서울남부지방법원 2026타경4608. 서울 강서구 화곡동 가로공원로88길 42, 세담파크뷰(2동) 4층 402호입니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔, 전용면적은 37.71㎡입니다. 소유자 신동민이 2021년 8월 30일 255,000,000원에 취득했고, 이후 압류가 누적되다가 임차인 김소진의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 설정된 임차권등기 자체보다 앞선 2021년 8월 30일의 전입·점유와 2021년 7월 23일의 확정일자입니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 먼저 형성된 구조입니다.

등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 별개입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상의 압류가 지워진다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다

말소기준은 2023년 1월 20일 국 압류입니다. 현재 등기된 후순위 압류 4건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 설정됐던 등촌신용협동조합 근저당권 191,100,000원과 전세권 37,000,000원은 모두 2021년 8월 30일 이미 말소됐으므로 현재 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.55억이 가격의 기준

실제 임차인은 김소진 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 임차보증금 255,000,000원은 한 번만 계산합니다.

김소진은 배당요구를 했으며, 배당요구일은 2023.09.01로 기재돼 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이므로 배당이 먼저 이뤄지더라도 부족한 보증금은 매수인에게 남습니다. 배당으로 일부만 받았다는 이유로 나머지 보증금의 인수 책임이 자동 소멸하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

신건에서는 낙찰가 259,000,000원에서 집행비용 4,426,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 254,574,000원이 배당됩니다. 보증금 255,000,000원 중 426,000원이 남아 매수인 인수금액이 됩니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 회차별 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 취득세·명도비·체납 관리비·금융비용 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 과거 3.90억을 현재 시세로 착각하지 말 것

세담파크뷰는 27세대 규모이고, 확인되는 비교 실거래는 2건입니다. 전용 37.71㎡와 38.78㎡ 거래가 포함돼 있으며, 두 거래 모두 2026년 현재 시점에서는 오래된 사례입니다.

표본상 최신 거래는 2023년 2월의 390,000,000원입니다. 신건 최저가 259,000,000원은 해당 거래가의 66.4%이며, 실질취득 259,426,000원도 이 과거 거래가보다 낮습니다. 하지만 이 비교만으로 현재 시세 대비 할인이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

특히 최근 평균으로 집계된 390,000,000원은 거래 내역상 2023년 2월의 1건과 대응합니다. 2026년 10월 기준 최근 12개월에 발생한 거래가 아니므로 이를 현재의 최근 12개월 실거래 평균으로 해석하면 안 됩니다. 과거 두 건의 비교에서는 가격 상승률 52.9%가 산출되지만, 거래 간 시차가 길고 전용면적도 달라 현시점의 상승 추세를 증명하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

집행비용 4,426,000원은 추정치입니다. 임차인 우선변제 배당액 254,574,000원과 집행비용의 합계는 매각대금 259,000,000원과 같습니다. 마지막 인수금 426,000원은 매각대금에서 추가 배당하는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 잔여 보증금입니다. 김소진의 신청채권액과 임차보증금은 같은 사람의 권리이므로 중복 합산하지 않으며, 별도 배당분 0원은 보증금 우선배당 254,574,000원이 없다는 뜻이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 화원중학교 북측 인근에 위치합니다. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 11층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 북서측 약 5m, 북동측 약 2~3m 도로에 접합니다. 토지는 4필지 일단의 부정형으로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 제2종·제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계의 세부 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 27세대의 소규모 단지이며 실거래 표본이 2건으로 적습니다. 평균 유찰 4.7회, 집계 낙찰률 0%라는 경매 통계도 있어 매도 시 거래가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 5번 임차권등기의 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 경매 신청채권 확인. 임차인 김소진과 신청채권자 김소진이 동일인입니다. 보증금 255,000,000원과 청구액 303,205,479원의 관계 및 집행권원을 확인하세요.
• 국세·지방세 배당순위. 압류 5건 중 세금 관련 채권의 법정기일, 당해세 여부와 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 배당이 감소하면 인수액이 커질 수 있습니다.
• 유찰 시 총액 계산. 1회 유찰 시 실질취득 258,700,800원, 2회 유찰 시 258,120,640원입니다. 최저가만 보고 투자 수익성을 판단하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해서 확인해야 합니다. 임차인의 현재 점유 여부, 보증금 반환 및 인도 조건을 조사하세요.
• 현재 시세 검증. 2023.02 거래 390,000,000원을 현시세로 가정하지 말고, 최근 동일·유사 오피스텔의 매매 및 임대차 가격을 별도로 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 명도비, 보증금 정산에 필요한 추가 자금까지 포함해 입찰 예산을 계산하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 감정가 259,000,000원만 보면 2023년의 과거 거래가 390,000,000원보다 크게 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 최근 시세를 확인하기에는 거래가 오래됐고, 실질취득금액을 계산할 때에는 대항력 임차인 보증금을 반드시 반영해야 합니다.

현재 신건에서 매수인 인수액은 426,000원, 실질취득은 259,426,000원입니다. 이후 유찰되더라도 미배당 보증금이 증가해 1~2회 유찰 시 실질취득은 약 2.58억 수준에 머뭅니다. 여기에 세금 우선배당 문제와 현재 시세 불확실성, 소규모 오피스텔의 환금성 위험까지 존재합니다.

권리 인수 위험은 명확하고, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 인수 보증금의 정확한 범위와 현시점 매매가치를 확인하기 전에는 단순히 유찰을 기다려 저가 낙찰을 노리는 전략을 권하기 어렵습니다. 입찰 판단은 보류하고, 배당·인수액과 실제 시장가격을 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.