서울남부지방법원 2025타경13153. 서울 영등포구 양평동2가의 어반스테이 901호, 제9층 오피스텔입니다. 등기부상 전세권과 주택임차권의 권리자는 모두 박영현이고, 강제경매 신청채권자 역시 박영현입니다. 일반적인 후순위 담보권이 소멸하는 사건과 달리, 여기서는 2022년 설정된 전세권과 2024년 등기된 주택임차권이 2024년 압류보다 앞선다는 사실이 권리분석의 핵심입니다.

특히 매각물건명세서에는 을구 1번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 을구 2번 주택임차권등기에 따른 보증금 잔액도 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 경매대금 외에 추가 부담이 없다고 해석해서는 안 됩니다. 동일인 명의의 두 권리를 기계적으로 중복 합산하는 것도 부정확하지만, 배당만으로 전세권이 모두 정리된다고 가정하는 것 역시 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차권이 남는다

말소기준은 2024.12.03 영등포구 압류로 제시되어 있습니다. 이보다 먼저 설정된 박영현의 전세권과 주택임차권이 중요한 선순위 권리입니다. 반면 2025.11.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 영등포구 압류에 관련된 조세채권은 실제 교부청구와 법정기일 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

과거 우리자산신탁주식회사로의 신탁등기는 이미 말소되었고, 이후 오하경의 지분 20분의 6이 권미진에게 이전되었습니다. 현재 소유지분은 권미진 명의로 정리된 상태입니다. 다만 과거 신탁 말소와 현재 선순위 전세권·임차권의 소멸 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확정 인수와 미상 위험이 함께 존재

박영현은 전세권자·임차권자·신청채권자로 중복 등장하는 동일인입니다. 권리별 기재금액을 별개의 임차보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 최재성은 별도 점유·임차관계 조사 대상입니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 인수액이 늘어난다

이 사건에서는 낙찰가만 낮아지는 것이 곧 총취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 매각대금이 줄면 배당액도 줄고 인수액은 증가합니다. 총부담은 대체로 368,000,000원 수준의 보증금과 배당에서 공제되는 비용에 의해 결정됩니다.

회차별 실질취득은 각 시나리오의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 매각가별 집행비용 추정치가 달라 소폭 차이가 발생하며, 실제 배당순위 및 인수 범위가 확정된 금액은 아닙니다.

신건에서 1회 유찰하면 낙찰가는 341,000,000원에서 272,800,000원으로 내려갑니다. 그러나 매수인 인수액은 32,574,000원에서 99,819,200원으로 커집니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 371,855,360원입니다. 낙찰가가 크게 떨어지더라도 총부담은 약 3.7억 원대에 머무르는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단해야 한다

이 오피스텔의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아 현재 실질취득 373,574,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 341,000,000원만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없으며, 최근 거래와 비교할 때도 반드시 낙찰가에 인수액을 더한 금액을 사용해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 박영현의 우선변제액에 매각대금을 배분한 시뮬레이션입니다. 전세권·임차권·신청채권은 동일인 관련 권리로, 표시된 채권액을 서로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 배당요구, 실제 채권잔액, 조세채권 및 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 건물. 2020.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비, 급배수 및 위생설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대지이고 토지면적은 296.7㎡, 공시지가는 7,413,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 입지상 장점이지만 실제 매각 가능 가격은 유사 오피스텔의 최근 실거래, 전세보증금 부담 및 점유·명도 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 범위. 을구 1번 전세권이 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로, 전세권의 존속, 변경금액 253,919,561원의 효력, 매수인의 구체적인 부담을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 잔액. 박영현 보증금 368,000,000원에 대한 실제 배당액과 미배당 인수액이 확정되는지 확인해야 합니다.
• 최재성 점유. 전입일 2024.08.13의 의미를 점유 실태와 실제 임대차계약을 통해 검증해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
• 권리자 관계. 박영현이 전세권자·주택임차권자·신청채권자로 등장하는 경위를 확인하고, 동일 채권의 중복 기재 여부 및 실제 채권잔액을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 최저가 272,800,000원 또는 218,240,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 각각의 예상 실질취득 372,619,200원과 371,855,360원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 시세·환금성. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대차시장 상황을 확인하여, 실질취득금액이 합리적인지 판단해야 합니다.
• 조세·관리비. 영등포구 압류와 관련된 세금, 교부청구, 체납 관리비 및 추가 집행비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건. 매각물건명세서 원본의 인수권리 기재, 매각조건, 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도, 취득비용은 낮아지지 않는다”

이 사건의 본질은 선순위 전세권과 주택임차권이 동시에 존재하는 인수형 경매입니다. 말소기준보다 앞선 권리가 매수인에게 남고, 박영현의 보증금이 낙찰대금보다 커서 배당 부족분을 인수해야 합니다. 현재 회차의 계산상 실질취득은 373,574,000원으로, 최저매각가 341,000,000원과는 차이가 있습니다.

1회 또는 2회 유찰이 이루어져도 실질취득은 각각 372,619,200원, 371,855,360원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이는 배당 부족분만큼 인수가 증가하는 구조이기 때문입니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

여기에 최재성의 보증금과 대항력이 미확정이고, 박영현의 전세권 변경금액과 임차권 보증금 사이에도 확인할 사항이 남아 있습니다. 실거래가격에 근거한 시세 검증도 필요합니다.

종합 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 선순위 권리의 실제 인수 범위, 임차인의 채권잔액과 점유관계가 명확하게 정리되지 않는 한 최저가만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 무엇을 얼마나 더 부담해야 하는가에 있습니다.