서울남부지방법원 2026타경4176. 서울 강서구 방화동 장미아파트 103동 1004호, 전용면적 39.96㎡인 아파트입니다. 1994년 7월 준공된 387세대 단지의 15층 건물 중 10층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김진희이며, 2014년 6월 23일 거래가액 170,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 104,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 우리은행 근저당권이 추가로 설정됐고, 2022년에는 애큐온저축은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 들어왔습니다. 결국 애큐온저축은행이 2026년 3월 19일 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기상 근저당권의 채권최고액 합계는 485,500,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 대출잔액과 같은 개념이 아닙니다.

중요한 것은 채권최고액이 아니라 매각 후 어떤 권리가 남느냐입니다. 확인된 근저당권들은 모두 말소기준권리이거나 그보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자와 별도 임차권 존재 여부까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 4건 모두 소멸 대상

이번 경매의 권리분석 기준점은 2014년 6월 23일 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하며, 그 뒤에 설정된 우리은행의 추가 근저당권과 애큐온저축은행 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 애큐온저축은행의 임의경매개시결정등기 역시 소멸 대상입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 464,500,000원, 신건은 466,000,000원

장미아파트의 전용 39.96㎡ 동일 면적 실거래를 비교했습니다. 확인된 거래는 모두 12건이며 전체 평균은 450,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 거래 10건의 평균인 464,500,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균은 464,500,000원, 이번 최저매각가는 466,000,000원입니다. 즉 신건 최저가가 최근 평균의 100.3%로, 1,500,000원 높습니다. 평균 가격만을 기준으로 보면 신건에 특별한 할인은 없습니다.

반면 가장 최근인 2026년 9월에는 같은 전용면적의 10층 거래가 550,000,000원에 이루어졌습니다. 2026년 8월 9층 거래도 550,000,000원, 7월 5층 거래도 510,000,000원입니다. 최근 거래 추세 지표는 이전 구간 대비 +23.0%로, 하락 추세가 아니라 상승 추세를 나타냅니다.

③ 예상배당표 (최저가 466,000,000원 낙찰 가정)

현재 최저가에 매각되는 것으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 구조이며, 채권액은 채권최고액 기준입니다.

집행비용 7,060,000원과 채권자 배당액 458,940,000원을 합하면 매각대금 466,000,000원입니다. 채권최고액 기준 배당 부족액은 26,560,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 법정 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아지면 미배당은 늘어난다

현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 1회 유찰 시 372,800,000원, 2회 유찰 시 298,240,000원으로 낮아집니다. 반면 배당 부족액은 증가하지만, 확인된 소멸 대상 근저당권 때문에 매수인 인수금이 증가하는 구조는 아닙니다.

현재 회차에서는 신청채권자 애큐온저축은행에 321,440,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청 청구액 318,325,816원을 충족하는 시나리오입니다. 그러나 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당액은 229,280,800원, 2회 유찰 시에는 155,764,640원으로 줄어 해당 청구액을 충족하지 못하는 시나리오로 바뀝니다.

다만 여기서 중요한 차이가 있습니다. 채권자가 돈을 덜 받는 것과 낙찰자가 그 돈을 떠안는 것은 다릅니다. 현재 확인된 근저당권이 모두 매각으로 소멸하는 이상, 이 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 표시됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 정곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 아파트까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 방화역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 15층 건물 중 10층에 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 벽지·타일 및 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 단지규모. 1994.07.29 준공된 387세대 아파트입니다. 비교적 오래된 단지이므로 내부 수선 상태와 공용부 유지관리 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 서측은 약 40m, 남측은 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 부정형의 대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 공시지가는 ㎡당 5,708,000원입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 제1종지구단위계획구역 등이 표시되어 있습니다. 아파트 용도 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부 및 관련 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 10건입니다. 다만 거래가격은 345,000,000원부터 550,000,000원까지 편차가 큽니다. 거래 사례가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 개별 호수의 적정 매도가를 평균만으로 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2014.06.23 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 우리은행·애큐온저축은행 근저당권의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 거주, 임차인 거주, 제3자 점유 중 어느 상태인지 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 미확인 점유자의 대항력을 없다고 단정하지 마세요.
• 가격 기준은 최근 12개월 평균. 신건 최저가 466,000,000원은 최근 12개월 평균 464,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 550,000,000원만을 근거로 큰 시세차익을 기대하는 판단은 피해야 합니다.
• 동일 층 거래 비교. 2026년 9월 동일 면적 10층 거래가 550,000,000원입니다. 해당 거래 호수와 본건의 향, 인테리어, 수리 상태, 점유조건 차이를 확인하면 최신 거래의 비교 가치를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 372,800,000원, 2회 유찰 시 298,240,000원입니다. 다만 최근 거래 추세 +23.0%와 단지 평균 유찰 0.0회를 감안하면, 유찰을 확정적으로 기대하는 전략도 주의해야 합니다.
• 관리비 체납. 매각으로 소멸하지 않는 공용부분 관리비 등 실무상 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 아파트 용도 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 표시되어 있습니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 향후 이용·처분 제한을 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 명도 및 추가비용. 점유자의 존재 여부에 따라 인도명령, 명도 협의, 이사비, 체납 관리비, 수리비 등 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다. 권리상 인수액 0원을 총부대비용 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
• 서류 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료를 확인하고 권리관계 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “근저당은 소멸, 승부처는 신건 가격과 점유 확인”

이 물건은 법원경매에서 흔히 우려하는 후순위 근저당권 인수 문제가 크지 않은 구조입니다. 우리은행 근저당권 3건과 애큐온저축은행 근저당권 1건은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수금도 0원입니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다고 해서 신건 가격까지 저렴한 것은 아닙니다. 최저가 466,000,000원은 최근 12개월 평균 464,500,000원보다 높습니다. 이 가격에 낙찰되고 별도 인수가 없을 경우 실질취득가는 466,000,000원으로, 최근 평균 대비 할인 없이 매수하는 셈입니다.

긍정적인 측면도 있습니다. 2026년 9월 동일 면적·동일 층 거래가 550,000,000원이며, 최근 거래 추세도 +23.0%입니다. 따라서 시장이 상승하는 흐름이라면 과거 전체 평균 450,000,000원만을 기준으로 물건의 가치를 지나치게 낮게 평가할 필요는 없습니다. 하지만 최근 고가 거래가 이번 호수의 가치까지 보장하는 것은 아닙니다.

결국 판단은 명확합니다. 권리는 대체로 양호하지만, 가격은 신중하게 평가해야 합니다. 특히 임대관계 미상에 따른 점유 위험을 먼저 해소하고, 최신 거래와 이번 호수의 상태 차이를 확인하는 것이 우선입니다. 신건에서 경쟁적으로 높은 가격을 쓰기보다는 실제 점유 상태와 최근 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.