서울북부지방법원 2024타경123773. 서울 중랑구 면목동 153-14, 면목천로19길 33에 위치한 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 391,000,000원인 신건으로, 동일 면적 최근 실거래 480,000,000원과 비교하면 처음에는 할인된 경매물건처럼 보입니다.
그런데 등기부와 점유관계를 함께 살펴보면 판단이 달라집니다. 말소기준권리는 2020.07.08 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행의 추가 근저당권과 여러 가압류, 경매개시결정 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 강경진의 전입일은 2008.08.28, 김나휘의 전입일은 2019.10.31로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력 및 배당순위를 확정할 수 없으며, 소멸하는 등기권리와 별도로 임차보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목천로19길 33, 3층 302호 (면목동 153-14) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 61.14㎡ (실거래 비교 면적) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 11세대 |
| 사용승인 관련 준공일 | 2013.09.12 |
| 소유자 | 안덕준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 192,000,000원 |
| 강제경매 채권자 | 에스비바이오팜 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2020.07.08 · 을구 3번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 임차 관련 조사 | 강경진 · 김나휘 (전입 선행, 보증금·임대차관계 미확정) |
| 등기부 발급일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 전입은 별개
이 물건의 권리관계는 크게 두 갈래입니다. 등기부상 금전채권 관련 권리와 임차인의 대항력 및 보증금 반환관계입니다. 2019.05.22 설정된 신한은행의 기존 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2020.06.23 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.07.08 을구 3번 근저당권이며, 2020.12.09 추가 설정된 을구 4번 근저당권(44,400,000원)도 매각으로 소멸할 예정입니다.
후순위 가압류는 에스비바이오팜, 현대캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 중소기업은행, 케이비캐피탈 등이 설정했습니다. 에스비바이오팜의 가압류는 강제경매개시결정으로 본압류로 이행했고, 별도로 신한은행의 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다. 중랑구의 압류도 확인됩니다. 이러한 등기권리는 매각으로 정리될 예정이지만, 전입이 선행하는 임차인의 권리는 별도의 판단이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않는 선순위 전입
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경진 3층 302호 |
2008.08.28 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
| 김나휘 302호 |
2019.10.31 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 임대차관계 확인 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 조사 대상은 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람이 각각 독립된 임차인인지, 세대원 관계인지, 실제 보증금 반환채권이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.
강경진. 가장 빠른 전입일을 가지고 있습니다. 그러나 임차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인으로서 대항요건을 충족하고 있다면, 매각대금에서 반환받지 못하는 보증금이 낙찰자의 부담으로 남을 가능성이 있습니다.
김나휘. 2019.10.31 전입으로 말소기준보다 선행합니다. 임대차 사용관계와 보증금이 미상이며, 확정일자 역시 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약 및 점유관계에 따라 대항력과 보증금 승계 여부가 달라집니다. 강경진과 김나휘의 보증금을 서로 다른 채권으로 합산할 수 있는지도 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 81.5%라는 숫자의 조건
면목동 153-14 소재 다세대주택은 총 11세대 규모로, 비교 가능한 전용 61.14㎡ 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 두 거래 모두 480,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 61.14㎡ | 4층 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 61.14㎡ | 4층 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.14㎡ | 2건 | 480,000,000원 |
| 본건 최저가 | 61.14㎡ | 3층 | 391,000,000원 |
단순 비교하면 본건의 최저가 391,000,000원은 최근 실거래 평균 480,000,000원의 81.5%입니다. 금액 차이는 89,000,000원입니다. 하지만 실거래 표본은 2건뿐이고, 모두 4층 거래인 반면 본건은 3층입니다. 층별 선호도, 내부 상태 및 실제 점유관계까지 동일하다고 볼 수 없습니다.
