| 5회 유찰 시 | 260,833,280원 | 32.77% | 1,194,889,388원 |
감정가 796,000,000원에서 현재 최저가 407,552,000원까지 하락했고, 추가 유찰 시에는 326,041,600원과 260,833,280원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 금액들은 입찰 최저가격이지, 매수인이 실제로 부담할 총취득원가가 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수되는 잔여 보증금이 증가할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 임대차에서는 낙찰가 + 인수 보증금이 사실상 보증금 수준으로 고정되어 유찰 자체가 실질취득원가를 낮추지 못할 수 있습니다. 이 사건은 실제 임차보증금이 미상이고 지상권도 인수되므로 이러한 위험을 먼저 해소해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층이며, 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전 및 스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하며, 토지는 공장용지로서 대체로 사다리형 평지입니다. 토지 공시지가는 4,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·지구단위계획구역·교육환경보호구역 등 제한사항이 있으며 철도보호지구에도 저촉됩니다. 토지거래계약 관련 허가구역 등재 사항도 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 주거용 아파트가 아니라 아파트형 공장입니다. 매수자의 실제 사용 목적에 따른 입주·사용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무·산업시설 수요에 영향을 받는 용도이며, 실제 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다. 특히 별도등기 지상권 인수는 향후 처분과 담보평가에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수로 명시된 토지 을구 6번 지상권의 설정 내용, 목적, 범위, 존속기간 및 토지 사용에 대한 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 재검토. 에이블디자인주식회사의 2020.04.24 점유 관련 신고 내용과 실제 인도·사업자등록 유지 여부를 검토해야 합니다.
- 보증금 실액 확인. 전세권 등기상 100,000,000원과 별도로 실제 임대차계약의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미반환 잔액을 확인해야 합니다.
- 전세권 미배당 점검. 단순 추정상 15,723,520원의 미배당이 발생합니다. 실제 배당 후 반환관계와 매수인 승계 여부를 분리하여 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 국민건강보험공단·금천구·국의 압류와 관련한 실제 채권액, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 소유자와 임차인이 공간을 별도 구분 없이 사용한다는 현황조사를 바탕으로 점유 범위, 인도 대상 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 같은 건물과 인근 아파트형 공장의 최근 거래사례를 확보하여 감정가가 아닌 실질취득금액 기준으로 비교해야 합니다.
- 관리비·사용제한 확인. 미납 관리비, 공용부분 부담, 공장 용도에 따른 입주 가능 업종 및 관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 별도등기 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰 ≠ 반값 취득”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 낮은 최저가격이 아닙니다. 매수인이 무엇을 인수하며, 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
3회 유찰을 거쳐 최저가가 407,552,000원으로 낮아졌지만, 별도등기 토지의 지상권은 매수인이 인수합니다. 에이블디자인주식회사는 말소기준권리보다 앞선 점유 관련 날짜가 확인되고, 실제 보증금과 대항력·배당관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 인수액 0원 또는 실질취득 407,552,000원이라고 확정할 수 없습니다.
아울러 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 가격이 저렴하다고 평가하기도 어렵습니다. 아파트형 공장이라는 용도와 이미 3회 유찰된 상황까지 고려하면 단순히 낮아진 최저가를 근거로 높은 매력도를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리위험 우선 점검형, 적극 입찰 보류입니다. 토지 지상권의 실질적인 부담과 임차보증금 승계 여부를 확인하고, 그 결과를 반영한 총취득원가가 최근 실거래 시세보다 유리한지 검증해야 합니다. 이 조건들이 충족되기 전까지는 추가 유찰 여부보다 권리 확인이 우선입니다.
