서울북부지방법원 2023타경5908. 서울 동대문구 답십리동의 판매시설 제1층 121호가 경매로 나왔습니다. 최초 감정가는 195,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 99,840,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 떨어진 상점으로 보입니다. 그러나 이 물건은 낮아진 최저가보다 권리와 현황의 불확실성이 훨씬 중요한 사건입니다.
우선 소유권이전청구권가등기가 2020년 1월 7일 접수되었고, 말소기준으로 표시된 서울보증보험주식회사의 가압류는 2021년 5월 20일 접수되었습니다. 가등기가 말소기준보다 먼저 존재한다는 사실이 핵심입니다. 해당 가등기는 권리분석상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있지만, 별도로 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의사항도 있습니다. 가등기의 성격에 따라 매각 후 존속 여부와 매수인에게 미치는 효과가 달라질 수 있으므로, 원본 확인 전에는 안전한 취득을 전제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 고미술로 99, 답십리동 961-9 내 제1층 제121호 |
| 물건종류 | 판매시설(상점) · 구분건물 및 대지사용권 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철골스레이트지붕 5층 건물 중 제1층 제121호 |
| 이용상태 | 판매시설 '고아사' · 인접 제120호와 내부 경계 없이 일괄 이용 |
| 소유자 | 류혜숙 (2019.11.27 소유권이전) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 99,840,000원 (감정가의 51.2%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 | 이다연 |
| 신청 청구액 | 74,786,850원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준 표시 | 2021.05.20 갑구 6번 · 서울보증보험주식회사 가압류 25,520,033원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 발행 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 갑구 6번 서울보증보험주식회사의 가압류로 표시되어 있습니다. 그 이후의 송정하 근저당권, 서초구 압류, 이다연의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 갑구 5번 이다연의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 명칭은 소유권이전청구권가등기이고, 주의사항에는 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 표시되어 있습니다. 일반적인 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 실제 채권담보를 목적으로 한 담보가등기인지에 따라 권리 처리 결과가 달라질 수 있습니다. 선순위라는 사실만으로 무조건 인수가 확정되는 것도 아니고, 확인되지 않은 상태에서 말소된다고 가정하는 것도 위험합니다.
등기: 갑구 5번 · 소유권이전청구권가등기
설정 원인: 2020.01.06 매매예약
이다연은 현재 경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 따라서 가등기의 실질이 담보목적인지, 경매 신청과 가등기 권리의 관계는 무엇인지, 매각으로 소멸하는지 또는 존속할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가등기가 매수인에게 남는 경우에는 낙찰대금 외의 중대한 소유권 취득 위험이 발생할 수 있습니다. 현재 그 위험을 금액으로 확정할 수는 없습니다.
또 다른 확인사항은 2020.01.07 박충배 명의로 설정된 채권최고액 100,000,000원의 근저당권과 2022.04.04 이다연 앞으로 이루어진 근저당권 이전기재입니다. 관련 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있으나, 이전기재와 현재 권리 상태, 신청채권의 근거를 원본 등기 및 경매기록에서 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 김봉연의 권리관계가 미확정
| 점유자 / 사용부분 | 보증금·월차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|
|
김봉연 고아사 · 120호와 121호 |
미상 월차임 미상 |
가능·미상 전입·사업자등록 관련 시점 미확인 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
미확정 임대차관계·보증금 확인 필요 |
조사상 확인된 점유 관련 인물은 김봉연 1명입니다. 실제 임차인인지 또는 소유자·관계인에 해당하는지는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
점유자 김봉연은 등기부에서 종전 소유자이자 과거 근저당권의 채무자로도 등장합니다. 따라서 일반적인 제삼자 임차인으로 단정하기 어렵습니다. 임대차계약이 실제 존재하는지, 소유자와 어떤 관계인지, 점유 권원은 무엇인지부터 확인할 필요가 있습니다.
만약 매수인에게 대항할 수 있는 임대차가 존재하고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 미반환 보증금이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 배당계산에 표시된 인수액 0원을 확정된 법률적 결론으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 120호와 121호를 하나의 판매시설처럼 사용하고 있다는 점이 점유관계를 복잡하게 만듭니다. 김봉연의 사용권원이 두 호실 전체에 미치는지, 각 호실 소유자와 계약관계가 어떻게 형성되어 있는지, 121호만 낙찰받았을 때 독립적인 점유와 인도가 가능한지를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 51.2%가 곧 시세는 아니다
이 물건의 감정가는 195,000,000원이고, 현재 최저매각가는 99,840,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 195,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 99,840,000원 | 51.2% | 권리 위험 미반영 |
| 4회 유찰 시 | 79,872,000원 | 40.96% | 가격 하락에도 권리 확인 필수 |
| 5회 유찰 시 | 63,897,600원 | 32.77% | 채권 미배당 발생 예상 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
실거래 시세와의 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 단독 출입구가 확보된 일반 상점과 달리 인접 호실과 경계가 구분되지 않는 상태이며, 선순위 가등기의 처리 결과도 미확정입니다.
따라서 실제 취득비용은 단순한 낙찰대금이 아니라, 낙찰대금 + 확정되는 인수 부담 + 경계·출입구 복원비용 + 점유 정리비용 등을 고려해야 합니다. 이러한 항목의 금액이 확인되지 않았으므로 현재 실질취득액을 계산하거나 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,197,120원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,520,033원 | 25,520,033원 |
| 2. 근저당권 · 송정하 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 22,122,847원 |
| 합계 | — | 99,840,000원 |
위 표는 집행비용 약 2.2%와 기재된 후순위 채권을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 가등기의 법적 효과, 신청채권의 실제 배당관계 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 실제 지급 확정액이 아닙니다.
