서울북부지방법원 2025타경3371. 중랑구 건영2차아파트 204동 5층 503호, 전용면적 84.96㎡의 아파트입니다. 1996년 11월 4일 사용승인된 716세대 단지로, 감정가와 최저매각가 모두 736,000,000원입니다. 신청채권자는 김지영, 청구금액은 370,000,000원입니다. 현재 소유자는 오선례로, 2007년 11월 20일 거래가액 303,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 말소기준권리는 2024년 10월 14일 설정된 한영희의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이후 신용보증기금 가압류, 김지영의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 중랑구 압류가 이어집니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 근저당이나 가압류 자체보다 그보다 앞선 전입신고입니다. 홍이분은 말소기준일인 2024.10.14보다 앞선 2020.08.12에 전입한 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 임대차의 실체가 확인되지 않아 대항력 성립과 인수범위를 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 63 건영2차아파트 204동 5층 503호 도로명주소: 서울특별시 중랑구 신내로7길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 지상 25층 중 5층 |
| 단지 정보 | 건영2차아파트 · 716세대 · 1996.11.04 사용승인 |
| 소유자 | 오선례 (2007.11.20 소유권이전 · 거래가액 303,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 736,000,000원 / 736,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지영 / 370,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.14 · 한영희 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 선순위 전입자 | 홍이분 · 2020.08.12 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 을구 17번 한영희 근저당권입니다. 2024.10.14에 설정됐으며 채권최고액은 720,000,000원입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 별개로, 선순위 임차인의 유효한 대항력과 미배당 보증금이 확인된다면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
과거 등기에는 김윤정의 주택임차권 180,000,000원과 경기웅의 주택임차권 10,000,000원이 존재했으나, 각각 2017.04.24와 2019.02.11 말소됐습니다. 이 두 과거 임차권의 금액은 현재 홍이분의 보증금에 합산하지 않습니다. 현재 인수위험의 판단 대상은 홍이분의 실제 임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 이름 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍이분 204동 503호 · 실제 점유 미확인 |
2020.08.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 확인되는 전입자 1명. 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계되는 대상은 아닙니다.
매수인 실질취득금액 ≈ 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 일부만 회수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
홍이분의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 사건의 실질취득금액은 산정할 수 없습니다. 실제 배당순위와 인수액은 임대차관계, 대항요건, 배당요구 및 조세채권 확인에 따라 달라집니다.
특히 감정평가 과정에서는 폐문 및 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했다고 기재돼 있습니다. 실제 거주자가 누구인지, 임대차계약이 유효한지, 보증금이 얼마인지, 이미 반환된 금액이 있는지, 배당요구를 했는지까지 확인해야 합니다. 이 항목을 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 유리하지만 ‘인수액 확인’이 먼저
건영2차아파트는 716세대 단지이며, 비교 대상은 전용 84.96㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 822,583,333원, 가장 최근 확인된 2026년 10월 거래는 841,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.96㎡ | 1 | 841,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 890,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 830,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 737,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 818,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 822,583,333원 |
최근 실거래 범위는 737,000,000원~900,000,000원입니다. 최저매각가 736,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%이며, 평균보다 86,583,333원 낮습니다. 가장 최근 거래금액 841,000,000원과 비교하면 105,000,000원 낮은 수준입니다.
다만 이것은 최저매각가만 비교한 결과입니다. 실제 낙찰금액이 올라가거나 홍이분의 미배당 보증금을 인수하게 된다면 취득금액은 증가합니다. 따라서 현재 확인된 가격 차이를 확정적인 투자수익이나 안전마진으로 받아들이기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 736,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 한영희 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당하는 구조입니다. 홍이분의 임차보증금과 당해세·최우선변제액은 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,760,000원 |
| 1. 근저당 · 한영희 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 10,979,981원 | 6,240,000원 |
| 3. 강제경매 · 김지영 | 370,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,904,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,107,884,246원 | 726,240,000원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당금 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 736,000,000원 | 726,240,000원 | 381,644,246원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 588,800,000원 | 580,512,000원 | 527,372,246원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 471,040,000원 | 463,929,600원 | 643,954,646원 |
위 유찰 시나리오는 회차별 가격과 채권자 배당을 계산한 가정입니다. 실제 유찰 및 다음 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금과 세금은 반영되지 않았습니다.
가격이 내려가면 일반적인 경매에서는 매수가격 측면의 여유가 커질 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조라면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수하는 보증금이 늘 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 신내동 소재 중화초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 망우역(경의중앙선·경춘선)과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1996.11.04 사용승인된 철근콘크리트 벽식조, 슬래브지붕 25층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수, 난방, 소화 및 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 단지·토지. 716세대 아파트단지로, 토지는 7필지 일단의 부정형 토지입니다. 204동이 위치한 단지를 기준으로 동측은 신내로7길, 남측과 서측은 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구, 교육환경보호 관련 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 중첩됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력도 확인되므로 입찰 전 해당 매수인에 대한 적용 여부와 규제 현황을 확인해야 합니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부는 폐문으로 임대관계가 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 737,000,000원부터 900,000,000원까지 분포해 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 나타납니다. 본건은 5층이므로 단지 평균을 개별 호수의 확정 시세로 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍이분의 임대차 실체 확인. 2020.08.12 전입의 원인, 실제 주택 인도 및 점유 여부, 임대차계약서, 계약기간, 보증금 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 대항력·우선변제 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 대항요건 유지 여부를 확인한 뒤 매각대금에서 배당받을 금액과 매수인에게 승계될 금액을 분리해야 합니다.
- 배당표 재검토. 한영희 근저당권의 채권최고액 720,000,000원과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 임차보증금과 조세채권을 반영하면 배당순위 및 금액도 달라질 수 있습니다.
- 중랑구 압류·조세 확인. 2026.07.15 등기된 압류의 구체적인 체납 내용, 법정기일과 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 등기상 소멸과 배당순위는 별개 문제입니다.
- 시세는 실질취득 기준으로 비교. 최근 12개월 실거래 평균은 822,583,333원, 최신 거래는 841,000,000원입니다. 낙찰가뿐 아니라 실제 인수할 보증금과 부대비용까지 포함해 비교해야 합니다.
- 명도 가능성과 비용. 실제 점유자를 확인하고 임차인 또는 기타 점유자에 대한 인도·명도 가능성과 소요 비용을 검토해야 합니다. 점유관계를 확인하기 전에는 명도가 쉽다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 관리주체를 통해 체납 여부를 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비 등을 구분해야 합니다.
- 주소·대지권·규제 확인. 상봉동과 신내동에 걸친 단지 구조를 감안해 204동 503호의 등기표시, 대지권 및 적용 규제를 대조해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다. 특히 임차관계가 확인되지 않으면 입찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮은 최저가 ≠ 안전한 취득가”
이 물건은 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 최저가 736,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 거래 평균 822,583,333원의 89.5%입니다. 최근 거래의 최저 수준과도 근접해 있고, 말소기준권리 이후 등기된 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 홍이분의 2020.08.12 전입입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 있고, 그 사람의 임차보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않습니다. 보증금 인수가 발생한다면 실질취득금액은 최저가보다 높아질 수 있으며, 경우에 따라 시세 대비 가격 차이가 사라질 가능성도 있습니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 어디까지나 임차보증금 미반영 계산 결과입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “표면적인 가격은 시세 아래, 권리는 확인 전까지 보류”입니다. 홍이분의 대항력 및 미배당 보증금 문제를 해결한 뒤 실질취득금액을 다시 계산하는 것이 이 경매의 가장 중요한 판단 순서입니다.
