서울남부지방법원 2025타경843. 서울 강서구 등촌동의 소규모 다세대주택인 영남주택 2층 204호입니다. 전용면적은 31.15㎡이고, 방 2개와 주방·화장실로 구성된 주거용 다세대입니다. 이 사건은 일반적인 대출 연체에 따른 근저당권 실행 경매와 성격이 다릅니다. 공유물분할을 위한 경매로, 현재 소유자인 김정란과 송민겸 사이의 공유관계에서 발생했습니다. 등기상 김정란의 지분은 9분의 3, 송민겸의 지분은 9분의 6이며 경매신청인도 송민겸입니다.
권리관계에서 특히 주의할 부분은 김정란 지분에 설정된 가처분입니다. 경매개시결정보다 앞선 2025.06.13 등기이고, 매각물건명세서에서도 인수권리로 표시했습니다. 다행히 가처분권자 송민겸이 2026.09.15자로 낙찰 시 가처분 말소촉탁에 동의하는 서류를 제출했습니다. 그러나 말소동의서 제출과 등기상 말소 완료는 다릅니다. 배당상 금전 인수액이 0원으로 계산되더라도 이 비금전적 권리의 정리 여부는 독립적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경843 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 등기상 임의경매개시결정 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-8 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로62길 35-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 31.15㎡ · 지하 1층, 지상 3층 건물 중 2층 |
| 구조 / 이용상태 | 철근콘크리트조 · 방 2개·주방·화장실 |
| 사용승인일 | 1996.08.02 |
| 건물 규모 | 영남주택 · 15세대 |
| 현재 소유자 | 김정란(9분의 3), 송민겸(9분의 6) |
| 소유권 취득 | 2025.05.14 등기 · 2024.12.04 협의분할에 의한 상속 |
| 경매신청인 | 송민겸 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준으로 제시된 등기 | 갑구 7번 · 2025.12.31 경매개시결정 |
| 선순위 가처분 | 갑구 6번 · 2025.06.13 · 송민겸 |
| 임차관계 | 신고·확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
현재 존속 중인 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행 명의 근저당권 2건은 각각 말소됐고, 국 명의 압류 역시 2022.06.27 말소됐습니다. 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있습니다. 이 사건은 근저당 채무 인수보다 공유물분할 경매의 성격과 선순위 가처분 말소 처리를 이해하는 것이 훨씬 중요합니다.
② 시세 비교 — 확인 거래가 대비 158.4%
영남주택에서 확인되는 동일 면적 31.15㎡의 실거래 사례는 2023년 8월, 3층, 125,000,000원입니다. 본건은 2층이며 최저매각가는 198,000,000원입니다. 이는 확인 거래가의 158.4%에 해당합니다.
| 구분 / 거래월 | 전용면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 실거래 | 31.15㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 본건 감정가 | 31.15㎡ | 2층 | 198,000,000원 |
| 신건 최저가 | 31.15㎡ | 2층 | 198,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 31.15㎡ | 2층 | 158,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 31.15㎡ | 2층 | 126,720,000원 |
가격 판단에서 주의해야 할 점은 125,000,000원이 2023년 거래가격이라는 사실입니다. 확인된 거래는 1건뿐이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 간주하기 어렵습니다. 최근 실거래를 충분히 확보하지 못한 상황에서는 시장 상승·하락 추세도 단정할 수 없습니다.