동일 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 다만 이를 충분한 낙찰 사례에 기반한 안정적인 환금성 지표로 해석하기는 어렵습니다. 본건의 적정 입찰가를 정하려면 임차관계와 실질취득비용부터 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,274,000원 |
| 1. 신한은행 · 을구 3번 근저당 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 4번 근저당 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. 에스비바이오팜 · 갑구 18번 가압류 | 186,415,000원 | 186,415,000원 |
| 4. 현대캐피탈 · 갑구 19번 가압류 | 13,623,172원 | 13,623,172원 |
| 5. 엔에이치농협캐피탈 · 갑구 22번 가압류 | 10,652,447원 | 10,652,447원 |
| 6. 에스비바이오팜 · 갑구 23번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 · 갑구 24번 가압류 | 27,306,754원 | 27,306,754원 |
| 8. 케이비캐피탈 · 갑구 25번 가압류 | 9,153,755원 | 9,153,755원 |
| 9. 신한은행 · 갑구 26번 경매개시결정 | 192,000,000원 | 31,974,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
잠정 계산상 집행비용 6,274,000원, 채권자 배당총액 384,726,000원, 채권총액 544,751,128원, 미배당 채권액 160,025,128원입니다. 이는 임차인 배당 및 인수금액을 확정한 결과가 아닙니다. 근저당권 채권최고액은 실제 피담보채무액과 다를 수 있으며, 같은 은행의 여러 채권과 경매신청채권이 중복 집계됐는지도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 채권액 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 391,000,000원 | 160,025,128원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 312,800,000원 | 237,130,328원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 250,240,000원 | 298,814,488원 | 미확정 |
유찰 시 매각가 자체는 312,800,000원 또는 250,240,000원으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 우선배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조라면 입찰가격 인하가 총취득비용 인하로 이어지지 않을 수 있습니다.
표의 미배당 채권액은 일반 채권자에 관한 잠정 계산 수치이며, 그 전액이 낙찰자에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 매수인의 실제 인수 부담은 임차보증금, 대항력 및 배당 결과를 따로 확인해야 산정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목역 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 면목역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 벽돌 및 몰탈 위 페인트 외벽, 벽지·타일 내벽, 장판·타일 바닥 및 샷시창호 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 대지는 인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,392,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 기재된 허가 필요 대상이 지목상 도로인 경우에 한정되므로, 적용 여부는 해당 필지 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 11세대 규모의 다세대주택으로, 최근 동일 면적 거래 표본은 2건입니다. 거래 사례가 제한돼 아파트 대단지 수준의 가격 비교 신뢰도를 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강경진의 실제 대항력. 2008.08.28 전입이 2013.09.12 준공보다 앞섭니다. 전입의 연속성, 해당 호수와의 연결, 실제 점유 및 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 김나휘의 임대차관계. 2019.10.31 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 계약서, 보증금, 실제 거주관계 및 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 및 배당요구. 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 합니다. 인수 여부 및 실질취득비용 산정의 핵심입니다.
- 두 전입자의 관계. 독립된 임차인인지, 동일 세대 관련자인지 등 실제 권리관계를 확인해 보증금의 중복 계산이나 누락을 방지해야 합니다.
- 강제·임의경매 병존. 에스비바이오팜의 강제경매 및 신한은행의 임의경매가 등기돼 있습니다. 실제 매각절차와 채권관계 및 중복 집계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 임차인 우선변제권, 조세채권, 가압류채권의 배당관계 및 채권최고액과 실제 채권액의 차이를 검토해야 합니다.
- 가격 비교. 480,000,000원의 실거래는 4층 2건입니다. 본건 3층의 내부 상태, 층 차이 및 매수인 인수액을 반영해 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실점유자와 인도 가능성, 명도 비용 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세 대비 할인보다 선순위 보증금이 먼저”
서울북부지방법원 2024타경123773은 감정가 391,000,000원, 최근 실거래 평균 480,000,000원이라는 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격 차이가 있습니다.
그러나 실거래 표본은 2건에 불과하며, 가장 중요한 선순위 전입자 2명의 임차보증금과 대항력이 확정되지 않았습니다. 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 매수인의 인수 부담까지 0원이라고 판단할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 최저매각가와 실제 취득비용 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다. 반대로 임차관계를 확인한 결과 인수할 보증금이 없거나 법적으로 소멸하는 것으로 확정된다면, 그때 비로소 최근 실거래 대비 가격 차이를 유효하게 평가할 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것보다 강경진·김나휘의 임차관계와 낙찰자 인수금액을 먼저 확정하는 것입니다. 현재는 잠재적인 가격 이점보다 미확정 선순위 권리 위험이 큰 상태로, 종합 판단은 D등급입니다.