이다연은 선순위 가등기권자이자 기존 근저당권 이전기재의 권리자이기도 하므로, 신청채권의 법적 성격과 배당순위를 확인하지 않은 상태에서는 이 잔여액을 실제 소유자에게 돌아갈 금액으로 단정할 수 없습니다. 신청채권과 가등기·근저당권의 관계를 재검토한 배당표가 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 75,520,033원 | 0원 | 22,122,847원 |
| 4회 유찰 | 75,520,033원 | 0원 | 2,514,271원 |
| 5회 유찰 | 62,347,443원 | 13,172,590원 | 0원 |
회차별 예상금액은 각각의 매각가에 대한 추정치입니다. 현재 회차 외의 집행비용은 별도 확정되지 않았으며, 가등기권자·신청채권자의 배당관계와 임차인 관련 위험을 반영하지 않은 결과입니다. 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 동대문구 답십리동 소재 답십리초등학교 남동측 인근입니다. 상업용·업무용 건물, 주상용 건물, 근린생활시설, 금융기관, 교육기관, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 5호선 답십리역·장한평역까지 도보 약 10~12분 수준으로, 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설 '고아사'로 사용 중이며, 타인 소유로 탐문된 제120호와 내부 경계벽 없이 일괄 이용하고 있습니다. 121호만의 독립적인 사용 가능성이 중요한 현장 확인사항입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골스레이트지붕 5층 건물의 제1층 상점입니다. 공용 위생·급배수 설비, 승강기, 소화전 등이 있으며 건물 상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 일반상업지역·장안평일대 지구단위계획구역에 위치하며, 도로에 접하고 차량 출입이 가능합니다. 토지의 공시지가는 6,820,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 거래조건과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 상업시설 입지라는 장점은 있으나, 개별 호수의 경계가 불분명하고 인접 호실을 통해 출입하는 특수성이 있습니다. 권리 문제가 해결되더라도 일반적인 독립 상점과 동일한 환금성을 가정하기는 어렵습니다.
⑥ 현황 리스크 — 120호와 구분되지 않는 121호
감정평가서에 따르면 본건에는 현장 조사 당시 별도 호수 표시가 없었고, 인접 제120호와 경계벽 없이 일괄 사용되고 있었습니다. 출입 역시 인접 호수를 통해 이루어지는 상태로 조사되었습니다.
다만 감정평가에서는 현황상 121호의 위치를 특정할 수 있고, 경계 및 출입구의 복원이 가능하다고 판단하여 정상적인 구분건물로 평가했습니다. 이는 복원이 실제로 완료되어 있다는 뜻이 아니며, 복원 공사의 비용과 시행 가능성까지 확정해 주는 내용도 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2020.01.07 갑구 5번 이다연의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 확인하고, 매각 후 존속·말소 여부를 매각조건 및 관련 원본서류와 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 이다연의 신청 청구액 74,786,850원과 가등기·근저당권 이전기재의 관계를 확인하세요. 예상배당에서 신청채권자 배당이 0원으로 표시된 사유도 검토가 필요합니다.
- 점유자 김봉연 확인. 종전 소유자·채무자로 등장하는 김봉연의 현재 점유권원, 임대차계약 실재 여부, 사업자등록·확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 120호와의 경계 실측. 제121호의 구분 경계, 현재 매장 배치, 독립 출입구 설치 가능 여부, 경계벽 복원비용과 인접 호실의 권리관계를 현장에서 확인하세요.
- 대지사용권 검토. 구분건물과 토지지분의 일괄매각 범위, 공유지분 합계 문제 및 실제 이전되는 대지사용권을 확인하세요.
- 명도·영업 문제. 현재 영업 중인 판매시설이므로 실제 점유자 및 운영주체와 명도 가능성을 확인하고, 영업시설의 철거·정리 등 필요한 절차를 점검하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 응찰하지 말고, 권리 인수 위험과 복원비용, 점유 정리비용을 검토한 뒤 독립 상점으로서의 가치와 취득비용을 비교하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 법원의 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값이라고 안전한 경매는 아니다”
서울북부지방법원 2023타경5908은 감정가 195,000,000원의 상점이 3회 유찰되어 99,840,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 가격 하락만 보고 접근하기에는 해결되지 않은 문제가 많습니다.
가장 중요한 것은 말소기준보다 앞선 이다연의 가등기입니다. 여기에 김봉연의 점유권원 및 보증금이 확인되지 않았고, 별도 120호와 경계 없이 사용하는 건축물의 현황 문제까지 겹칩니다. 배당계산에서는 인수액 0원과 채권 전액 배당이 표시되지만, 이 계산만으로 가등기의 법적 효과나 점유자의 임대차 권리를 없앨 수는 없습니다.
따라서 이 물건은 낮은 최저매각가를 이유로 입찰을 권할 수 있는 상태가 아닙니다. 선순위 가등기의 말소 가능성이 명확해지고, 임대차·점유관계 및 독립적인 상점 사용 가능성이 확인되어야 비로소 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 현재 판단은 D등급 — 가격보다 권리·현황 검증이 먼저입니다.
