서울북부지방법원 2025타경4121. 서울 도봉구 쌍문동 소재 에드가쌍문 제3층 제336호입니다. 감정상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대 물건으로, 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 채권이전, 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다.

이 사건에서 중요한 것은 등기부상 근저당권의 개수 자체보다 최초 말소기준권리가 무엇인지, 근저당권이 누구에게 이전되었는지, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는지입니다. 특히 최초 근저당의 채권최고액은 변경됐으며, 후속 근저당에는 추가담보 관계가 표시되어 있어 명목 채권액을 단순 합산해 실제 채무로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 예상과 확인할 권리를 구분

말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 처음에는 주식회사하나은행 명의였으나 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

2022.08.03 설정된 주식회사세정건설의 가압류는 말소기준권리보다 앞서 접수됐지만, 2023.07.19 이미 말소됐습니다. 2022.09.13 가처분도 2023.07.17 말소됐습니다. 이들 권리를 현재 살아 있는 선순위 부담으로 보아서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 장예린의 보증금 확인이 핵심

실제 임차인 1명. 전입은 말소기준권리 설정 이후이며, 보증금·확정일자·임차 범위는 추가 확인이 필요합니다.

장예린의 전입신고일은 2024.07.11로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 이에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권은 없는 것으로 분석됩니다. 배당요구는 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제권과 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다.

② 가격 비교 — 신건 298,000,000원의 적정성은 미확정

에드가쌍문은 253세대로, 준공일은 2022.05.13입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 298,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

그러나 동일 면적·동일 용도의 최근 실거래 평균과 최신 거래금액을 확인할 수 없어 298,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 청년주택으로 이용되는 다세대 물건은 임대 운영 조건, 실제 전용면적과 거래 가능한 비교물건의 조건을 함께 검토해야 합니다.

유찰 시나리오는 가정가격이며 실제 다음 회차의 매각조건이나 시장가치가 확정된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)

채권액은 배당 시뮬레이션의 명목 금액입니다. 을구 1번의 최초 채권최고액을 사용하고 있어 이후 변경등기와 일치 여부를 확인해야 합니다. 근저당권 이전, 공동담보·추가담보 관계, 실제 채권잔액, 국세 우선순위, 임차인 최우선변제 등이 확정 반영된 배당표가 아닙니다.

매각대금이 예상 채권총액보다 작더라도 채권자의 미배당금이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 소멸 대상 담보권의 미배당과 매수인이 별도로 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 임차인·조세·민간임대 관련 의무는 별도로 확인해야 합니다.

유찰에 따른 배당 변화

회차별 수치는 동일한 배당 가정에 따른 시뮬레이션으로, 등기상 채권최고액 변경과 실제 우선배당채권을 재검증하기 전에는 확정 배당액으로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층에 위치하며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 서측·북측·동측으로 포장도로에 접하며, 인접 토지와 대체로 평탄한 지형입니다.
• 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있어 실제 취득·거래의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 공동주택이나 동일 조건의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태여서 환금성이나 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다. 청년주택 이용 및 임대운영 조건을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금. 장예린의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 소액임차인 해당 여부를 확인하세요. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제액을 확정할 수 없습니다.
• 말소기준권리. 2022.08.12 을구 1번 근저당과 2023.07.14 채권최고액 변경, 추가담보 설정 및 2025.07.01 한국주택금융공사 이전 내역을 연결해 확인하세요.
• 배당 정합성. 최초 근저당의 변경된 채권최고액과 실제 피담보채무, 중복계상 가능성 및 신청채권자의 실제 배당순위를 확인하세요.
• 국세 압류. 2026.01.27 목포세무서장 압류의 체납세액과 법정기일을 확인하세요. 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다.
• 민간임대주택 지위. 등록상 임대의무기간, 임대료 제한, 경매취득에 따른 임대사업자 지위·의무의 처리 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 물건 면적과 용도. 건축물대장·집합건축물대장 및 감정평가서로 해당 336호의 전용면적, 공부상 용도, 대지권 및 현황 이용상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차인과 실제 점유자의 인도 가능 시점, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 면적·유사 층·동일한 이용조건의 실거래를 확보하세요. 최근 거래가격 확인 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 싸다고 판단하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고 및 관련 임대차 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상”과 “안심 입찰”은 다르다

에드가쌍문 336호는 최초 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류가 소멸할 것으로 분석되는 물건입니다. 실제 임차인 1명의 전입은 말소기준일보다 늦으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 선순위 근저당의 채권최고액 변경·추가담보·권리이전이 예상배당표에 정확히 반영됐는지도 확인해야 합니다. 여기에 동일 조건의 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 신건 최저가 298,000,000원의 가격 매력은 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 전망은 비교적 명확하지만, 임차인·민간임대 의무·배당 정합성과 시세 검증이 먼저라는 것입니다. 단지 평균 유찰 1.5회라는 이력은 참고하되, 유찰 횟수 자체를 매수 근거로 삼지는 않는 것이 타당합니다. 이 사건은 권리 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰을 검토하는 조건부 보류형으로 평가합니다.