실질취득 상단 286,950,000원은 현재 최저가에 임차보증금 58,950,000원 전액이 미배당 상태로 인수되는 경우를 가정한 조건부 금액입니다. 대항력 인정 및 실제 인수액은 확정되지 않았으며, 경매 진행 비용·취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
서울북부지방법원 2025타경3678. 서울특별시 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 제2층 제218호, 공동주택(청년주택)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기부상 2022년 하나은행 근저당권 설정을 시작으로 여러 담보권과 압류 등이 연결되어 있습니다. 이후 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 이 경매의 중심은 단순한 채무불이행보다 담보권 구조와 임차인의 권리관계를 정확하게 해석하는 것에 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.08.12. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그보다 늦게 설정된 일반적인 담보권과 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 판단은 다릅니다. 임차권자에게 말소기준권리 이전에 성립한 대항력이 있었는지 별도로 검증해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제2층 제218호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공동주택(청년주택) |
| 참고 면적 | 22.4666㎡ (단지 관련 면적 정보 · 해당 호수 전용면적 대조 필요) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 · 2022.05.13. 사용승인 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 경매 청구액 | 153,990,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 을구 1번 근저당권 · 최초 하나은행 설정, 이후 한국주택금융공사로 이전 |
| 임차인 | 임현무 · 주택임차권등기 · 보증금 58,950,000원 |
| 민간임대 여부 | 민간임대주택등기 존재 · 임대의무기간 및 양도 제한 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 별도 판단
핵심 말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 226,747,227원이었으며, 2023.07.14. 변경등기를 통해 153,990,222원으로 변경되었습니다. 이후 2025.07.01. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다.
갑구 2번 가압류와 갑구 3번 가처분은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 이후 등록된 서울주택도시개발공사의 가압류와 국의 압류는 말소기준권리보다 늦은 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 국의 압류와 관련된 조세채권은 배당 우선순위와 실제 체납액을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확정일자는 앞서지만 대항력은 미상
| 임차인 | 임차보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임현무 2층 218호 전부 |
58,950,000원 월 410,000원 |
전입신고일 미상 2022.08.01 |
대항력 미상 우선변제 미확정 |
조건부 인수 위험
실제 인수액 미확정 |
실제 임차인 1명. 임현무의 임차권등기 기재에 따르면 1차 계약일은 2022.06.21, 2차 계약일은 2024.07.05, 임차권등기일은 2025.07.30입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 '해당 없음'으로 표시되어 있습니다.
임차권등기는 2025.07.30. 설정되어 말소기준권리보다 늦지만, 그 이전에 적법하게 취득한 대항력이나 우선변제권이 있었다면 별도의 검토가 필요합니다. 배당요구 관련 절차는 확인되지만, 실제 배당순위와 배당액은 임대차의 성립, 대항요건 및 배당요건을 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 민간임대주택 — 등기 말소와 별개의 확인 사항
이 물건에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자의 등록일은 2019.05.24로 기재되어 있으며, 해당 등기에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 명시되어 있습니다.
특히 임차인의 실제 계약조건과 민간임대주택 등록사항이 일치하는지, 임차권등기 및 임대차 종료 사실이 행정적인 임대 의무에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 이 요소는 단순한 근저당 말소 여부만으로 해결되지 않는 별도의 법률·행정 검토 영역입니다.
④ 시세와 가격 — 2.28억이 저렴하다는 근거는 없다
에드가쌍문은 2022.05.13. 사용승인된 253세대 규모의 건물입니다. 대상 호수의 비교 기준으로 참고할 수 있는 면적 정보는 22.4666㎡이지만, 실제 전용면적과 정확하게 일치하는지는 대조가 필요합니다.
