서울남부지방법원 2025타경11570. 서울 양천구 목동신시가지6단지 611동 206호, 전용 47.94㎡ 아파트입니다. 20층 건물 중 2층에 위치하고, 단지는 1,362세대 규모입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,170,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026년 10월 27일입니다.
경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사입니다. 2017년 3월 14일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,281,000,000원입니다. 경매 신청 청구액은 519,254,209원입니다. 등기부에는 주택담보노후연금보증과 관련된 금지사항등기도 있어 일반적인 주택담보대출 경매와는 확인해야 할 내용이 다릅니다.
가격 측면은 비교적 긍정적입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균이 22억 원을 넘고, 2026년 8월 최신 거래는 2,280,000,000원입니다. 다만 전체 거래 평균만을 기준으로 판단하면 다른 결론이 나옵니다. 따라서 과거 거래 전체를 단순 평균하기보다 최근 거래 수준·상승 추세·해당 호수의 층별 특성을 우선 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 911 목동신시가지아파트 제611동 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동동로 430 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.94㎡ · 20층 중 2층 |
| 단지 | 목동신시가지6 · 1,362세대 · 1986.09.30 준공 |
| 소유자 | 박건택, 박윤희, 박희원, 박희천, 변지선 (공유) |
| 감정가 | 2,170,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,170,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 519,254,209원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.14. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 1,281,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 주택연금 관련 등기는 추가 확인
이 사건의 말소기준권리는 2017년 3월 14일 한국주택금융공사 근저당권입니다. 과거 한국주택은행 명의의 근저당권은 2001년 3월 13일 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 한국주택금융공사 근저당권과 이후 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
말소기준 근저당권이 매각으로 소멸할 예정이라는 사실과, 이 금지사항등기의 정리 여부는 구분해 검토해야 합니다. 매각 후 말소 절차와 등기 정리 가능 여부를 원본 서류 및 관할 기관을 통해 확인해야 하며, 단순히 모든 기재가 자동으로 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 소유권·점유 관계 — 상속 공유와 실제 점유를 확인해야 한다
2025년 9월 23일 상속을 원인으로 소유권이 이전되어, 현재 등기상 소유자는 5명의 공유자입니다. 각자의 지분은 다음과 같습니다.
| 공유자 | 소유 지분 | 취득 등기 |
|---|---|---|
| 박건택 | 21분의 7 | 2025.09.23 상속 |
| 박윤희 | 21분의 7 | 2025.09.23 상속 |
| 박희원 | 21분의 2 | 2025.09.23 상속 |
| 박희천 | 21분의 2 | 2025.09.23 상속 |
| 변지선 | 21분의 3 | 2025.09.23 상속 |
현재 확인된 임차인 0명. 별도 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 소유자인지, 공유자 또는 제3자인지는 확정할 수 없습니다.
따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 즉시 명도할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사서, 주민등록 전입세대, 점유관계 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 특히 제3자 점유가 발견된다면 보증금·전입일·점유 개시일 등의 확인 없이 대항력이 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건 가격은 소폭 낮다
목동신시가지6단지 동일 면적 47.94㎡의 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 2,132,083,333원입니다. 이 평균만 사용하면 최저가 2,170,000,000원이 전체 평균의 101.8%로 나타납니다.
하지만 최근 거래 가격은 과거보다 상승했습니다. 최근 12개월 평균은 2,225,625,000원(8건)이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +14.4%입니다. 최근 시세를 우선 적용하면 신건 최저가는 평균의 97.5%로, 소폭 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.94㎡ | 3 | 2,280,000,000원 |
| 2026.07 | 47.94㎡ | 14 | 2,300,000,000원 |
| 2026.07 | 47.94㎡ | 2 | 2,280,000,000원 |
| 2026.07 | 47.94㎡ | 3 | 2,280,000,000원 |
| 2026.06 | 47.94㎡ | 11 | 2,285,000,000원 |
| 2025.11 | 47.94㎡ | 12 | 2,200,000,000원 |
| 2025.09 | 47.94㎡ | 2 | 2,100,000,000원 |
| 2025.09 | 47.94㎡ | 13 | 2,080,000,000원 |
| 2025.07 | 47.94㎡ | 2 | 1,950,000,000원 |
| 2025.06 | 47.94㎡ | 13 | 2,050,000,000원 |
| 2025.06 | 47.94㎡ | 18 | 1,930,000,000원 |
| 2025.06 | 47.94㎡ | 16 | 1,850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.94㎡ | 8건 | 2,225,625,000원 |
| 전체 표본 평균 | 47.94㎡ | 12건 | 2,132,083,333원 |
최신 실거래 2,280,000,000원보다도 110,000,000원 낮습니다. 특히 2026년 7월에는 동일한 2층에서 2,280,000,000원 거래가 확인됩니다. 해당 물건 역시 2층이므로 유의미한 비교 사례입니다.
