서울남부지방법원 2026타경4333. 서울 강서구 화곡동 80-61 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지 면적은 149.0㎡, 건물은 2007년 2월 2일 사용승인된 벽돌구조·(철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다. 공부상 용도는 단독주택이지만 지층부터 2층까지 주택으로 사용하고, 옥탑층 역시 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.

등기부상 소유자는 김인수입니다. 2025년 4월 29일 춘천중부새마을금고가 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 443,780,390원입니다.

말소기준권리는 이 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 근저당권들은 이미 말소되어 있어 금융기관 담보권의 매수인 인수 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 존재합니다. 이들의 보증금이 실제 배당으로 얼마나 회수되는지, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는지가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차인 인수는 다르다

핵심 말소기준은 2025년 4월 29일 춘천중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 516,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

이전에 설정됐던 유경희·주현옥·우장산새마을금고·서울서부신용협동조합의 근저당권들은 등기부에서 이미 말소된 이력입니다. 현재 유효한 선순위 근저당권으로 합산해서는 안 됩니다.

한편 남성민의 주택임차권등기(보증금 90,000,000원)는 2024년 11월 12일 등기되었지만 2025년 5월 8일 말소되었습니다. 따라서 이 금액을 현재 임차인의 인수보증금에 추가하지 않습니다. 과거 임차권과 현재 점유관계가 혼동되지 않도록 확인할 필요는 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 1억 원, 미상 위험 별도

실제 조사된 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고인은 없으며, 과거 말소된 남성민의 임차권등기는 현존 임차인 수에 포함하지 않았습니다.

양정순은 2026년 4월 3일 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자 및 법정 우선변제 요건, 실제 배당순위, 배당액을 확인해야 합니다. 유예상 역시 동일하게 확정일자와 우선변제 성립 여부를 대조해야 합니다.

송명주는 2026년 3월 16일 전입하여 말소기준권리인 2025년 4월 29일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일 기준으로는 매수인에 대항하는 선순위 임차인이 아닙니다. 다만 실제 점유 관계는 명도 과정에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,156,559,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 516,000,000원 기준이며, 신청채권자의 실제 확정채권액과 같다는 뜻은 아닙니다. 소유자 잔여 626,593,410원 역시 가정에 따른 계산값입니다. 당해세·최우선변제·임차인별 실제 배당순위와 금액은 미반영되어 최종 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 김은환의 미상 보증금도 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액

확인된 임차보증금 인수액 100,000,000원을 각 회차의 낙찰가에 더해 비교해야 합니다. 김은환에 관한 추가 인수가 없고, 현재 예상배당의 보증금 인수 구조가 그대로 유지된다는 가정입니다.

산정된 세 회차 모두 근저당권 채권최고액 516,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 그러나 근저당권 채권자의 전액 배당과 임차보증금의 매수인 인수는 별개의 계산입니다.

⑤ 가격·시세 판단 — 실거래 비교 전까지 보류

이 물건은 토지 149.0㎡가 포함된 단독주택이며, 실제로 여러 임차인이 조사된 주거용 건물입니다. 건물의 노후도·대지 형태·도로 접면·임대차 현황과 제시외 건물까지 모두 가격 평가에 영향을 줍니다.

현재 감정가와 최저가는 모두 1,156,559,000원입니다. 확인된 인수를 합한 실질취득은 1,256,559,000원으로 계산됩니다. 다만 주변 유사 단독주택·토지의 최근 실거래 수준이 확인되지 않아 이 금액이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.

특히 아파트와 달리 개별 토지의 형상·접도·건물 이용상태가 가치에 미치는 영향이 크므로, 인근 아파트 실거래가를 대신 적용하거나 공시지가만으로 낙찰가의 적정성을 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 우장초등학교 남서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황과 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 149.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형 토지이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,631,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 표시되어 있습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있습니다. 외국인 등 대상 주택 관련 지정은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 용도 지정은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 유효 지정과 실제 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2007.02.02 사용승인된 벽돌구조 건물로 전기·급배수·위생·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 제시외 건물 및 실제 내부 이용상태는 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·토지는 아파트보다 개별성이 큰 자산입니다. 대지 형태, 도로 조건, 노후도, 임차인 정리 여부에 따라 매수 수요와 처분가격이 달라질 수 있습니다. 구체적인 환금성 판단은 유사 거래 비교가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유예상 보증금. 50,000,000원 인수 가정의 근거가 되는 전입·점유·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 양정순 배당요구. 2026.04.03 배당요구 사실 외에 확정일자, 우선변제권 성립 여부, 예상 실제 배당액을 확인하세요. 배당 후 미회수 보증금의 승계 범위가 중요합니다.
• 김은환 점유관계. 2007.11.01 전입과 관련해 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약, 보증금을 우선 조사하세요. 가장 큰 금액상 불확실성이 남은 부분입니다.
• 송명주·기타 점유. 후순위 전입 여부와 별개로 실제 점유자 및 인도 대상, 명도 협의 필요성을 확인하세요.
• 층·호실 구분. 유예상의 '1층201호'와 양정순의 '지층 102호'를 현장 도면·임대차계약서·실제 출입구와 대조하세요. 각 점유 부분과 매각 대상 범위가 일치해야 합니다.
• 토지·제시외 건물. 토지 등기부와 건물 등기부를 각각 확인하고, 제시외 건물의 위치·이용상태·점유 여부 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가뿐 아니라 인수보증금을 합산한 실질취득금액으로 인근 유사 단독주택·토지 실거래와 비교하세요. 취득세·명도비·수리비 등 부대비용도 별도 산정해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 근저당 실제 채권액 및 임차인별 우선변제 순위를 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 최신 원본 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 소멸”

이 사건은 말소기준권리 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 춘천중부새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 기존 금융기관 담보권들도 이미 말소된 상태입니다.

하지만 입찰자가 실제로 부담할 수 있는 임차보증금이 중요합니다. 유예상·양정순의 확인된 인수액은 합계 100,000,000원이고, 김은환의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 실질취득은 확인분만 1,256,559,000원이며, 미상 임차인의 권리관계에 따라 더 커질 수 있습니다.

시세 비교도 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가보다 얼마나 유찰됐는지가 아니라 인수보증금을 포함한 실제 취득부담이 해당 토지·건물의 시장가치보다 낮은가가 판단 기준입니다.

결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 김은환의 임대차 실체와 유예상·양정순의 최종 배당 및 인수 범위를 확정하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 신건 최저가가 아니라, 낙찰 이후에도 남을 수 있는 보증금과 실제 취득총액입니다.