수원지방법원 2025타경52196. 경기도 광주시 능평동 소재 JK빌리지 B동 402호, 전용 52.305㎡ 다세대주택입니다. 감정가 219,000,000원이 5회 유찰 끝에 36,807,000원까지 하락했습니다. 표면상 감정가의 16.81%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가격보다 먼저 임차보증금의 인수 구조를 살펴봐야 하는 사건입니다.
말소기준권리는 2022.12.26 설정된 구리농업협동조합 근저당권입니다. 그런데 임차인 박준영은 그보다 앞선 2022.02.10 전입하고 점유를 개시했으며, 2022.01.13 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024.02.19에 이루어졌지만, 임차권등기 시점이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 480-2, 제4층 제402호 도로명: 경기도 광주시 능평로30번길 37 |
| 현황 명칭 | JK빌리지 B동 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.305㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.10.23 · 7세대 |
| 소유자 | 유근철 (2022.03.02 소유권이전, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,807,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 222,075,482원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.26 구리농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
등기상 2015년 우리은행 근저당권 207,600,000원은 2016.01.21 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 구리농업협동조합 근저당권입니다. 이후 구리농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 박준영의 경우는 다릅니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 임차권등기는 근저당권 이후에 이루어졌더라도 선행하는 주택임차인의 대항력과 보증금 반환관계를 검토해야 합니다. 매각물건명세서가 매수인의 보증금 잔액 인수를 명시한 이상, 이 사건에서 가장 중요한 권리 위험은 바로 이 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수의 핵심
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박준영 주택임차권등기 · 전유부분 전부 |
전입 2022.02.10 확정 2022.01.13 임차권등기 2024.02.19 |
198,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 강정형 현황조사 및 배당요구 확인 |
전입 2025.02.26 확정일자 미상 배당요구 2025.07.10 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증금 확인 |
임차관계로 확인되는 사람은 박준영·강정형 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없습니다. 강정형은 전입이 말소기준권리 이후이며, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 싸지지 않는다
이 물건의 가격을 판단할 때 중요한 것은 최저매각가격이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌고, 배당으로 전액 변제되지 않는 구조에서는 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다.
+ 임차보증금 인수 162,255,526원
= 실질취득 199,062,526원
박준영 보증금 198,000,000원에 추정 집행비용 1,062,526원이 더해지는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 보증금 198,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 실제 취득세·등기비·명도비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 36,807,000원 | 162,255,526원 | 199,062,526원 |
| 6회 유찰 시 | 25,764,900원 | 173,098,868원 | 198,863,768원 |
| 7회 유찰 시 | 18,035,430원 | 180,689,208원 | 198,724,638원 |
각 회차의 예상 배당 및 집행비용에 따른 계산입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 집행비용과 임차보증금 변제 상황에 따라 달라집니다.
④ 시세 비교 — 확인 거래는 2022년 3월 한 건
JK빌리지 B동 전용 52.31㎡에 대해 확인되는 실거래는 2022년 3월 198,000,000원 한 건입니다. 대상 주택의 전용면적과 일치하는 거래이지만, 현재 매각기일인 2026년 10월 기준으로는 오래된 거래입니다. 따라서 이 금액을 현재의 충분히 검증된 시세라고 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.03 | 52.31㎡ / 4층 | 198,000,000원 |
| 감정가 | 감정평가 | 52.305㎡ / 4층 | 219,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.10.26 | 5회 유찰 | 36,807,000원 |
| 실질취득 예상 | 현재 회차 | 인수액 포함 | 199,062,526원 |
최저매각가 36,807,000원만 비교하면 2022년 거래가 198,000,000원의 18.6% 수준입니다. 그러나 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득은 199,062,526원으로, 확인 거래가의 약 100.5%입니다. 실제 부담액이 과거 확인 거래가를 웃돌기 때문에 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 36,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,062,526원 |
| 1. 임차인 박준영 · 우선변제 | 198,000,000원 | 35,744,474원 |
| 2. 구리농업협동조합 · 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 구리농업협동조합 · 가압류 | 52,911,020원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 · 경매신청채권 | 222,075,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,062,526원을 먼저 공제하고 임차인 박준영에게 35,744,474원이 배당되는 추정입니다. 일반 채권자 배당은 0원, 임차보증금 미배당 162,255,526원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평4리 마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통이며, 서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2015.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 위생·급배수·도시가스·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 708,400원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. JK빌리지 B동은 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 실거래 표본이 한 건이고 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회이므로 향후 매각가격과 매도 소요기간에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수조건. 박준영의 임차보증금 198,000,000원과 전입일 2022.02.10, 확정일자 2022.01.13, 임차권등기 및 명세서상 인수 문구를 반드시 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 36,807,000원만을 매입비용으로 보지 말고 미배당 인수액 162,255,526원을 더한 199,062,526원을 기본 부담액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 점유관계. 강정형의 전입·배당요구 경위, 임대차계약서, 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 박준영과의 점유관계도 구분해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목이 반영될 경우 박준영 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 3월 198,000,000원 거래만으로 2026년 10월의 적정 시세를 확정할 수 없습니다. 인근 비교 가능한 다세대주택의 최근 거래와 현장 매매가격 확인이 필요합니다.
- 현장·명도. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 인도 절차와 추가 수리비를 확인하고 별도 비용을 고려해야 합니다.
- 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최종 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,680만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 경매에서 최저가격과 실질취득가격이 얼마나 달라질 수 있는지 보여주는 전형적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
겉으로는 219,000,000원 감정가가 36,807,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 198,000,000원 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 배당 후 남는 보증금은 매수인이 부담합니다. 현재 회차의 예상 실질취득은 199,062,526원이며, 추가 유찰이 발생해도 부담액은 198,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
비교 가능한 거래가 부족한 데다 확인되는 2022년 거래보다 실질취득 부담이 높고, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성도 남아 있습니다. 따라서 결론은 분명합니다. 낮은 최저가만으로 접근해서는 안 되며, 보증금 인수와 현재 시세가 별도로 검증되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
