서울남부지방법원 2025타경14247. 서울 강서구 마곡동 발산역 인근의 마곡에비앙 제3층 303호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박재범으로, 2022년 8월 31일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이승희가 보증금 140,000,000원에 임대차계약을 체결하고 2023년 2월 1일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2025년 2월 17일에 이루어졌고, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 1월 26일에 등기됐습니다.

이 사건에서 중요한 것은 임차인의 권리가 경매개시결정보다 먼저 성립했다는 점입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 매각가가 낮아지면 그만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지므로, 최저가 인하가 실질취득비용의 동일한 인하로 연결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다

이 사건의 말소기준은 2026년 1월 26일 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 이승희는 이미 2023년 2월 1일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2023년 1월 3일입니다. 을구 1번 주택임차권등기 역시 2025년 2월 17일자로 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 확인

실제 임차인 1명. 임차인 이승희의 임차권등기는 2025.02.17 접수됐으며, 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 별도 대위·승계 중복신고를 임차인으로 추가 계산하지 않았습니다.

② 가격 구조 — 유찰해도 실질취득은 약 1.4억

현재 감정가와 최저매각가는 모두 124,000,000원입니다. 하지만 보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 집행비용 2,536,000원을 공제한 121,464,000원이 임차인에게 배당되므로, 잔여 보증금 18,536,000원을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

유찰 시나리오를 보아도 같은 구조가 반복됩니다. 입찰가격이 내려가면서 임차인에게 돌아갈 배당액도 감소하고, 매수인이 인수할 보증금은 오히려 증가합니다.

회차별 금액은 예상 매각대금과 인수액을 합산한 추정치입니다. 집행비용 추정의 차이로 총액에 소폭 차이가 있으나, 실질취득이 임차보증금 140,000,000원 수준에 묶이는 구조는 동일합니다. 실제 낙찰가·배당절차·추가 우선채권에 따라 변동될 수 있습니다.

1회 유찰하면 최저가는 99,200,000원, 2회 유찰하면 79,360,000원으로 낮아집니다. 그러나 실질취득금액은 각각 142,185,600원과 141,828,480원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 표면 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았으며 실제 배당표는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금 124,000,000원 중 집행비용 2,536,000원을 제외하면 임차인 이승희에게 121,464,000원이 배당되는 구조입니다. 임차인은 보증금 140,000,000원을 전액 회수하지 못하므로 미배당액 18,536,000원이 매수인 인수 대상입니다.

한편 강제경매 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액은 147,573,902원이지만, 예상 배당액은 0원입니다. 이는 임차인의 우선배당 이후 신청채권자에게 배분할 매각대금이 남지 않기 때문입니다. 다만 신청채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 금액이며, 신청채권자 미배당액 전체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근입니다. 도시형생활주택·다세대주택·아파트·공원·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2015.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 동측 약 30미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
• 용도·환금성. 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 임차인의 주거용 사용 이력이 존재하므로 실제 이용 형태와 관련 공부를 함께 확인해야 합니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 유사 물건의 매물가격을 대조해야 실질취득 142,536,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 을구 1번 이승희의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 설정됐습니다. 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 신건 예상 인수액 18,536,000원을 반영한 실질취득 추정치는 142,536,000원입니다. 취득 관련 제비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 유찰 후 가격 착시. 1회 유찰 시 실질취득 142,185,600원, 2회 유찰 시 141,828,480원으로 추정됩니다. 최저가 인하만으로 저가 매수 기회라고 판단하지 마세요.
• 임차인 권리 확인. 임차인 이승희의 주민등록일 2023.02.01, 확정일자 2023.01.03, 임차권등기일 2025.02.17과 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
• 배당금 변동. 예상배당표는 집행비용 추정 및 확인된 권리를 바탕으로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 임차인의 퇴거 여부를 확인하고, 보증금 잔액 정산 및 명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 거래 시세. 감정가 124,000,000원과 소유자의 2022년 취득가액 135,000,000원만으로 현재 시세를 단정할 수 없습니다. 실질취득 추정치와 최근 유사 오피스텔 거래를 반드시 비교하세요.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납과 기타 승계 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

마곡에비앙 303호의 핵심은 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 신건 최저매각가는 124,000,000원이지만, 임차보증금 미배당액 18,536,000원을 더하면 실질취득 추정치는 142,536,000원입니다. 이는 감정가보다 높고, 1회·2회 유찰을 가정해도 실질취득은 약 1.42억 수준에 머뭅니다.

강제경매 신청채권자 한국주택금융공사가 배당받지 못한다는 사실보다 낙찰자가 먼저 봐야 할 문제는 임차인에게 지급되지 못한 보증금을 누가 부담하느냐입니다. 이 사건의 답은 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 매수인이 잔액을 인수합니다.

발산역 인근이라는 입지적 특성은 검토할 가치가 있지만, 현재 확인된 자료만으로는 실질취득금액이 시장가격보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 선순위 임차권 인수 부담, 감정가를 초과하는 실질취득금액, 확인되지 않은 최근 거래 시세를 종합하면 현 단계에서 입찰 매력은 낮게 평가됩니다. 권리 확인은 가능하지만 가격 매력은 입증되지 않았습니다. 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않는 인수형 경매입니다.