거래 추세 +14.4%는 상승 흐름을 나타내지만 향후 상승을 보장하지 않습니다. 현재 가격은 최근 거래 기준으로 소폭 유리한 출발점이지, 충분한 안전마진이 확보된 급매 가격이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 24,100,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,281,000,000원 | 1,281,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 864,900,000원 |
집행비용 24,100,000원은 추정치이며, 한국주택금융공사의 배당은 채권최고액 1,281,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 배당채권액은 별도로 확정되어야 하며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 864,900,000원은 확정 금액이 아닙니다.
이 사건의 경매 신청 청구액 519,254,209원과 근저당 채권최고액 1,281,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 위 예상배당액을 실제 미상환 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당요구액과 채권계산서를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 여력과 배당 구조
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 유찰이 발생할 경우의 최저가 및 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,170,000,000원 | 0원 | 864,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,736,000,000원 | 0원 | 435,240,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,388,800,000원 | 0원 | 91,512,000원 |
각 회차의 소유자 잔여금은 해당 시나리오의 가정 배당액이며 확정금액이 아닙니다. 채권 배당 부족액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 위 유찰 가격은 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 가격에서의 낙찰을 의미하지 않습니다.
현재 최저가는 이미 최근 실거래 평균보다 소폭 낮고, 최근 거래 추세도 상승 방향입니다. 경쟁이 발생하면 신건에서 낙찰될 가능성도 고려하여 응찰 상한을 설정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 경인초등학교 인근에 위치합니다. 주변에는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교, 병원, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 해당 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1986년 9월 30일 준공된 1,362세대 아파트단지입니다. 해당 호수는 철근콘크리트조 20층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 단지 부지는 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 94,634.5㎡, 공시지가는 8,151,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 도시계획. 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 관련 표기가 있습니다. 토지거래허가구역 및 개발행위 제한 관련 기록도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 전용 47.94㎡ 거래가 확인되고 최근 시세도 상승했습니다. 그러나 장기 보유 시 환금성은 부동산 시장 상황뿐 아니라 정비사업 추진 상황 및 비용 부담에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 정비사업 관련 확인 — 가격보다 먼저 봐야 할 서류
이 사실조회 회신의 구체적인 내용에 따라 매수인의 정비사업 관련 권리·의무 및 경제적 부담에 대한 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 해당 회신서를 확인하기 전에는 정비사업상 지위나 추가 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
정비사업 관련 물건에서는 일반적인 등기부 권리분석만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 특히 조합원 지위, 권리승계 가능 여부, 추가 비용 부담, 사업 진행 단계 등은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 이 사건은 양천구와 조합의 회신서를 직접 참조하라는 문구가 있으므로, 해당 서류 검토는 입찰의 선결 조건입니다.
최근 실거래 대비 약간 낮은 신건 가격만으로 매수 매력을 확정하기 어렵습니다. 정비사업에 따른 권리와 비용을 검토한 후, 해당 물건의 실질적인 취득 부담과 비교해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2017.03.14. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준임을 등기부 원본에서 확인하고, 이후 경매개시결정등기의 말소 관계를 점검합니다.
- 금지사항등기. 주택담보노후연금보증에 따라 설정된 갑구 3-2 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 가능 여부를 반드시 확인합니다.
- 사실조회 회신. 양천구 2026.07.01.자 및 조합 2026.08.03.자 회신서를 열람하고, 매수인의 정비사업 관련 지위·권리·부담을 확인합니다.
- 공유관계. 상속으로 취득한 5명의 공유 지분과 경매 매각 대상의 범위를 매각물건명세서 및 등기부로 대조합니다.
- 점유·명도. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차 존재 여부 및 인도 가능성을 별도로 조사합니다.
- 가격. 최근 12개월 평균 2,225,625,000원, 최신 실거래 2,280,000,000원, 동일 2층 거래를 기준으로 응찰가 상한을 검토합니다. 전체 평균만으로 시세를 판단하지 않습니다.
- 정비사업 비용. 조합 회신과 관계 서류를 통해 추가 부담 가능성을 확인하고, 취득 관련 비용 및 보유 비용을 포함해 자금계획을 세웁니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납 가능성 및 별도 부담 항목을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회 회신서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 확인합니다.
맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 확인해야 할 권리가 남아 있다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균보다 낮습니다. 최신 거래 2,280,000,000원과 비교해도 신건 최저가 2,170,000,000원에는 일정한 차이가 있습니다.
하지만 그 차이가 곧 확정적인 이익을 의미하지는 않습니다. 최근 시세 대비 할인 폭은 2.5% 수준이며, 실제 점유관계가 확정되지 않았습니다. 무엇보다 주택연금 관련 금지사항등기와 양천구·조합 사실조회 회신이 존재합니다. 이러한 사항은 등기부상 말소기준 근저당권의 소멸 여부와는 별도로 검토해야 합니다.
종합하면 가격 측면에서는 긍정적이나, 권리·정비사업 확인이 선행되어야 하는 B등급 검토 물건입니다. 조합 관련 부담과 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 산정하는 접근이 적절합니다. 가격은 관심, 최종 입찰 판단은 원본 서류 확인 후. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
