수원지방법원 2025타경52196. 경기 광주시 능평동 JK빌리지 B동 402호, 전용 52.305㎡의 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 107,310,000원까지 내려왔고, 확인 거래가 198,000,000원의 54.2% 수준입니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 숫자일 뿐입니다. 이 물건에는 전입일 2022.02.10, 확정일자 2022.01.13, 임차보증금 198,000,000원의 박준영 임차권이 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
권리 순서를 다시 보면 이유가 분명합니다. 2015년 우리은행 근저당권은 2016.01.21 해지로 이미 말소됐습니다. 박준영의 전입·점유는 2022.02.10이고, 현재 남아 있는 구리농업협동조합 근저당권은 2022.12.26 설정됐습니다. 따라서 박준영은 현존 담보권보다 앞선 임차인으로, 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당 잔액의 부담은 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 480-2, 현황상 JK빌리지 B동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.305㎡ · 4층 건물 내 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.10.23 · 총 7세대 |
| 소유자 | 유근철 (2022.03.02. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,075,482원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
구리농업협동조합 근저당권과 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 박준영의 임차권등기도 등기 형식상 매각으로 말소되지만, 대항력 있는 임차보증금 중 배당되지 않은 금액은 매수인이 승계합니다. ‘등기가 말소된다’와 ‘금전 부담이 사라진다’는 서로 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.02.10 확정 2022.01.13 배당요구 2024.02.19 | 198,000,000원 | 대항력 있음 현존 근저당보다 선순위 | 우선변제 가능 전입·점유·확정일자 확인 | 미배당 잔액 인수 명세서 명시 |
| 강정형 점유 부분·용도 미상 | 전입 2025.02.26 확정일자 미상 배당요구 2025.07.10 | 미상 | 대항력 없음 2022.12.26 근저당 이후 전입 | 확인 필요 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 대항력 없는 후순위 점유 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
확인된 거래는 2022.03의 198,000,000원 한 건입니다. 면적 52.31㎡, 4층, 거래월과 금액이 본건 소유권 취득 내역과 일치하므로, 독립적인 다수 비교사례라기보다 본건의 과거 취득가에 가까운 표본으로 보는 것이 합리적입니다. 현재 가격 수준을 뒷받침하는 최근 다수 거래는 확인되지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 확인 거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 219,000,000원 | 110.6% | 확인 거래가보다 높음 |
| 현재 최저가 | 107,310,000원 | 54.2% | 인수액을 제외한 표면가격 |
| 실질취득가 | 약 198,000,000원 | 약 100.0% | 가격 할인 없음 |
현재 최저가만 보면 거래가의 절반 수준이지만, 박준영이 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 금액은 보증금 198,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용을 더하면 실제 투입액은 보증금보다 소폭 높아질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당 가용액 | 임차보증금 미배당 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 92,992,340원 | 200,302,340원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 124,635,106원 | 199,752,106원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 146,764,574원 | 199,346,474원 |
배당 가용액 전부가 박준영 임차보증금에 배당된다는 단순 가정입니다. 낙찰가와 인수액의 합계가 약 198,000,000원에 집행비용을 더한 수준으로 유지되는 구조를 보여줍니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 기준액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,302,340원 |
| 1. 선순위 임차인 · 박준영 | 198,000,000원 | 105,007,660원 배당 |
| 박준영 미배당 보증금 | 92,992,340원 | 매수인 인수 |
| 구리농협 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 |
| 구리농협 가압류 | 52,911,020원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 청구 | 222,075,482원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2015년 우리은행 근저당권은 2016년 해지로 말소된 권리이므로 현존 우선권으로 반영하지 않았습니다. 임차인보다 후순위인 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 배당 부족 여부와 관계없이 매각으로 소멸하며 매수인이 승계하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 현황상 건물명과 동은 JK빌리지 B동으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 능평4리 마을회관 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택·주거나지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2015.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 708,400원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래도 1건에 불과해, 가격 검증과 재매각 유동성이 대단지 공동주택보다 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황 이용상태의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매입가로 보지 말 것. 입찰가에 박준영 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 박준영의 배당액 확인. 배당표 확정 전 당해세·집행비용·다른 최우선권리의 존재에 따라 실제 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 2015년 근저당 말소 원본 대조. 우리은행 근저당권이 2016.01.21 해지 말소된 사실과 현재 등기 상태를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 강정형 점유관계 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 박준영과의 관계, 인도 시점과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 박준영 보증금의 배당·인수 및 주택 인도와 연계해 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 거래 1건은 2022.03 거래로 현재 시세를 대표하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대의 최근 매매·전세 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 점검. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 도시가스·공과금 및 실제 집행비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.98억 취득”
이 물건의 핵심은 두 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 박준영 임차인은 현존 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 그 결과 보증금 198,000,000원 중 배당되지 않은 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차에서 107,310,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 단순 인수액은 92,992,340원이고 합계 부담은 200,302,340원입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 198,000,000원에 집행비용을 더한 수준에 머뭅니다. 확인된 유일한 거래가가 198,000,000원이고, 그 거래도 본건의 2022년 취득가와 일치합니다.
최저가는 싸지만 취득가는 싸지 않습니다. 여기에 7세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 제한적인 거래 표본, 추가 점유자 확인 부담까지 겹칩니다. 권리관계를 정확히 계산할 수는 있지만, 현재 자료만으로는 시세 할인이나 환금성 우위를 확인하기 어렵습니다. 이 사건은 낮은 최저가에 끌려 들어가면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.