서울북부지방법원 2025타경4213. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제4층 제402호의 다세대주택(청년주택)입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기부만 보고 단순한 권리 안전형이라고 판단하기 어렵습니다. 2025년 1월 23일 전입한 김빈나의 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록 이력도 있습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 실제 점유관계와 임대차계약, 임대사업자 의무를 별도로 살펴야 합니다. 또한 다수의 고액 채권과 국세 압류가 존재해 배당 및 세금 관계도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 402호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 4층 · 2022.05.13 사용승인 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 하나은행 근저당권 (이후 한국주택금융공사 이전) |
| 점유 관련 | 김빈나 전입신고 2025.01.23 · 보증금 미상 |
| 임대주택 등록 | 민간임대주택등기 존재 · 등록일 2019.05.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임대관계는 확인
등기부상 기준이 되는 권리는 2022년 8월 12일 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이고, 2023년 7월 14일 변경등기에는 143,201,099원이 기재돼 있습니다. 이후 2025년 7월 1일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다.
2023년 7월 14일에는 하나은행의 추가 근저당권과 온라이프건설의 근저당권도 설정됐습니다. 2024년부터는 목포동부새마을금고, 박준우, 박미숙의 가압류가 이어졌고, 경매개시결정 후에는 국세 압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김빈나 | 2025.01.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
대항력 없음은 2022.08.12 말소기준근저당권에 대한 후순위 전입관계를 기준으로 한 판단입니다. 실제 임대차 성립 여부, 계약 보증금, 점유 범위와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입자는 김빈나 1명입니다. 전입신고일인 2025년 1월 23일은 말소기준근저당권 설정일인 2022년 8월 12일보다 늦습니다. 이에 따라 기준 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다.
그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 가능성, 실제 계약내용 및 점유 상황을 확정할 수는 없습니다. 전입 사실만으로 임차보증금의 금액이나 배당 여부를 추정해서는 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 인수권리가 확인되지 않았다는 전제의 분석 결과입니다.
③ 민간임대주택등기 — 등기말소와 규제 의무는 별개
이 물건에는 2019년 5월 24일 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 존재하며, 등기는 2022년 8월 12일 이루어졌습니다. 등기에는 임대사업자가 의무임대기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 명시돼 있습니다.
건축물은 청년주택으로 사용되고 있으며, 대지에는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정이 확인됩니다. 실제 매수 후 거주·임대·처분에 어떤 제약이 적용되는지는 물건별 등록관계와 인허가 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 검증 — 최저가 2.07억의 메리트는 아직 판단 불가
현재 감정가는 207,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 즉 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 구조입니다.
하지만 같은 단지의 거래 통계에서 확인되는 것은 단지 규모 253세대와 평균 유찰 횟수 1.5회 등이며, 본 물건과 면적이 일치하는 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 207,000,000원이 최근 시세 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액·수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 207,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 신건 최저가 | 207,000,000원 | 감정가 100% |
| 동일 조건 실거래 평균 | 확인 필요 | 시세 비교 보류 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 참고 통계 |
⑤ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당 한국주택금융공사로 이전 |
210,860,479원 | 203,302,000원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 추가 근저당 한국주택금융공사로 이전 |
143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 근저당 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 4,210,777,716원 | 203,302,000원 |
집행비용 3,698,000원을 제외한 예상 채권자 배당액은 203,302,000원입니다. 표시된 채권액은 등기상 채권최고액·청구금액 기준의 시뮬레이션이며, 실제 채권 잔액이나 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
현재 매각가 207,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 다른 채권에 대한 예상배당은 0원입니다. 총 미배당 추정액은 4,007,475,716원입니다.
다만 이 수치는 등기된 채권최고액과 청구액을 기준으로 산출된 것으로, 변경·추가설정 근저당권의 실질 채무 및 공동담보 관계가 중복 반영됐을 가능성을 검증해야 합니다. 한국주택금융공사는 선순위 근저당권의 승계권리자이므로, 개별 근저당권 항목에 배분된 금액만으로 신청채권자의 실제 배당액이나 채권 회수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 채권 부족은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 4,007,475,716원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 4,048,296,116원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 4,080,952,436원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 165,600,000원, 132,480,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 배당 가능한 금액이 줄어 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있어, 미배당 채권 전부가 매수인에게 넘어오는 구조로 분석되지는 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서울서라벌중학교 북동측 인근에 위치하며, 소규모 아파트단지와 근린생활시설, 다세대주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 우이신설선 솔밭공원역이 근거리에 있으며 인근 버스정류장과 차량 진출입이 가능합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 청년주택으로, 사용승인일은 2022년 5월 13일입니다. 위생·급탕·난방·냉방·도시가스·승강기·화재안전장치·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측은 왕복 5차선 삼양로에 접하고, 북측과 동측은 약 7~8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며, 고도지구·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡이며, 해당 토지의 지목은 대입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 기재돼 있습니다. 대상자·주택유형·지정기간에 따른 실제 적용 여부는 매수 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 개별 호실의 내부 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대 규모이며, 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 해당 호실의 적정 매각가격과 매도 유동성을 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전입자 김빈나 확인. 2025.01.23 전입자의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록상태, 의무임대기간, 임대사업자 지위 승계 여부, 등록말소 및 청년주택 운영조건을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 근저당 변경·승계. 하나은행 근저당권의 2023년 채권최고액 변경, 추가설정, 2025년 한국주택금융공사 이전과 공동담보 범위를 확인하세요.
- 고액 채권 및 국세 압류. 목포동부새마을금고 등 후순위 가압류와 국세 압류의 소멸 여부 및 매각대금 배당순위를 확인하세요. 당해세 등 실제 우선배당 항목은 별도 점검이 필요합니다.
- 가격 비교. 해당 호실과 면적·층·용도가 유사한 최근 12개월 실거래를 직접 확인하세요. 신건 최저가 207,000,000원의 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
- 유찰 시 대응. 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원 시나리오를 참고하되, 실거래 시세와 보유·매도 비용을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 점유·명도. 임차보증금 인수와 별도로 점유자와 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 낙찰 전 실제 점유자를 확인하세요.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 주차장 이용조건, 건물 관리규약과 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대주택 등록관계 및 조세 관련 서류를 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건의 말소기준은 2022년 하나은행 근저당권으로, 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 전입자 김빈나 역시 말소기준권리보다 늦게 전입해 선순위 대항력 임차인으로 분석되지는 않습니다. 이에 따라 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 보증금과 확정일자가 미상인 전입자, 민간임대주택등기, 근저당권 변경·승계관계, 국세 압류는 반드시 확인해야 할 사항입니다. 특히 청년주택으로서의 임대·운영 의무가 경매취득 이후 어떻게 적용되는지를 확정하지 않고 일반 다세대주택과 같은 기준으로 매입해서는 안 됩니다.
가격 역시 현재 신건 최저가가 207,000,000원이라는 사실 외에 동일 조건 실거래를 통한 저평가 근거가 확인되지 않았습니다. 단지의 평균 유찰 횟수 1.5회는 참고할 수 있지만, 이를 근거로 신건이 저렴하다거나 유찰 후 반드시 수익성이 생긴다고 판단할 수 없습니다.
결론은 권리상 일부 긍정, 임대·점유 및 가격 검증은 보류입니다. 낙찰자가 인수할 등기채무는 없는 것으로 추정되지만, 이 물건의 실제 투자 판단은 임대주택 관련 의무를 확인하고 전입자의 권리관계를 확정한 뒤 시세와 비교하는 순서로 접근해야 합니다.
