서울남부지방법원 2025타경470. 영등포구 도림동 소재 허니하우징 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독(다중)주택이며, 등기에는 여러 호실의 주택임차권이 나타납니다. 2021년 설정된 도림신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정이 다수 등장합니다. 권리의 기준일은 명확하지만 임대차 관계는 단순하지 않습니다.

특히 이 사건은 강제경매를 신청한 이민지와 등기부상 임차권자 이민지의 관계를 확인할 필요가 있습니다. 동일인 여부 및 채권 발생 경위를 확인해야 하며, 성명이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 또한 401호와 302호에서 복수의 이름이 확인되어 실제 점유자와 임차인 수를 구분하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.02.15 설정된 도림신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,650,000,000원이고, 공동담보로 도림동 113-4와 113-11 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025.08.21 확정채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 따라서 배당과 채권자 지위는 원래 근저당권자뿐 아니라 이전된 권리관계까지 대조해야 합니다.

2022년 국의 압류는 2022.06.13 말소되었고, 조지연의 주택임차권등기도 2023.11.28 말소되었습니다. 이후 등기된 나머지 주택임차권은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 실제 점유자가 즉시 퇴거한다는 것은 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 명단 22명, 실제 점유 관계 확인 필요

조사 및 등기 자료에 등장하는 임차·점유 관련 명단은 22명입니다. 이 가운데 현재 말소되지 않은 주택임차권등기자로 확인되는 사람은 8명이며, 이들의 기재된 보증금 합계는 1,320,000,000원입니다. 이는 등기상 보증금 합계일 뿐, 매수인 인수액이나 실제 배당액을 의미하지 않습니다.

나머지 명단에는 보증금이 확인되지 않은 점유 관계인이 포함됩니다. 같은 호실에 서로 다른 이름이 기재된 사례도 있어 명단의 인원수와 실제 독립된 임차계약 수가 일치한다고 단정할 수 없습니다.

'후순위'는 기재된 전입일이 2021.02.15 말소기준권리 이후라는 의미입니다. 개별 호실 점유 및 다른 선순위 권리 가능성까지 확정한 표시는 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 외에도 법률상 요건·배당 순위의 검토가 필요합니다. 보증기관 승계로 확인된 명단은 없으며, 실제 독립된 임차인 수는 추가 확인 대상입니다.

③ 가격 비교 — 감정가 3,607,906,720원의 적정성은 미확인

이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,607,906,720원입니다. 현재 유찰이 없는 상태이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.

그러나 같은 지역의 유사 다중주택 거래, 최근 매매가격 및 가격 추세를 검증할 실거래 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 권리상 인수액이 산식상 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 감정가에 기재된 비율을 적용한 계산 예시이며 실제 유찰이나 최저매각가 변경이 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원은 기존 배당 계산에 따른 값으로, 미상 점유자의 권리와 별도 비용을 반영한 확정 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,607,906,720원 가정)

아래 표는 입력된 배당 계산 결과를 정리한 단순 산식상 배분입니다. 실제 배당 순위와 배당액이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 특히 채권 이전, 경매 신청채권 중복 가능성 및 임차인 배당액을 재검토해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 배당 기준액으로 사용했으며, 임차인의 우선변제·최우선변제·당해세 등이 반영되지 않았습니다. 경매개시결정 자체가 독립된 배당채권을 증명하는 것은 아닙니다. 실제 배당에서는 채권액, 순위 및 중복 여부에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 도림초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 영등포역이 소재하며, 감정상 교통상황은 보통으로 기재되었습니다.
• 건물. 2021.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 단독(다중)주택 용도로 이용 중입니다.
• 토지. 공시자료상 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 3,504,000원/㎡입니다. 감정요항표에는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 여러 제한 사항이 기재되어 있습니다. 과거 건축허가·착공 제한 및 토지거래허가 관련 기간도 기재되어 있으므로 현재 유효한 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다중주택은 개별 호실별 분양형 주택과 매매·임대 운영 방식이 다릅니다. 다수 임차인과 점유 관계의 정리 여부가 매각 후 운영과 향후 처분에 영향을 줄 수 있어, 임대수익과 유사 물건 거래사례를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 조사. 이동준·정병민의 전입일, 점유 시작일, 보증금, 계약 내용 및 실제 거주 여부를 확인하세요. 대항력 판단이 끝나기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 임차권등기 원본 확인. 각 호실의 임차권등기, 확정일자, 배당요구 및 말소 여부를 등기부·매각물건명세서와 대조하세요. 이미 말소된 조지연의 임차권도 현재 점유 관계와 분리해 확인하세요.
• 경매 신청채권 중복 검증. 이민지의 임차보증금 반환채권과 강제경매 신청채권이 동일한지 확인하세요. 도림신용협동조합의 임의경매 관련 배당 항목도 독립채권인지 검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 도림신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자, 피담보채권액 및 배당 수령권자를 확인하세요.
• 호실별 점유·명도. 401호의 황신형·황병철, 302호의 이영선·한지한 등 복수 명의의 관계를 확인하고, 실제 독립된 임차인과 점유자 수를 파악하세요.
• 시세·수익성 검증. 최근 다중주택 매매사례, 임대차 현황, 공실, 수리비와 운영비를 확인한 후 감정가의 적정성을 판단하세요. 유찰된다는 이유만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
• 매각 범위와 규제. 113-4·113-11 토지, 제시외 건물, 실제 이용 현황 및 현재 유효한 도시계획 규제를 확인하세요.
• 배당과 부대비용. 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용, 관리비, 명도비용 등을 별도로 검토하세요. 기존 배당 산식의 소유자 잔여액을 실제 배당 결과로 간주하지 마세요.

맺으며 — “소멸하는 권리”와 “안전한 취득”은 다르다

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2021.02.15 근저당을 기준으로 이후의 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하는 구조이므로 등기상 권리 정리는 비교적 분명합니다.

하지만 권리 소멸만으로 입찰 위험이 사라지지는 않습니다. 임차·점유 관련 명단이 22명이고, 보증금이 기재된 임차권등기자가 8명이며, 이동준·정병민의 대항력은 미상입니다. 같은 호실에 복수 명의가 존재하고 경매 신청채권자와 임차권자의 관계 및 배당채권 중복 가능성도 확인해야 합니다.

최저매각가는 3,607,906,720원으로 감정가와 같습니다. 현재 실거래 비교치가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험 확정 전·시세 확인 전 입찰 보류가 합리적인 결론입니다. 권리관계와 배당계산을 재검증하고 실제 점유 및 시장가치를 확인한 후 적정 응찰가를 판단해야 합니다.