서울북부지방법원 2025타경4480. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 434호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 설정된 하나은행 근저당권들이 이후 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 등기상 말소기준 이후의 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 보이지만, 후순위 전입 점유자와 민간임대주택 관련 사항은 별도로 살펴야 합니다.

현재 감정가와 최저매각가가 동일한 292,000,000원입니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 하지만 대상 호수와 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 292,000,000원이 적정한지, 고평가인지, 저평가인지 단정할 수 없으며 가격에 대한 추가 가점도 주기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당

핵심 말소기준권리는 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원으로 설정됐으나, 2023.07.14. 변경등기에 따라 201,560,450원으로 변경됐습니다. 이 부분은 실제 배당액을 판단할 때 중요합니다.

을구 2번 하나은행 근저당권 역시 채권최고액 201,560,450원으로 설정돼 있으며, 을구 3번 온라이프건설 42,554,220원, 을구 4번 서정만 100,000,000원이 뒤따릅니다. 하나은행의 을구 1번·2번 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

② 점유자·임대차 분석 — 후순위 전입이지만 미확인 사항이 남는다

확인된 실제 점유자는 양동민 1명입니다. 전입일은 2025.11.07.로, 말소기준권리인 2022.08.12.보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 하면 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자, 구체적인 임대차 내용은 확인되지 않아 명도 및 배당 관련 사실관계를 추가 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 아직 ‘저렴하다’고 판단할 근거가 없다

에드가쌍문은 253세대 규모이고 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 현재 확인되는 가격 자료에는 대상 호실과 면적이 일치하는 유효한 실거래 비교표본이 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없습니다.

매수인 인수 추정액이 0원이므로 신건 최저가 기준 실질취득액은 292,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 이 금액을 비교할 실제 거래가격이 없습니다. 인수권리가 적다는 사실은 가격이 싸다는 의미가 아닙니다. 동일 면적과 유사한 층·이용형태의 최근 실거래를 추가 확인하기 전까지 가격 메리트는 유보하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정 · 참고용 추정)

위 채권액과 배당액은 변경 전 근저당권 금액을 포함한 계산 가정입니다. 한국주택금융공사로의 권리이전을 반영해 명칭을 병기했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 특히 변경된 채권최고액과 공동담보 관계를 재검토하기 전에는 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.

미배당액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다. 담보권자가 매각대금에서 회수하지 못한 금액이 발생한다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 위 미배당액은 변경 전 채권액을 포함한 추정치이며, 매수인 인수 0원은 등기상 권리 소멸 및 현재 확인된 점유관계를 전제로 한 잠정 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족액은 늘어난다

제시된 시나리오에서는 유찰에 따라 매각대금이 292,000,000원 → 233,600,000원 → 186,880,000원으로 낮아지고, 추정 미배당액은 늘어납니다. 반면 매수인 인수 추정액은 각 회차에서 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 미배당액은 앞서 설명한 변경 전 채권최고액 적용 등으로 실제 배당과 다를 수 있습니다. 또한 매각가격이 낮아진다고 자동으로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 확보되지 않았으므로 어느 유찰 회차가 적정한 낙찰가격인지도 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2022.05.13. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 7층 주상복합 건물 내 4층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어진 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 대체로 정방형의 주상용 건물 부지로 이용되며, 서측·북측·동측으로 삼양로 등의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구(28m 이하)·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로, 다세대 물건에 대한 적용 범위와 거래·이용 제한을 개별 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 시설의 실제 상태와 임대차 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 253세대 단지이지만 동일 조건의 유효한 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 청년주택 이용형태와 민간임대주택 관련 조건을 고려해 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 가정하지 않아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 및 등기 변동 확인. 2022.08.12. 하나은행 근저당권과 2023.07.14. 채권최고액 변경, 이후 한국주택금융공사 이전내역을 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당계산 재검증. 최초 채권최고액 296,793,345원과 변경액 201,560,450원을 구분하고, 을구 2번 근저당권과 공동담보의 채권 관계 및 중복계상 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유자 양동민 확인. 전입일 2025.11.07., 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 실제 계약조건과 점유관계, 배당요구, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 검토. 임대의무기간, 임대료 증액제한, 경매 매각에 따른 임대사업자 지위 및 관련 의무 승계 여부를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 에드가쌍문 내 대상 호실과 면적·층·이용형태가 유사한 최근 실거래를 확보하고, 실제 매수 가능한 일반 거래가격과 경매 총취득비용을 비교해야 합니다.
• 국가 압류·조세 확인. 2026.01.27. 목포세무서장 관련 압류가 존재합니다. 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 및 배당에 영향을 미칠 조세채권을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 체납 관리비, 점유자 명도 협의, 필요한 수리비를 별도 조사해야 합니다.
• 최신 매각서류 확인. 2026.10.27. 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기부의 최신 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 물건은 말소기준권리 이후 담보권이 정리될 것으로 분석되고, 현재 기재된 전입일상 선순위 대항력 임차인도 확인되지 않습니다. 등기상 매수인 인수 추정액 0원은 분명 긍정적입니다.

그러나 실제 점유자 1명의 임대차 조건이 미상이고, 민간임대주택 등기가 있으며, 예상배당표는 근저당권 변경사항과 일치하지 않습니다. 더욱이 동일 조건 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가 292,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다.

따라서 결론은 “등기상 소멸구조는 양호하지만, 점유·임대등록·배당·시세 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 말소되는 권리가 몇 개인지가 아니라, 실제 매수인이 부담하게 될 의무가 무엇인지와 얼마에 취득해야 합리적인지를 검증하는 데 있습니다.