서울북부지방법원 2025타경4305. 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 4층 413호입니다. 공부상 물건종류는 다세대주택이며, 감정평가에서는 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 이 물건은 일반적인 아파트 경매와 달리 민간임대주택 등기가 존재하고, 여러 근저당권과 공동담보 관계, 권리이전 이력이 얽혀 있습니다.
경매의 기준이 되는 최초 유효 근저당권은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 이 근저당권의 채권최고액이 변경되고, 2025.07.01에는 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 등기상 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 임대차와 민간임대주택 관련 의무까지 일률적으로 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제4층 제413호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(청년주택) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 · 사용승인 관련 기준일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 271,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 163,327,273원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 (최초 설정: 하나은행) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
권리분석에서 가장 먼저 구분해야 하는 것은 과거에 이미 말소된 권리와 현재 유효한 권리입니다. 2022.08.03 세정건설의 가압류는 근저당권보다 앞서 접수됐지만 2023.07.19 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 세정건설의 2022.09.13 가처분 역시 2023.07.17 말소됐습니다.
현재 분석상 말소기준은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 온라이프건설 근저당권, 목포동부새마을금고의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 정선영 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차인은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선영 점유부분·용도 미상 |
전입 2024.07.24 배당요구 2026.01.26 |
미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정선영의 확인된 전입일인 2024.07.24는 말소기준권리 설정일 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 최초 점유관계와 임대차계약의 구체적 조건을 추가 확인해야 하며, 보증금이 미상이라는 사실만으로 모든 임대차 위험이 해소된 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저가 여부를 말할 수 없다
에드가쌍문은 253세대 규모이며, 준공 관련 기준일은 2022.05.13입니다. 비교 참고면적은 23.1866㎡이나 해당 호실과의 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 해당 단지의 최근 실거래 평균과 최신 거래금액도 확인되지 않아, 감정가와 실제 시장가격 사이의 차이를 산출할 수 없습니다.
| 감정가 | 271,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 271,000,000원 (감정가 100%) |
| 1회 유찰 시 | 216,800,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 173,440,000원 (감정가 64%) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실질취득 추정 | 271,000,000원 (현재 최저가 낙찰·인수 0원 가정) |
매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득금액도 271,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도 및 관리비 등 별도 비용은 제외한 값입니다. 이 금액이 주변 다세대주택의 최근 거래가격보다 낮은지 확인되지 않았으므로, 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
현재 최저매각가 전액에 낙찰된다는 가정에서의 참고 배당입니다. 채권액은 주로 등기상 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추산이며, 실제 배당표와 일치한다고 보장할 수 없습니다. 특히 을구 1번 근저당권의 변경등기와 한국주택금융공사로의 권리이전을 반영해 실제 배당채권액을 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,594,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 최초 하나은행 한국주택금융공사로 이전 |
239,023,351원 | 239,023,351원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 최초 하나은행 한국주택금융공사로 이전 |
162,327,273원 | 27,382,649원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 2,168,664,754원 | 266,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,594,000원과 채권자 배당 266,406,000원을 합하면 매각대금 271,000,000원입니다. 채권자 미배당 추정액은 1,902,258,754원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 별도로 반영되지 않아 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액과 미배당은 다르다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 1,902,258,754원 | 0원 추정 |
| 1회 유찰 (80%) | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 1,955,699,954원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 (64%) | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 1,998,452,914원 | 0원 추정 |
신건에서는 채권자의 미배당 추정액이 1,902,258,754원이며, 2회 유찰 시에는 1,998,452,914원으로 증가합니다. 하지만 이 미배당금액을 낙찰자가 모두 떠안는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 경우 해당 채권의 미배당분은 원칙적으로 매수인의 인수채무가 아닙니다.
다만 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 임차인 전입일 및 권리관계를 전제로 한 추정입니다. 임대차계약의 실제 내용과 민간임대주택 관련 권리·의무는 별도로 확인해야 합니다. 또한 유찰 시나리오의 배당금액은 변경등기와 공동담보 관계를 반영해 다시 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 413호로, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 급배수·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 서측으로 삼양로에 접하고, 북측과 동측으로 포장된 세로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 외국인 등 대상 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)과 아파트 용도 한정 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31)이 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 매각기일 현재 허가 대상인지, 경매 취득에 어떤 규정이 적용되는지 구별해 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 253세대이고, 청년주택으로 이용되는 다세대주택입니다. 최근 실거래가격과 거래량을 확인할 수 없어 구체적인 환금성이나 적정 시장가격을 확정하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.5회는 참고지표로만 활용해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기상 권리이전 확인. 하나은행 근저당권의 2025.07.01 한국주택금융공사 이전 및 2023.07.14 채권최고액 변경을 확인하고, 실제 배당채권액과 공동담보 관계를 대조하세요.
- 임차인 정선영 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 임대차계약서, 주민등록 전입 내역, 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 배당요구 검토. 정선영은 2026.01.26 배당요구를 했습니다. 배당요구의 효력과 우선변제 요건, 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 갑구 민간임대주택 등기와 실제 임대사업자 등록상태, 임대의무기간 및 경매 취득 후 적용되는 의무를 확인하세요.
- 실거래 검증. 감정가 271,000,000원이 합리적인지 판단하려면 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 해당 호실의 정확한 면적을 먼저 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 임차인이 점유하고 있다면 인도·명도 절차를 검토하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 특별매각조건을 확인하세요. 경매 진행상태 및 변경 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 가격”은 다르다
에드가쌍문 413호의 말소기준권리는 2022.08.12 근저당권으로 비교적 명확합니다. 실제 임차인 정선영의 전입일이 그보다 늦어 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류의 미배당금액 역시 원칙적으로 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
그러나 이 물건을 단순한 무인수 안전물건으로 확정하기는 어렵습니다. 임차보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택 등기에 따른 별도 의무 확인이 필요합니다. 근저당권 변경 및 공동담보 관계로 인해 예상배당 계산에도 재검증이 필요한 부분이 있습니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 271,000,000원은 감정가의 100%이고, 최근 실거래가 확인되지 않아 이 금액의 시장 대비 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 1.5회라는 참고지표나 향후 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸구조는 확인되지만, 임대차·공동담보·실거래가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류해야 한다는 것입니다. 핵심은 낮아 보이는 낙찰가가 아니라 실제 취득 부담과 확인 가능한 시장가격 사이의 차이입니다.
