서울북부지방법원 2024타경113974. 서울 동대문구 이문동, 한국외국어대학교 서울캠퍼스 남측 인근에 있는 다세대 물건입니다. 감정평가서에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재됐습니다. 소유자 연광흠은 2007년 4월 6일 155,000,000원에 취득했고, 이후 여러 차례 담보권 설정과 말소가 이어졌습니다.

현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2023년 3월 23일 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 220,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 김미정의 근저당권 42,000,000원, 경매개시결정, 현대카드 가압류 등이 이어집니다. 이들 매각소멸 대상 권리 때문에 낙찰자가 별도로 인수할 금액은 예상되지 않습니다.

하지만 이 물건의 가장 중요한 특이사항은 등기부의 금액이 아니라 실제 출입문에 적힌 호수입니다. 매각대상은 공부상 마동 201호인데 출입문은 302호로 표시되어 있습니다. 채무자 겸 소유자의 가족들도 공부상 201호로 전입했지만, 실제로는 출입문 표시 302호를 점유·거주하는 것으로 조사됐습니다. 이 차이를 해소할 수 있는지 확인하는 것이 입찰의 선행 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 현존하는 말소기준권리는 을구 13번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 2023년 3월 23일 접수됐습니다. 이후 설정된 김미정의 42,000,000원 근저당권과 현대카드의 19,205,956원 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

과거 설정됐던 하나은행의 여러 근저당권과 김미정의 종전 근저당권 160,000,000원은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 말소된 담보권을 현재의 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 숫자로는 낮지만 비교 표본이 적다

비교 대상은 경희맨션다라마바동의 최근 실거래입니다. 2026년 9월, 전용 68.76㎡, 2층이 395,000,000원에 거래됐습니다. 해당 최근 12개월 실거래 표본은 1건으로, 최근 12개월 평균·최신 거래·최저가·최고가가 모두 같은 거래금액입니다.

최저매각가 326,000,000원은 최근 거래금액 395,000,000원의 82.5%입니다. 금액 차이는 69,000,000원으로, 단순한 숫자 비교에서는 신건 감정가가 최근 거래보다 낮습니다.

다만 전용면적이 완전히 동일하지 않고 거래 표본도 한 건뿐입니다. 개별 호수의 위치·상태·공부 정합성이 거래 가격에 어떤 영향을 주는지 확인하지 않고, 그 차액 전부를 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)

집행비용 5,364,000원을 반영한 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액·배당순위·조세채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 가격에 매각된다는 가정에서는 추정 채권합계 281,205,956원이 전액 배당되고, 소유자에게 39,430,044원이 남는 구조입니다. 신청채권자 김미정의 청구금액은 39,910,542원이지만, 예상배당표에서는 등기상 근저당 채권최고액 42,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 이 금액이 실제 확정 배당액이라는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

신건·1회 유찰·2회 유찰 상황의 추정 배당과 매수인 인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 낮은 매각가격에서는 후순위 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생하지만, 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

1회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 김미정의 추정 배당이 36,348,800원으로 감소하고, 2회 유찰 시나리오에서는 0원으로 계산됩니다. 이는 예상 배당관계의 변화이지 낙찰자가 그 부족액을 추가 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 공부 불일치 — 입찰 전 가장 중요한 검토사항

매각물건명세서와 감정평가서·현황조사보고서에서 공통적으로 확인해야 할 문제가 드러납니다. 이는 단순한 호수 표기 문제에 그치는지, 전유부분의 동일성 확인과 공부 정리가 필요한 사안인지 추가 검토가 필요한 부분입니다.

감정평가는 집합건축물대장을 기준으로 전유면적 68.63㎡를 적용했고, 등기부에 전유부분으로 기재된 지하실 6.61㎡는 건축물대장상 공용부분으로 보아 평가했습니다.

따라서 낙찰자가 취득하는 전유부분의 범위와 면적, 지하실의 권리관계 및 호수 표시 정정 가능성은 경매 기록과 관계 공부를 대조해 확인해야 합니다. 정정 절차가 가능하다고 단정하거나, 필요한 절차와 비용을 확인 없이 가볍게 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 한국외국어대학교 서울캠퍼스 남측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 외대앞역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 경희맨션다라마바동은 1980.07.31 준공, 30세대 규모입니다. 노후 연립주택 특성에 따른 유지보수와 향후 거래 가능성을 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 대상 토지는 평탄한 부정형입니다. 남측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 학교 저촉, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 토지이용 현황에는 토지거래계약 허가구역 표시도 있으므로 경매 취득에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 확인된 유사 면적 실거래는 1건입니다. 거래금액이 확인된다는 점은 긍정적이지만, 적은 표본만으로 원활한 재매각이나 안정적인 시세를 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호수 동일성. 공부상 201호와 출입문 표시 302호가 동일한 전유부분을 가리키는지 현장·등기부·건축물대장·경매 기록을 함께 대조해야 합니다.
• 공부 정리 가능성. 건축물 현황도가 없는 상태에서 호수 불일치를 해소하는 절차, 소요 비용과 필요한 협조 사항을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 전유·공용 면적. 등기부 68.62㎡, 건축물대장 68.63㎡의 차이와 지하실 6.61㎡의 공용부분 분류를 확인해야 합니다.
• 점유자 인도. 소유자 가족이 실제 점유·거주하고 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차, 이사 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 권리 원본. 한국스탠다드차타드은행의 말소기준 근저당과 김미정의 후순위 근저당, 현대카드 가압류 등의 등기 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 거래 395,000,000원은 1건의 비교 사례이므로 실제 주택 상태와 면적 차이, 개별 조건을 반영해 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 추가 부담. 체납 관리비, 제세공과금, 건축물 관련 시정 비용 및 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 변경·정지·취하 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”

이 사건은 등기상으로는 비교적 이해하기 쉬운 경매입니다. 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 별도 임차인 없이 소유자 가족이 거주하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 예상 인수액은 0원입니다.

가격도 눈길을 끕니다. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 확인된 395,000,000원 거래의 82.5%입니다. 다만 이 거래가 단 한 건이므로 확정적인 시장가격이나 예상 차익으로 받아들이기에는 근거가 충분하지 않습니다.

무엇보다 가장 큰 문제는 공부상 마동 201호와 실제 출입문 302호의 불일치입니다. 건축물 현황도가 없고 전유면적 및 지하실의 기재 방식에도 차이가 있습니다. 매각물건명세서에서도 매수인이 향후 공부상 불일치를 해소해야 할 필요성을 언급하고 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 권리 인수 위험이 낮고 최근 거래 대비 가격 차이가 있다는 점은 긍정적이지만, 매각대상 전유부분의 동일성과 공부 정리 가능성을 확인하지 못한 상태에서는 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건은 가격을 먼저 결정하기보다 실제로 무엇을 취득하며, 그 취득 상태를 정상적으로 정리할 수 있는지부터 확인해야 합니다.