서울남부지방법원 2026타경4120. 서울 강서구 화곡동의 '라인파크' 6층 601호입니다. 건물은 2019년 사용승인을 받은 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치합니다. 현 소유자는 권영만이며, 2020년 6월 17일 거래가 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부에서 눈여겨볼 것은 저당권이 아니라 압류와 임차권의 선후관계입니다. 2019년 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020년 5월 22일 이미 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2021년 12월 17일 강서구 압류입니다. 그런데 임차인 김광호는 이보다 앞선 2020년 5월 22일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2022년에 등기된 임차권이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

② 임차인 분석 — 보증금 1.75억의 의미

임차인 김광호는 이 사건의 강제경매 신청채권자 김광호와 동일인으로 나타납니다. 임차보증금 반환채권을 원인으로 경매를 신청했을 가능성이 있으므로, 보증금 175,000,000원과 경매신청 청구액 175,000,000원을 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 청구 원인과 채권 동일성은 집행기록으로 확인해야 합니다.

또한 임대차계약일과 전입일이 현 소유자 권영만의 소유권이전등기일보다 앞섭니다. 이 선후관계만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 계약 당시의 소유관계·임대인·보증금 지급 내역을 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 85.0%를 할인율로 볼 수 없는 이유

라인파크의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래평균은 215,595,000원이고, 최저가 183,360,000원은 그 평균의 85.0%입니다. 하지만 가격만 비교해 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

최신 거래인 2026년 1월의 215,000,000원도 면적이 다른 3층 주택의 거래입니다. 또한 제시된 거래평균에는 2025년 7월 거래가 포함되어 있으므로, 2026년 10월 기준의 엄밀한 최근 12개월 동일면적 평균이라고 보기도 어렵습니다. 확인되는 거래가 2건뿐이라 가격 추세나 대상 호수의 환금성을 판단하기에도 한계가 있습니다.

④ 예상배당 및 실질취득 분석

현재 신건 최저매각가 183,360,000원을 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 임차인 우선변제액을 우선 반영했으며, 세금 우선권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

* 4,992,960원은 추정표상 경매신청채권에 배정된 금액입니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이며 청구액도 같아, 별개의 채권으로 추가 배당하는 것은 중복 계산일 가능성이 있습니다. 별도 채권이 확인되지 않는 한 이를 확정 배당액으로 보아서는 안 되며, 실제 귀속은 배당표 원본 확인이 필요합니다. 당해세 등 우선배당도 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 유지된다

⑥ 위반건축물 — 환금성을 직접 제한하는 요소

감정평가 내용에서 가장 중요한 물리적 위험은 집합건축물대장상 위반건축물 등재입니다. 본건은 무단증축으로 표기되어 있으며, 강서구청에 확인된 세부 내용은 조립식판넬조 약 3.4㎡입니다.

감정평가 시 외부에서 601호와 602호 북측의 판넬조 증축 부분이 확인되었고, 이웃 주민 탐문 결과 두 호실이 증축 부분을 나누어 사용하는 것으로 조사되었습니다. 601호의 부합물 또는 종물로 판단되는 부분은 감정평가 대상에 포함되었습니다. 그러나 내부 현황은 직접 확인되지 않았으므로, 두 호실 사이의 실제 경계와 면적, 증축 부분의 소유·사용관계를 반드시 조사해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡역(지하철 5호선) 남동측 인근으로, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장과 화곡역이 있어 대중교통 접근은 무난한 편입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 건물. 2019.10.23 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·급배수·위생설비·도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등이 적용됩니다.
• 토지 및 공시지가. 대지면적 215.0㎡, 공시지가 3,112,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 호실의 대지지분 면적 또는 가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 2건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 무단증축 문제까지 있어 정상적인 동일면적 비교사례 확보가 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 3번 임차권등기가 보증금 미배당 시 매수인에게 인수되는 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 배당 우선순위. 국세·지방세 압류 7건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 임차인 전액배당 가능성을 검증하세요.
• 채권 중복 검증. 임차인과 경매신청채권자가 같은 김광호이므로, 보증금 채권과 청구채권이 동일한지 확인하고 이중 배당 계산을 배제하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 1회·2회 유찰 후에도 매수인 인수보증금을 더한 총액으로 투자성을 판단하세요.
• 위반건축물. 무단증축 약 3.4㎡의 시정명령·이행강제금·원상회복 가능성과 대출 제한 여부를 확인하세요.
• 601호·602호 경계. 두 호실이 나누어 사용하는 증축 부분의 내부 경계, 실제 사용면적 및 권리관계를 실측·현장 확인하세요.
• 동일면적 시세. 26.72㎡·28.35㎡ 거래가 아닌, 대상 호실과 면적·층·상태가 유사한 매매사례로 가격을 재평가하세요.
• 소유·임대차 이력. 임대차계약과 전입이 현 소유자의 소유권이전등기보다 앞서는 이유 및 보증금 지급 내역을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 배당 후 임차인의 인도 여부, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 집행기록을 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 실질취득액은 내려가지 않는다”

화곡동 라인파크 601호의 핵심은 세 가지입니다. 선순위 대항력 임차인, 위반건축물, 비교시세의 면적 불일치입니다. 현재 최저매각가에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 추정되지만 세금 우선권 등에 따라 달라질 수 있고, 유찰 후에는 보증금 인수가 발생해 총취득 부담이 약 1.77억~1.78억원 수준으로 유지됩니다.

또한 감정가가 거래평균의 85.0%라는 수치는 면적이 다른 주택과의 비교이므로 안전한 가격 메리트를 증명하지 못합니다. 권리 인수 가능성이 높아지는 유찰 구조와 무단증축의 환금성 위험을 감안하면 현재 단계의 투자가치는 보수적으로 평가해야 합니다. 권리·건축 적법성·동일면적 시세 확인 전 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.