그럼에도 확인 거래와 현재 최저가의 차이는 큽니다. 신건 최저가 198,000,000원은 비교 거래가보다 73,000,000원 높습니다. 1회 유찰 가정가격 158,400,000원도 비교 거래가보다 높으며, 2회 유찰 가정가격 126,720,000원 역시 125,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 유찰된다는 사실만으로 가격 메리트가 확보된다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
이 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 담보권 실행 경매와 배당구조가 다릅니다. 현재 금전채권에 대한 배당은 산정되지 않았으며, 집행비용 차감 후 남는 금액은 공유자들에게 귀속될 매각대금의 기초가 됩니다. 예상 잔여액과 실제 공유자별 교부액은 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 교부 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,572,000원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 송민겸 | 미상 | 0원(산정 제외) |
| 잔여 · 공유자 귀속 대상 | — | 194,428,000원 |
| 매수인 금전 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 194,428,000원은 공유자별 확정 교부액이 아니라 비용 차감 후 예상 잔여금입니다. 가처분 말소 문제는 금전 인수액과 별도로 검토해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 재검증은 필수
| 경매 회차 | 최저가 | 예상 잔여액 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 198,000,000원 | 194,428,000원 | 과거 거래가 대비 고가 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 158,400,000원 | 155,382,400원 | 과거 거래가 상회 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 과거 거래가 소폭 상회 |
회차별 금전 인수 추정액은 모두 0원입니다. 하지만 이는 가처분 등 비금전적 권리가 완전히 정리됐다는 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 가처분 말소 확인과 현재 시세 검증을 모두 통과해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 증미역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 1996.08.02 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 벽돌 마감 등이고, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지대에 위치한 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용. 준공업지역으로, 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역 등 각종 규제가 중첩됩니다. 관련 높이 제한 및 토지거래허가구역의 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 토지면적 286.1㎡, 공시지가 4,105,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 시장가치를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 노후도와 수리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 확인 거래는 2023년 1건입니다. 실거래 근거가 제한적이므로 향후 매도 시 적정가격 형성과 거래기간에 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원본 확인. 2026.09.15자 동의서의 대상 부동산·대상 권리·말소촉탁 동의 범위를 확인하고, 실제 매각 후 말소 처리 가능 여부를 법원에 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 갑구 6번 가처분이 인수권리로 명시된 상태이므로, 최신 명세서와 매각조건에 변경이 있는지 점검하세요.
- 공유물분할 경매의 성격 확인. 일반적인 근저당 실행 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 매각 대상이 전체 부동산인지, 공유자 관계와 매각조건에 별도 제한이 없는지 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 조사. 감정상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 점유자 확인으로 대항력 있는 임차인이나 미확인 점유 문제가 있는지 점검하세요.
- 최근 시장가격 재산정. 2023.08의 125,000,000원 한 건만으로 입찰가를 정하지 말고, 증미역 인근 유사 면적·유사 노후도의 다세대 실거래와 매물을 비교하세요.
- 유찰가격의 착시 주의. 1회 유찰 가정가격 158,400,000원과 2회 유찰 가정가격 126,720,000원도 과거 실거래보다 높습니다. 유찰 자체를 저가 매수 근거로 삼지 마세요.
- 노후도와 관리비 점검. 내부 마감·누수·배관·난방상태 및 미납 관리비를 확인하고 실제 취득 후 지출될 비용을 별도로 검토하세요.
- 규제 확인. 준공업지역과 공항 관련 높이 제한, 토지거래허가 관련 제한 등이 실제 취득·이용·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소동의서가 있어도, 비싼 가격은 그대로다”
이 사건은 권리와 가격을 모두 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다. 2025.06.13 등기된 선순위 가처분이 존재하고 매각물건명세서에도 인수권리로 표시돼 있습니다. 다만 2026.09.15자로 가처분권자의 말소촉탁 동의서가 제출됐다는 점은 중요한 긍정 요소입니다. 실제 말소 절차가 확인된다면 권리상 위험을 상당 부분 해소할 여지가 있습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저매각가 198,000,000원은 2023년 확인 거래가 125,000,000원의 158.4%입니다. 거래 표본이 오래되고 단 1건이라는 한계 때문에 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격이 매력적이라고 평가할 근거는 부족합니다. 소규모 다세대의 환금성 불확실성도 함께 고려해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 먼저 가처분의 실제 말소 처리 가능성과 미확인 임대차·점유관계를 확인하고, 최신 주변 거래를 통해 시장가치를 다시 평가해야 합니다. 1회 또는 2회 유찰이 발생하더라도 과거 확인 거래가격과 비교하면 여전히 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 말소 확인이 첫 번째 조건, 현재 시세에 근거한 충분한 가격 여유가 두 번째 조건입니다.
