서울북부지방법원 2025타경4398. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 425호는 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2022.05.13 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이고, 해당 호실은 4층에 있습니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었고, 추가 근저당권과 다수의 가압류, 국세 압류 등이 등재되어 있습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 등기부가 복잡하다는 사실보다 더 중요한 것은 임차관계와 실제 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 425호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 전용면적 | 22.4666㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 4층 · 2022.05.13 사용승인 |
| 단지규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 154,971,052원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 하나은행 근저당권 설정 이후 한국주택금융공사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 채권
가장 먼저 구별할 권리는 2022.08.12 하나은행이 설정한 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2025.07.01 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었지만, 권리 이전이 최초 설정일이나 말소기준 순위를 새로 만드는 것은 아닙니다.
2022.08.03 주식회사세정건설의 가압류와 2022.09.13 가처분은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 그 후 등장한 주식회사 도안, 강미란, 박미숙의 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦게 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2026.01.27 등재된 국의 압류도 후순위이지만, 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 당해세 등 세금의 법정 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 임차인은 고명선 1명입니다. 전입일은 2024.07.17로 말소기준권리인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고명선 | 2024.07.17 | 미상 | 미상·후순위 전입 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 고명선 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.07.17 · 말소기준권리 이후 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 / 미상 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2026.01.04 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 확인된 전입일 기준 후순위 |
③ 가격 분석 — 시세 검증 없는 신건 223,000,000원
이 물건의 감정가와 최저매각가는 동일한 223,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액 역시 223,000,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득세, 거래 부대비용 및 확인되지 않은 추가 비용이 포함되지 않습니다.
가격 판단에서 가장 중요한 것은 같은 건물의 유사 면적 실거래입니다. 그러나 현재 확인 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 감정가가 시장보다 높거나 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 223,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 223,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현재 실질취득 추정 | 223,000,000원 | 매수인 인수 추정 0원 |
| 최근 실거래 평균 | 미확인 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
| 최근 거래 추세 | 미확인 | 상승·하락 판단 보류 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 신건 가격 경쟁력 검토 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용으로 3,922,000원을 추정하고, 나머지 219,078,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 배당할 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,922,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정 | 228,191,477원 | 219,078,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정 | 154,971,052원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 계산은 제시된 배당 추정에 따릅니다. 최초 근저당권의 변경등기 및 한국주택금융공사로의 이전은 별도로 확인해야 하며, 표의 하나은행 명칭은 설정 당시 권리자를 뜻합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
현재 신건을 기준으로, 유찰이 발생하는 경우의 매각가격과 채권자 배당 추정액을 비교할 수 있습니다. 아래는 가격 및 배당 시뮬레이션이지 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 223,000,000원 | 219,078,000원 | 3,350,790,560원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 3,394,766,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 3,429,946,640원 | 0원 |
표상 실질취득 추정액도 인수 0원 가정 아래 각각 223,000,000원, 178,400,000원, 142,720,000원입니다. 그러나 유찰 이후 금액이 감정가보다 낮아진다고 해서 곧바로 실거래 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 도봉구 쌍문동 서라벌중학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역 등이 있습니다. 건물 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구(28m 이하) 등이 적용됩니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡이며, 토지면적은 3,111.0㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 규제. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 교육환경보호구역, 조망가로특화경관지구 등 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 입찰·취득 시 적용 여부를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대이고 대상 호실은 전용 22.4666㎡입니다. 일반적인 가족형 주택과 수요 구조가 다를 수 있으며, 실제 거래가격과 청년주택 임대운영 조건을 확인하지 않은 상태에서는 매도 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 고명선의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 대항력과 점유관계 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 실제 점유개시와 추가 임차관계 등을 확인해 인수 위험을 재점검하세요.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 매수 후 임대사업 관련 의무의 존속 여부를 담당 기관과 전문가를 통해 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 하나은행의 최초 근저당권, 채권최고액 변경, 추가설정 및 한국주택금융공사로의 이전 내역을 함께 검토하세요.
- 시세 검증. 에드가쌍문의 동일·유사 면적 실거래, 임대료, 매매 유동성을 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
- 유찰 시나리오. 178,400,000원 및 142,720,000원 구간을 시뮬레이션하되 실제 거래시세와 비교하기 전에는 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 세금·관리비·명도. 국세 압류와 법정 우선배당, 공용부분 관리비 체납 가능성, 임차인 인도 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 등기상 후순위 채권이 많아 복잡해 보이지만, 경매 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 권리를 구분하면 제시된 배당 가정상 인수액은 0원입니다. 고명선의 전입도 말소기준권리 이후입니다.
그러나 임차보증금과 확정일자가 미상이고 민간임대주택 등록에 따른 별도 의무를 검토해야 합니다. 특히 최저매각가 223,000,000원을 평가할 직접적인 실거래 근거가 확인되지 않았습니다.
단지 평균 유찰이 1.5회라는 수치는 가격 접근에 참고할 만하지만, 적정 매수가격을 입증하지는 않습니다. 현재로서는 권리 인수는 낮게 추정되나, 임차·운영 제한과 시세 확인 전까지 입찰 판단은 보류하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 채권액 규모보다 실제 임차관계와 적정 매수가격을 확인하는 것입니다.
