수원지방법원 2025타경52196. 경기도 광주시 능평동 480-2, 현황상 ‘JK빌리지 B동’ 4층 402호인 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 52,582,000원, 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리관계의 중심에는 박준영의 198,000,000원 임차보증금이 있습니다.
박준영은 2022.01.13. 확정일자를 받고 2022.02.10. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 구리농업협동조합 근저당은 그보다 늦은 2022.12.26. 설정됐습니다. 따라서 박준영은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 480-2 4층402호 · 현황 JK빌리지 B동 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.305㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인 | 2015.10.23 |
| 소유자 | 유근철 · 2022.03.02. 거래가 198,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,582,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,075,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 우리은행 근저당 207,600,000원은 2016.01.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.26. 구리농업협동조합 근저당 72,000,000원입니다. 그 이후의 구리농협 가압류 52,911,020원, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박준영의 대항력은 근저당보다 먼저 성립했기 때문에 단순히 임차권등기가 근저당 이후에 있다는 이유로 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10 | 198,000,000원 | 2022.01.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 강정형 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박준영은 2024.02.19. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구가 접수돼 있습니다. 강정형은 2025.02.26. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 지위는 추가 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 최저가 26.6%가 아니라 실질취득 100.7%
JK빌리지(B동)은 총 7세대이고, 비교 가능한 거래는 전용 52.31㎡·4층 2022.03 거래 198,000,000원 1건입니다. 집계상 평균·최신 거래·최근 기준 가격도 모두 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 52.31㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 평균 | 52.305㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
최저매각가 52,582,000원만 놓고 계산하면 실거래 기준의 26.6%입니다. 하지만 이 물건에서는 그 비율이 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 현재 회차 실질취득은 199,346,476원으로 198,000,000원의 100.7%입니다. 즉 현재 회차도 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,346,476원 |
| 1. 임차인 박준영 보증금 | 198,000,000원 | 51,235,524원 |
| 2. 근저당 · 구리농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구리농업협동조합 | 52,911,020원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 한국주택금융공사 | 222,075,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박준영 보증금의 미배당액 146,764,476원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 강정형의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 52,582,000원 | 146,764,476원 | 199,346,476원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,400원 | 162,255,133원 | 199,062,533원 |
| 6회 유찰 시 | 25,765,180원 | 173,098,593원 | 198,863,773원 |
세 회차의 실질취득액은 모두 약 1.99억원입니다. 즉 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트 확대를 뜻하지 않습니다. 4회에서 6회까지 낙찰가는 52,582,000원에서 25,765,180원으로 크게 낮아지지만, 인수액은 146,764,476원에서 173,098,593원으로 반대로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평4리 마을회관’ 남측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·주거나지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 사용승인일은 2015.10.23입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 383.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 708,400원/㎡입니다.
- 환금성. JK빌리지(B동)은 총 7세대로, 확인된 동일 면적 거래 표본은 1건이고 이 물건 자체도 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 52,582,000원이 아니라 인수액을 합친 199,346,476원이 실질적인 비교 기준입니다.
- 박준영 보증금 잔액 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 강정형 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 배당상 지위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 5회·6회 유찰로 최저가가 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.99억원으로 유지됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.03의 198,000,000원 1건이므로 개별 물건 상태와 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 부동산 표시에 건물명·동이 기재돼 있지 않지만 현황은 ‘JK빌리지 B동’으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5천만원대”가 아니라 “약 1.99억원짜리” 경매
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 확보한 박준영의 198,000,000원 보증금입니다. 현 회차 최저가 52,582,000원만 보면 실거래 198,000,000원의 26.6%이지만, 미배당 보증금 146,764,476원을 더하면 실질취득은 199,346,476원, 실거래 기준의 100.7%입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 5회 유찰 시 199,062,533원, 6회 유찰 시 198,863,773원으로 실질취득은 거의 1.98억~1.99억원에 고정됩니다. 여기에 실제 임차인 2명 중 강정형의 보증금·우선변제 여부가 아직 확인 대상이고, 단지는 7세대 규모이며 현재 4회 유찰 상태입니다. 최저가는 파격적으로 낮지만 실질취득은 시세 이상 — 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
