서울북부지방법원 2025타경4572. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 501호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 시작점은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이었으나 이후 143,201,099원으로 변경됐고, 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 별도의 민간임대주택등기가 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 확인할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(청년주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 7층 건물 중 5층 501호 |
| 내부구성 | 방 겸 거실 · 욕실 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 건물 규모 | 공동주택 253세대 · 근린생활시설 31호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 민간임대는 별도 확인
핵심은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 분석되며, 이후 설정된 온라이프건설 근저당과 박준우·박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.08.03 세정건설 가압류와 이후 가처분은 이미 등기상 말소되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영서 | 2025.11.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권영서의 전입일은 2025.11.17로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 권리분석상 대항력 없음으로 분류됩니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 부분과 이용 현황도 미상입니다. 2025.12.29 배당요구 내역이 있으므로 임대차계약과 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권의 존재나 배당금액을 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다
에드가쌍문은 2022.05.13 사용승인된 공동주택으로 253세대와 근린생활시설 31호가 구성되어 있습니다. 비교 대상 면적은 21.1866㎡로 집계되어 있으나 해당 면적의 거래 대조가 확정되지 않았습니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 208,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 208,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 예상 실질취득 | 208,000,000원 (인수액 0원 가정) |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
현재는 감정가와 최저매각가가 같으므로 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다. 다만 감정가가 시장에서 실제 거래되는 가격보다 낮다는 증거는 없습니다. 최저가만 보고 시세 대비 할인 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 매수인 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 208,000,000원 | 0원 | 208,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 0원 | 166,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 133,120,000원 | 0원 | 133,120,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
현재 시뮬레이션에서는 집행비용을 공제한 매각대금이 선순위 근저당권에 배분되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정, 한국주택금융공사 이전 | 210,860,479원 | 204,288,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정, 한국주택금융공사 이전 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제공된 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 을구 1번의 변경된 채권최고액, 1·2번 근저당의 공동담보 관계와 한국주택금융공사로의 이전을 실제 배당순위 및 배당채권액에 정확히 반영했는지 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 2,273,446,746원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 2,314,464,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 2,347,278,426원 | 0원 |
표상 총 채권액은 2,477,734,746원이며, 신건 기준 채권자 예상 배당액은 204,288,000원입니다. 미배당액은 2,273,446,746원으로 표시됩니다. 다만 채권최고액과 가압류 청구액은 확정된 실제 배당채권액과 다를 수 있고, 공동담보 채권이 중복 합산되었을 가능성도 있으므로 이 합계를 확정채무로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재, 우이신설선 솔밭공원 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 다세대주택 등 공동주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 학교가 혼재한 지역입니다. 주거지 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 위치합니다. 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 도로. 서측 약 25m 폭 삼양로, 북측과 동측 약 6~8m 폭 포장도로에 접합니다. 출입도로 상태는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 화재탐지설비, 옥내소화전 및 지층 주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있어 해당 용도와 적용대상·기간을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡이며, 토지면적은 3,111.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 공동주택 253세대 규모이나, 청년주택 이용 및 민간임대 관련 성격과 소형 주거상품의 수요층을 감안해야 합니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 감정가를 시장에서 실현 가능한 가격으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 등록 임대의무기간, 임대사업자 지위 승계 여부, 임대료 제한 및 경매매수 후의 의무를 관계 서류와 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
- 임차인 권영서 확인. 전입일 2025.11.17, 배당요구일 2025.12.29입니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경 확인. 을구 1번 근저당의 채권최고액 변경 210,860,479원 → 143,201,099원과 을구 2번 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 한국주택금융공사로의 권리 이전도 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 근저당 변경액, 신청채권자, 국의 압류와 조세채권, 배당요구 임차인 및 실제 채권잔액을 반영해 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 입찰가격 검증. 신건 최저가 208,000,000원에 비교 가능한 실거래가격이 확보되지 않았습니다. 동일 면적·동일 이용조건의 실제 거래를 확인한 뒤 응찰가격을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 다음 매각조건과 기일은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유상태, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납, 건물관리규정 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건의 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 근저당입니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 권영서의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 표시된 매수인 예상 인수액 0원에는 권리상 근거가 있습니다.
그러나 민간임대주택등기, 미상 임차보증금, 근저당 변경·이전 및 배당계산의 불일치 가능성은 남아 있습니다. 더욱이 감정가 208,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 확인할 실거래 비교가 없습니다.
단지 관련 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이고, 유찰 시 최저가 하락 시나리오는 존재하지만 그 자체가 저가 매수를 보장하지는 않습니다. 이 사건은 권리관계 확인을 진행할 수 있는 물건이지만, 가격과 임대차에 대한 추가 검증 전에는 신건 입찰을 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
종합 판단: 권리상 인수 가능성은 낮게 표시되지만, 민간임대·임차·배당 및 시세 불확실성이 남아 있는 C등급 검토 대상.
