서울남부지방법원 2025타경12169. 강서구 화곡동 까사지오 제2층 203호, 2020년 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 허은미는 2020년 9월 7일 공유자 전원 지분을 거래가 266,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 임차인 장혜연이 신청한 강제경매로, 청구금액은 275,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 2일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 임차인 장혜연은 그보다 앞선 2020년 8월 31일 전입했고, 2020년 7월 22일 확정일자도 갖추고 있습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있다는 점입니다. 가압류와 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 인수 위험까지 없어진다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 전입한 임차인

말소기준권리는 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 임차인 장혜연은 가압류보다 먼저 주택에 전입했고, 매각물건명세서에서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 등기상 말소와 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당 부족 시 승계

실제 임차인은 장혜연 1명입니다. 임대차계약일은 2020년 7월 18일 및 2022년 7월 27일이고, 점유개시일은 2020년 8월 29일입니다. 을구 1번 주택임차권은 2024년 9월 9일 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 예정이지만, 선순위 대항력과 매각물건명세서상 보증금 인수 조건까지 없어지는 것은 아닙니다.

③ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 남는 것은 보증금

가장 중요한 숫자는 최저매각가의 할인율이 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 실질취득금액입니다. 예상배당을 기준으로 회차별 금액을 비교하면 다음과 같습니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가가 아닌 가정치입니다.

1회 유찰하면 명목 최저가는 282,000,000원에서 225,600,000원으로 떨어집니다. 그러나 예상 미배당 보증금 53,358,400원을 더하면 실질취득은 278,958,400원입니다. 2회 유찰해도 실질취득은 278,326,720원으로 크게 달라지지 않습니다.

즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 보증금이 늘어나는 구조입니다. 실질취득은 임차보증금 275,000,000원 부근에 묶이고, 집행비용의 선배당으로 인해 각 시나리오의 총액은 그보다 조금 높게 계산됩니다. 1회 또는 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴해졌다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

신건 최저가 전액 낙찰 가정의 추정 배당입니다. 임차인 장혜연에게 보증금 275,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 경매 신청채권자 장혜연의 청구금액은 동일 임차보증금 채권과 중복될 수 있으므로 별개의 미회수채권으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

까사지오는 18세대 규모의 주택으로, 2020년 7월 7일 사용승인됐습니다. 단지 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 확정 실거래가격을 확인하지 못했으므로 실질취득 2.78억~2.82억이 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 특성을 고려해 유사 면적·층·준공연도의 주변 거래와 개별 상태를 확인해야 합니다.

• 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역 북서측 인근. 주변에는 다세대주택·다가구주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 지하철 2·5호선 까치산역 및 버스정류장이 인근에 있으며 차량 진출입이 가능합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 인접 필지와 일단으로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역에 해당하며 공항 관련 보호·고도제한 구역이 포함됩니다.
• 토지거래 규제. 감정평가상 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확정 실거래 비교가격을 확인하기 전에는 환금성이나 적정 낙찰가를 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 인수. 장혜연의 전입일과 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 대조하세요. 미배당 보증금 승계가 가장 중요한 조건입니다.
• 실질취득금액 재계산. 신건 282,000,000원, 1회 유찰 가정 278,958,400원, 2회 유찰 가정 278,326,720원을 기준으로 추가 비용과 감당 가능한 취득가를 검토하세요.
• 신청채권과 보증금 관계. 장혜연이 임차인과 경매 신청채권자로 모두 등장합니다. 청구원인 및 중복채권 여부를 확인해 실제 채권·배당 관계를 검증하세요.
• 시세 확인. 까사지오 및 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 면적·층·향·상태 차이를 확인하고 실질취득금액과 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태, 보증금 반환에 따른 인도 조건, 명도에 필요한 시간과 비용을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대주택 등기와 관련한 의무 및 말소·변경 절차를 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세 압류가 있으므로 당해세 및 배당상 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 가능성도 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “최저가 할인보다 보증금 인수가 중요하다”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 장혜연의 보증금 275,000,000원은 대항력을 갖추고 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

신건에서 282,000,000원에 낙찰되고 예상대로 전액 배당된다면 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰되면 실질취득은 278,958,400원, 2회 유찰되어도 278,326,720원입니다. 명목 최저가의 할인 폭에 비해 실제 취득 부담은 거의 줄어들지 않습니다.

게다가 확인된 비교 실거래가격이 없어 이 실질취득금액이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 18세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 변수, 민간임대주택등기, 신청채권과 임차보증금의 관계 및 실제 배당조건까지 함께 점검해야 합니다.

결론은 신중한 접근입니다. 선순위 임차인의 보증금 인수구조가 뚜렷하므로 최저매각가가 낮아지는 것만으로 저가 매수 기회가 생긴다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 실질취득 약 2.78억~2.82억을 기준으로 시세를 검증한 뒤 판단해야 하는 경매입니다. 가격 검증과 배당·인수 관계가 명확해지기 전까지 입찰 매력은 제한적입니다.