서울북부지방법원 2024타경123766. 강북구 수유동 482-61에 있는 지상 4층 철근콘크리트 주상용 건물과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 주거용으로 이용됩니다. 소유자는 이춘기이며, 성산포수산업협동조합의 임의경매개시결정과 김주리의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 지점은 말소기준권리와 선순위 임차인의 실제 인수 가능성입니다. 산정된 말소기준은 2024년 4월 17일 김동욱의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2021년 10월 21일 성산포수산업협동조합 근저당 설정기록이 있고, 원 근저당에는 말소 표시가 있으면서도 변경·채권양도·질권설정 기록이 이어집니다. 이 연결관계를 정확하게 해석하지 않으면 임차인의 선순위 여부나 배당순위를 잘못 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당부터 다시 확인해야 한다

2024년 4월 17일 김동욱 가압류가 현재 분석상 말소기준으로 분류되어 있습니다. 이를 기준으로 하면 이후 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년과 2025년에 설정된 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 대항력이 있는 임차인의 배당 후 미회수 보증금은 별도 인수 문제가 될 수 있습니다.

2021년 근저당이 실질적으로 유효한 선순위 담보권인지 여부에 따라 임차인의 선순위 대항력과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 2025년 채권양도 및 질권설정은 관련 권리의 이전·담보화에 관한 기록이므로, 해당 금액을 무조건 별도 채무로 합산해서도 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 3주체가 핵심 변수

확인되는 점유·임차 관련 명의는 6개 주체입니다. 이 중 주택임차권등기가 있는 3명은 보증금 합계 420,000,000원이 확인되며, 나머지 3개 주체는 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 단순한 전입일 선후뿐 아니라 실제 점유, 해당 용도의 법적 요건, 선순위 담보권의 존속 여부까지 함께 판단해야 합니다.

* 기준권리는 잠정 산정된 2024.04.17 가압류를 의미합니다. 해당 표시만으로 확정적인 선순위 대항력을 인정한 것은 아닙니다. 2021년 근저당의 실제 존속 및 말소 효력, 점유·주민등록 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 표시는 확정일자와 배당요구 사실을 나타내며 전액 배당 보장을 의미하지 않습니다.

김은별, 김주리, 김영미는 각각 임차권등기가 있고 확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 보증금은 각각 150,000,000원, 120,000,000원, 150,000,000원입니다. 이들이 배당으로 전액 회수한다면 해당 보증금의 추가 인수는 발생하지 않겠지만, 배당이 부족하고 그 부족분을 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 미배당 보증금이 인수액이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,155,669,600원 가정)

다음은 확인된 3명의 임차보증금과 2건의 가압류 채권을 기준으로 구성된 참고용 배당계산입니다. 금액 배분 자체는 합계가 일치하지만, 선행 근저당 및 신청채권 배당, 보증금 미상 점유자가 완전하게 반영된 최종 법원 배당표로 볼 수는 없습니다.

집행비용 13,956,696원은 추정치입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제, 보증금 미상 점유자의 권리 및 선행 근저당 관련 배당을 확정 반영하지 않았으므로 실제 배당과 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 남는다