현재 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 최저가 228,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균이나 단순 감정가만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 228,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저가 | 228,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 182,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 145,920,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 | 가격 조정 가능성을 검토할 참고지표 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 할인 여부 판정 불가 |
⑤ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 | 226,747,227원 | 224,008,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 | 153,990,222원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 32,511,010원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 계산 합계 | 592,185,069원 | 228,000,000원 |
위 표는 기초 배당 시뮬레이션으로, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 을구 1번의 최초 채권최고액과 을구 2번 금액이 각각 반영되어 있으나, 을구 1번은 153,990,222원으로 변경됐고 두 근저당 사이에 공동담보 관련 기재가 있습니다. 현재 권리자는 한국주택금융공사로 이전됐는데도 배당 항목은 최초 설정자인 하나은행 기준으로 계산되어 있습니다. 임차인 배당·조세채권 및 실제 피담보채권액도 재검증해야 합니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 낮은 낙찰가와 인수 위험을 분리
| 구분 | 가정 매각가 | 계산상 미배당 | 보증금 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 228,000,000원 | 368,177,069원 | 대항력·배당 결과 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 182,400,000원 | 413,138,669원 | 대항력·배당 결과 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 145,920,000원 | 449,107,949원 | 대항력·배당 결과 미확정 |
모든 시나리오에서 채권 미배당액이 발생하는 것으로 계산됩니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수액이 곧바로 매수인 채무로 이전되는 것은 아닙니다.
반면 임차보증금은 임차인의 대항력과 배당 결과에 따라 인수 가능성이 달라집니다. 따라서 회차별 최저가가 낮아진다는 이유만으로 매수인의 경제적 부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 에드가쌍문은 도봉구 쌍문동 삼양로 602에 위치합니다. 감정요항표에서는 솔밭공원역 북동측 인근으로 설명하며, 주변에 공동주택·아파트·주상복합건물·상업시설·근린생활시설 등이 혼재한다고 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 난방·승강기·급배수·위생설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 지구단위계획구역, 고도지구 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로에 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 253세대의 비교적 최근 사용승인된 공동주택이지만, 동일 호형의 최근 실거래 비교가격을 확인하지 못한 상태입니다. 단지 평균 유찰 1.5회만으로 실제 환금성이나 매도가격을 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입·점유 확인. 임현무의 전입신고일과 실제 점유개시일을 주민등록 및 현황조사 등 관련 자료로 확인하고, 말소기준권리 이전 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.
- 임차보증금·배당 확인. 임차권등기상 보증금 58,950,000원, 월 차임 410,000원, 확정일자 2022.08.01을 기준으로 실제 배당순위와 배당요구의 적법성 및 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·공동담보 확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 226,747,227원, 변경 후 153,990,222원, 을구 2번의 추가설정과 한국주택금융공사 이전 관계를 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 등기상 변경된 채권최고액, 실제 피담보채권 잔액, 국의 압류 관련 조세, 임차인 우선변제권 등을 반영한 실제 배당 가능액을 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 종료 여부, 경매 매수인에 대한 의무 승계 및 임대료·양도 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 비교 실거래 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 조사하고, 낙찰대금이 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 검토해야 합니다.
- 현장 및 명도 확인. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 임차권자의 퇴거 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 미납 관리비 및 낙찰 이후 부담 가능액을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 변경된 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차권이 중요하다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 분명한 다세대 경매입니다. 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권을 바탕으로 경매가 진행됐으며, 후순위 담보권과 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다. 임차인 임현무의 확정일자는 말소기준보다 빠르지만 대항력 성립을 판단할 전입·점유 자료는 불명확합니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 공동담보 관계가 더해져, 등기부상 권리 소멸만으로 안전한 취득이라고 결론 내리기 어렵습니다.
현재 최저가는 228,000,000원입니다. 임차보증금 전액 인수 조건에서는 실질취득액이 286,950,000원까지 늘어날 수 있으나, 실제 인수액은 대항력과 배당 결과가 확인되기 전까지 미확정입니다. 더욱이 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 임차인의 대항요건과 예상 배당을 확정하고, 민간임대주택 의무 승계 여부를 확인한 다음, 동일 유형의 최신 실거래와 실질취득액을 비교해야 합니다. 이 사건은 최저가의 할인율보다 보증금과 임대 관련 의무를 얼마나 정확하게 확인했는지가 더 중요합니다.
