서울남부지방법원 2026타경3794. 금천구 시흥동 엠메디컬타워 1층 제118호입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설이고, 집합건축물대장에는 휴게음식점으로 등재되어 있습니다. 지하 6층·지상 14층 건물의 1층 구분점포로, 사용승인일은 2019.01.08입니다. 소유자는 양복선과 전소희가 각각 지분 2분의 1씩 보유하고 있습니다.

권리관계의 중심은 2019년 하나은행이 설정한 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권입니다. 이후 전소희 지분에 국세·지방세 압류가 순차적으로 설정되었고, 2026.03.03 현재의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 경매 신청채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사이며 청구액은 1,143,208,317원입니다. 등기상 근저당권자는 하나은행으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 담보채권 승계관계와 배당채권자 확정 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류 5건

말소기준권리는 2019.02.28 설정된 하나은행 근저당권입니다. 현재 유효한 후순위 압류는 국세 관련 2건, 지방자치단체 관련 3건으로 총 5건이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023년에 개시된 종전 임의경매는 2025년에 취하되어 경매개시결정등기가 말소되었고, 현재 사건은 2026년에 새로 개시된 경매입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 7,000만원, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 김승환의 전입신고일은 2019.11.29로, 말소기준권리 설정일인 2019.02.28보다 늦습니다. 따라서 확인된 주택임대차 관련 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 싼지는 아직 확인되지 않았다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,457,000,000원입니다. 확인된 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 취득 관련 세금과 부대비용을 제외한 실질취득 기준액도 1,457,000,000원입니다.

그러나 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 문제입니다. 해당 점포와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 검증할 수 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다거나 투자수익이 확보된다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 제118호가 제119호와 통합사용되는 현황을 감안하면 독립점포로서의 임대·매각 가능성도 가격평가에 반영해야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 감정가 대비 80%·64% 가정을 적용한 것으로, 실제 다음 회차 최저가를 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 추정 배당모형 기준의 채권 부족액이며 매수인의 인수채무와 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,457,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 16,970,000원과 근저당 채권최고액 기준 1,200,000,000원을 배분한 뒤 소유자에게 240,030,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 그러나 이 잔여금은 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제 등 미반영 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당권 채권최고액을 배당계산의 기준으로 사용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액, 담보채권 승계관계, 조세채권의 우선순위와 금액, 집행비용 확정액에 따라 결과가 변동됩니다. 현재 경매 신청채권자의 예상배당액이 별도로 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 금천구청 남동측 인근. 관공서, 근린공원, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측에 지하철 1호선 금천구청역이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2019.01.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 소화설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 상대보호구역과 대공방어 협조구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제119호와 벽체 구분 없는 통합사용이 실제 구분소유 및 독립사용에 미치는 영향은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설 1층 점포라는 입지 특성은 있으나, 독립적인 출입·영업·임대가 가능한지와 제119호에 대한 의존 여부가 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 환금성 수준을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 118·119호 통합사용 확인. 두 점포 사이에 벽체가 없는 현황을 직접 확인하고, 제118호 단독 인도와 영업공간 분리가 가능한지 확인하세요.
• 제119호 권리·점유관계. 제119호의 소유자, 임대차관계, 영업주체를 확인해야 합니다. 제118호 낙찰이 제119호에 대한 권리를 자동으로 취득하게 하는 것은 아닙니다.
• 임차인 및 영업주체 대조. 김승환의 전입·보증금·월차임과 현장 휴게음식점 늘곰탕의 사업자등록 및 실제 영업·점유주체가 일치하는지 확인하세요.
• 상가임대차 검토. 사업자등록, 실제 인도 시기, 확정일자, 배당요구 여부 등을 확인하여 신고된 주거 임차인 외에 대항 가능한 상가임대차관계가 있는지 검토하세요.
• 국세·지방세 압류 5건. 부산진세무서·삼성세무서 및 금천구·강남구·기장군 관련 조세채권의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 담보채권 승계 확인. 등기상 근저당권자는 하나은행이고 현재 신청채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도·승계와 실제 배당권리자를 경매기록에서 대조하세요.
• 명도 및 시설비용. 기존 음식점의 점유 종료, 영업설비 철거, 점포 경계복원, 출입동선 확보 등에 필요한 협의와 비용을 사전 산정하세요.
• 가격 검증. 엠메디컬타워 내 유사 점포 거래, 인근 근린생활시설 거래 및 임대료, 실제 공실·임대조건을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·기타 부담. 관리단을 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득세 등 매수에 따른 별도 비용도 검토하세요.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 상가는 아니다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차보증금 인수가 없다는 점입니다. 2019년 하나은행 근저당 이후 설정된 후순위 압류들은 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입 역시 말소기준보다 늦습니다.

하지만 투자판단에서는 제118호와 제119호의 통합사용을 더 무겁게 봐야 합니다. 낙찰받는 대상은 제118호인데 현장에서는 옆 호실과 경계 없이 한 음식점으로 사용되고 있기 때문입니다. 여기에 세금 압류 5건, 주거 신고와 음식점 이용상태의 불일치, 비교 실거래 시세 미확인이 겹칩니다.

권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 현황은 보류. 신건 최저가 1,457,000,000원에 곧바로 접근하기보다, 제119호와의 분리·인도 가능성, 세금 배당순위, 실제 상가 임대차와 거래가격을 확인하는 것이 우선입니다. 종합적으로 권리 말소는 비교적 명확하지만 현황·환금성 검증 부담이 큰 C등급 검토 물건으로 판단합니다.