1회 유찰을 가정하면 최저가는 924,535,680원, 2회 유찰을 가정하면 739,628,544원입니다. 하지만 이는 매각가 자체의 하락일 뿐, 보증금 인수위험이 함께 사라진다는 뜻이 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 특히 특정 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 부족액을 모두 매수인이 인수하는 구조라면, 그 임차인과 관련된 낙찰가 + 인수액은 해당 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 물건은 보증금 미상 3주체의 금액과 권리가 확정되지 않아 그러한 인수형 구조에 해당하는지 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울수유초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 삼양역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조와 용도. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 주거용으로 이용됩니다.
• 설비. 기본적인 급배수설비, 위생설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 각 점유부분의 실제 설비 상태는 현장 확인 대상입니다.
• 토지·규제. 토지면적은 122.0㎡, 개별공시지가는 2,591,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 도로 및 제시외 건물. 토지는 도로제척 약 8.35㎡를 반영하여 평가되었고, 옥탑 약 44.16㎡는 제시외 건물로 평가되었습니다. 토지의 실제 사용면적과 옥탑의 이용·관리 상태는 매수 후 활용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트 호실이 아닌 토지와 주상용 건물의 일괄매각입니다. 주거 및 근린생활시설의 혼합 이용, 복수 점유자, 제시외 건물 때문에 거래가격과 매수층을 비교할 때 추가 검토가 필요합니다. 현재 확인된 거래근거만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2021년 근저당 원등기와 후속 등기 대조. 2021.10.21 설정, 2022.04.13 채권최고액 변경, 2025.03.31 근저당권 이전 및 근저당권부 채권 질권설정의 효력과 연결관계를 원본 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다. 가장 먼저 해결해야 할 사항입니다.
• 말소기준권리 확정. 2024.04.17 김동욱 가압류가 최종 말소기준이 맞는지 확인하고, 실제 선순위 담보권과 임차인의 대항요건 충족 시점을 비교해야 합니다.
• 미상 보증금 3건 확인. 김태오(401호), 김동욱(301호), 오르벳홀딩스(주) 김수영(1층 전체)의 실제 임대차계약, 보증금, 차임, 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 계산하면 위험합니다.
• 임차권등기 3건의 배당·인수 판단. 김은별 150,000,000원, 김주리 120,000,000원, 김영미 150,000,000원에 대해 실제 배당순위와 전액 변제 가능성, 배당 후 잔여 보증금의 매수인 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 권리자와 점유자의 동일성 확인. 김동욱은 가압류 채권자, 김주리는 강제경매 채권자로도 등장합니다. 임대차와 채권의 원인을 구분하고 동일 채권의 중복 계산 여부도 확인해야 합니다.
• 신청채권 배당 누락 재검증. 신청 관련 청구금액 587,575,750원과 채권자 배당 0원, 소유자 잔여금 발생이라는 계산을 실제 채권관계 및 배당순위에 따라 재작성해야 합니다.
• 1층 점유 및 명도. 주상용 건물의 1층 근린생활시설 점유자를 확인하고, 상가임대차 관련 대항요건과 매각 후 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지·옥탑 확인. 도로제척 약 8.35㎡와 제시외 건물 약 44.16㎡의 매각 포함 범위, 현황, 건축물대장 및 관련 규제사항을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 수유동 주상용 건물 및 토지의 최근 거래가격을 확인하고, 낙찰가뿐 아니라 인수보증금, 명도비용, 관련 세금 등을 포함한 실질취득원가를 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 및 사건 진행내역을 다시 확인해야 합니다. 입찰 전 권리변동이나 매각조건 변경 여부도 점검 대상입니다.

맺으며 — “예상 인수 0원”이 곧 “안전”은 아니다

이 사건의 가장 큰 위험은 최저매각가가 아니라 정확한 인수금액이 확인되지 않았다는 사실에 있습니다. 보증금이 등기된 임차인 3명의 금액은 합계 420,000,000원이며, 그 외 3개 점유·임차 관련 주체의 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 2021년 근저당의 말소·이전관계, 임차인의 선순위 여부, 신청채권 배당 누락 문제가 겹쳐 있습니다.

참고용 배당계산에서 매수인 인수가 0원으로 표시되더라도 이를 그대로 실제 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 신건 최저가 1,155,669,600원이 감정가와 같다는 사실만 확인될 뿐, 가격의 적정성도 최근 실거래 근거가 없어 검증되지 않았습니다.

건물의 주상용 구성과 토지·제시외 건물의 일괄매각은 별도 검토가 필요한 특성입니다. 특히 권리관계와 임대차 내용이 확정되지 않으면 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득원가가 그만큼 감소한다고 장담할 수 없습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 2021년 근저당의 존속 여부, 6개 점유·임차 관련 주체의 실제 계약 및 대항력, 법정 배당순위를 먼저 검증해야 합니다. 그 결과를 바탕으로 인수액과 실질취득원가를 계산하고 최근의 비교 가능 거래가격과 대조한 뒤에야 응찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리 위험이 높고 가격 메리트도 입증되지 않은 신건입니다.