서울남부지방법원 2026타경57. 서울 강서구 화곡동에 있는 코하임772 제5층 501호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022.04.12 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물이며, 전체 세대수는 13세대입니다.

현재 소유자는 최영완입니다. 2023.03.27 매매를 원인으로 2023.04.19 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 437,000,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 378,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 강서구의 압류와 농협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

이 사건을 판단할 때 중요한 부분은 말소기준권리와 점유자의 전입 순서입니다. 확인된 점유자의 전입은 근저당권 설정 후이므로 선순위 임차보증금을 그대로 인수하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 실제 보증금과 점유관계를 완전히 파악하지 못했고, 압류의 원인이 된 세금도 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리의 기준점은 2023.04.19 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 등기된 강서구 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

소유권 이력에는 박광희의 소유권보존, 신영부동산신탁주식회사에 대한 신탁, 해당 신탁등기의 말소, 최영완에 대한 소유권이전이 나타납니다. 신탁등기는 2023.04.19 이미 말소되었으므로 현재 유효한 신탁등기가 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 점유자는 길준형 1명입니다. 전입신고일은 2023.06.28, 확정일자는 2025.07.03이며, 배당요구 관련 문건은 2026.04.01 접수되었습니다.

말소기준권리인 농협은행 근저당권은 2023.04.19 설정됐습니다. 길준형의 전입신고일은 2023.06.28이므로 전입일 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 아닙니다. 확정일자도 2025.07.03으로 근저당권보다 늦습니다.

따라서 이 점유자에게 보증금이 존재하더라도 현재 확인된 권리 순서상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 보증금 액수와 실제 계약내용이 확인되지 않아 배당 자격이나 배당액, 명도 협의의 구체적 부담까지 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 456,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 456,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 아직 가격 인하가 반영되지 않았습니다.

다만 이 물건을 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 만한 동일 면적의 검증된 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 코하임772는 13세대 규모의 다세대주택으로, 아파트 대단지와 달리 거래 표본과 호수별 조건에 따라 가격 비교가 민감할 수 있습니다.

종전 거래가액 437,000,000원은 현재 최저가보다 낮지만, 이는 소유권이전 당시의 거래가액입니다. 과거 취득가격만으로 현재 시장가격이 적정한지 판단할 수는 없습니다. 특히 전용면적이 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 감정가와 현재 시세의 비율을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)

감정가 기준의 단순 배당 추정입니다. 농협은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 청구액은 338,419,090원입니다. 강서구 압류와 관련된 조세채권, 임차인 최우선변제, 기타 배당 변동 요인은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신건 금액인 456,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외하고 농협은행의 채권최고액 기준 배당이 가능하며, 계산상 소유자 잔여액은 70,640,000원입니다.

하지만 강서구 압류에 따른 우선 조세채권이 확인되거나 임차인의 법정 최우선변제 항목이 적용될 경우, 배당 순위와 지급액이 변동될 수 있습니다. 따라서 계산상 잔여액을 확정된 소유자 수령액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 구분

신건에서는 채권최고액 기준 미배당액이 0원으로 추정됩니다. 1회 유찰 시에는 19,507,200원, 2회 유찰 시에는 91,445,760원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다르다는 것입니다. 농협은행 근저당권은 말소기준권리이고, 확인된 후순위 전입 점유자에게 선순위 대항력이 인정되지 않으므로, 현 권리분석상 유찰에 따라 채권자 미배당이 늘더라도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡본동 주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조, 평지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측과 남동측으로 각각 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 사다리형이며 현황 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 도시지역·과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 확인됩니다. 지정 대상·용도 및 적용기간이 구분되어 있으므로 실제 매수인에게 적용되는 허가 요건은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 코하임772는 13세대 규모입니다. 거래 표본이 제한될 수 있는 소규모 다세대주택인 만큼 대단지 아파트보다 개별 입지·건물상태·전용면적·점유상태 등에 따른 가격 편차를 신중히 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 길준형의 보증금이 미상입니다. 계약내용, 실제 임차관계, 점유 부분 및 매각물건명세서의 최종 기재사항을 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 2023.04.19 근저당권 설정과 2023.06.28 전입 순서상 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 입찰 전 원본 서류와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 2026.04.01 배당요구 관련 문건의 구체적 내용과 실제 배당 자격·채권액을 확인해야 합니다.
• 강서구 압류 확인. 압류 관련 세목, 조세채권액, 법정기일, 배당 순위 및 실제 매수인에게 미칠 수 있는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 456,000,000원의 적정성을 판단하기 위해 같은 건물 또는 인근의 면적·층·건축연도·거래시점이 유사한 실거래를 확보해야 합니다. 종전 소유권이전 거래가액만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 전략. 단지 평균 유찰 1.7회를 참고하되, 1회 유찰 최저가 364,800,000원과 2회 유찰 최저가 291,840,000원은 시나리오로만 검토하고 실제 시세와 총취득비용에 근거해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 점유·명도. 확인된 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도명령 가능성, 명도 일정, 이사 협의 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·건물상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 상태, 누수·하자, 시설 유지관리 상태 등을 확인해야 합니다.
• 규제 검토. 토지거래허가구역 관련 지정사항 및 건축·토지이용 규제가 실제 매수와 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 조세 관련 사항과 최신 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 안전”

이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 강서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 길준형의 전입일 역시 말소기준권리 이후입니다.

따라서 현재 확인된 권리 기준으로 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 보증금과 구체적 임대차관계가 확인되지 않았고, 조세채권 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 권리상 인수금액이 없다는 추정만으로 입찰 전 조사가 끝나는 것은 아닙니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 456,000,000원의 적정성을 판단할 최근 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 13세대 규모의 다세대주택이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.7회인 만큼, 감정가를 그대로 시장가치로 받아들이기보다는 충분한 비교 검증이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차보증금·조세채권 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 신건입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다 최종 권리서류와 최근 거래를 확인한 뒤, 실제 시세와 유찰 가능성을 반영하여 판단하는 접근이 적절합니다.