서울남부지방법원 2026타경4088. 서울 영등포구 문래동6가의 베어스타운아파트 102동 1104호입니다. 건물은 18층 중 11층이고, 동일 평형 시세 비교 기준 전용면적은 59.95㎡입니다. 소유자는 윤재일이며, 2024년 2월 28일 윤길임 앞으로 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다.
이후 2025년 9월 최선호 명의의 근저당권 280,000,000원이 추가됐고, 2026년에는 별개의 임의경매개시결정과 영등포구의 압류까지 등기됐습니다. 권리 기록이 복잡해 보이지만, 현재 존속하는 주요 등기상 부담은 말소기준 또는 그 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 반복됐던 경매·압류 기록도 상당수가 이미 취하·기각·해제되어 말소됐습니다.
따라서 이 물건의 핵심 판단은 권리 자체보다 10.20억이라는 신건 가격을 정당화할 수 있느냐에 있습니다. 최근 거래가격은 상승했지만, 신건 최저가가 최근 평균은 물론 최신 거래가격까지 웃돈다는 점은 분명히 짚어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동6가 38-1 베어스타운아파트 제102동 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유서로 40 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 18층 중 11층 |
| 동일 평형 비교면적 | 전용 59.95㎡ |
| 이용상태 | 아파트 · 방 3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 3, 현관 |
| 단지 정보 | 문래베어스타운 · 304세대 · 1997.05.24 준공 |
| 소유자 | 윤재일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤길임 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.28 을구 9번 근저당권 · 윤길임 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 공시지가 | 6,441,000원/㎡ |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 둘, 인수는 없다
말소기준권리는 2024.02.28 접수된 을구 9번 윤길임 근저당권입니다. 2025.09.22 설정된 을구 10번 최선호 근저당권은 후순위이며, 2026년의 경매개시결정 2건과 영등포구 압류 역시 말소기준 이후의 등기입니다. 따라서 현재 확인되는 주요 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거에도 하나캐피탈의 강제경매, 박영회·김수아의 임의경매 등 여러 절차가 진행됐습니다. 그러나 해당 경매개시결정들은 취하 또는 기각되어 이미 말소된 이력입니다. 과거의 근저당권 역시 여러 차례 설정·해지됐지만, 과거에 이미 말소된 채권을 현재 매수인 인수액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 임차관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유 확인 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이나 우선변제권에 따라 매수인이 승계할 것으로 산정된 금액도 없습니다. 따라서 권리분석상 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실이 곧바로 소유자 직접 거주 또는 빈집 상태를 확정하는 것은 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입세대, 임대차 존재 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 139,100,000원 높다
같은 단지 문래베어스타운의 동일 평형(전용 59.95㎡) 실거래 12건을 보면, 전체 거래 평균은 864,083,333원입니다. 하지만 최근 가격 판단에 더 중요한 것은 최근 12개월 10건 평균 880,900,000원, 최신 거래 960,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래가격 변화율 +12.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2층 | 960,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 3층 | 1,020,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 12층 | 940,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 11층 | 895,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 6층 | 887,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 7층 | 800,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9층 | 846,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 14층 | 835,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 5층 | 823,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 4층 | 803,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 2층 | 730,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 15층 | 830,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 10건 | 880,900,000원 |
| 전체 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 864,083,333원 |
전체 실거래 범위는 730,000,000원~1,020,000,000원입니다. 2025년 봄·여름과 비교하면 2026년 3월의 거래가격은 뚜렷하게 높아졌습니다. 최근 대비 과거 거래 추세도 +12.9% 상승으로 나타납니다. 따라서 이 물건을 하락장 물건으로 단정할 수는 없습니다.
그렇더라도 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 139,100,000원 높고, 최신 거래 960,000,000원보다도 60,000,000원 높습니다. 2026년 3월 3층에서 1,020,000,000원 거래가 있었지만, 이는 관측된 전체 거래의 최고가격이기도 합니다. 11층이라는 층수만으로 동일 최고가를 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,600,000원 |
| 1. 근저당 · 윤길임 (을구 9) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최선호 (을구 10) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 487,400,000원 |
| 합계 | — | 1,020,000,000원 |
근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 12,600,000원은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등을 포함한 추정액입니다. 당해세, 기타 조세채권 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
가정 매각가 1,020,000,000원에서 집행비용을 제외하고 윤길임에게 240,000,000원, 최선호에게 280,000,000원을 배당하면 487,400,000원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 해당 계산에서는 채권액 520,000,000원이 전액 충족되고 미배당액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격 부담은 완화
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 이후 유찰이 발생해 최저가가 낮아질 경우를 가정하면, 제시된 회차별 가격과 예상배당 구조는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,020,000,000원 | 487,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 816,000,000원 | 285,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 652,800,000원 | 123,872,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 주어진 추정배당에서는 채권액 520,000,000원이 전액 충족되어 채권 미배당액과 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 가격이 낮아질수록 매수인의 취득비용이 실제로 줄어드는 구조입니다. 다만 향후 유찰 여부와 일정은 확정된 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문래중학교 남동측 인근에 위치하며 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 라멘조 평슬래브지붕의 18층 건물 중 11층입니다. 급배수·위생설비·도시가스 개별난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 단지 부지는 평탄한 토지이며, 단지 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준공업지역이고 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있으며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다. 아파트 대상 허가구역의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 위반 없음으로 확인됩니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 304세대 단지이고 동일 평형 실거래 12건이 관측됩니다. 거래가격은 730,000,000원부터 1,020,000,000원까지 폭이 넓어 층·향·수리 상태와 거래 시점에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 880,900,000원의 115.8%입니다. 실거래 평균보다 높은 가격을 지불할 합리적 근거가 있는지 먼저 점검하세요.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래 960,000,000원 및 같은 달 1,020,000,000원 거래를 함께 살피고, 대상 호수의 층·향·내부 수리 상태 차이를 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 윤길임·최선호 근저당, 두 건의 경매개시결정, 2026.10.12 영등포구 압류가 모두 말소기준 또는 그 이후의 권리인지 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
- 조세채권 확인. 영등포구 압류와 관련된 체납액 및 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 배당요구 및 당해세 관련 내용을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 점유자의 신원과 임대차관계, 전입세대 여부는 별도로 조사하세요. 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 미납액 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하세요.
- 토지거래 관련 규제. 허가구역 지정 상태와 경매 취득에 대한 허가 예외 및 제한 사항을 확인하세요.
- 최신 법원 공고 확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 매각조건, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경 사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 등기상 주요 권리가 매각으로 정리되고 신고 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 다만 최근 영등포구 압류의 조세채권 관계, 실제 점유관계, 토지거래 규제는 입찰 전 확인해야 합니다.
시세는 상승하고 있습니다. 최근과 과거 거래의 비교 추세가 +12.9%이며, 2026년 3월에는 960,000,000원과 1,020,000,000원의 거래가 확인됩니다. 그러나 신건 최저매각가 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 880,900,000원보다 139,100,000원 높은 가격입니다. 상승장이라고 하더라도 최근 평균보다 높은 취득가격을 곧바로 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다.
유찰을 통해 816,000,000원 구간으로 내려오면 최근 평균보다 낮아져 가격상 검토 여지가 커집니다. 하지만 실제 유찰 가능성과 매각 일정은 별개입니다. 현재 신건에 무리하게 응찰하기보다는 실거래 수준을 기준으로 가격 상한을 정하고, 유찰 여부와 권리·점유 확인 결과를 종합해 접근하는 것이 합리적입니다.
