서울북부지방법원 2025타경4664. 서울 도봉구 쌍문동 '에드가쌍문' 5층 512호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대주택이며, 건물은 2022년 사용승인을 받은 지상 7층 규모입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 최초 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 근저당권 설정일보다 앞선 2022.07.29입니다. 임차인 김하늬의 주민등록일이며, 점유개시일은 2022.07.25, 확정일자는 2022.06.30입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 분석됩니다. 임차권등기가 2026년에 접수됐다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.
다만 현재 최저가 227,000,000원은 임차보증금 58,890,000원보다 높습니다. 제시된 예상배당에서는 보증금이 전액 변제되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러므로 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금이 커서 실질취득액이 보증금에 고정되는 유형과는 다릅니다. 실제 배당 부족액이 발생하는지가 인수 여부를 결정하며, 입찰가격의 매력은 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 512호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 5층 · 사용승인 2022.05.13 |
| 건물 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 159,875,199원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 (이후 한국주택금융공사 이전) |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 선순위 대항력 임차인 · 임차권등기 존재 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 근저당보다 먼저다
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
실제 임차인은 김하늬 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 중복 집계된 임차인은 확인되지 않습니다. 주택임차권등기와 배당요구는 이 임차인의 권리와 관련된 사항입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김하늬 5층 512호 전부 |
58,890,000원 | 있음 | 행사 가능 | 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.06.30 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.06.30 |
| 점유개시일 | 2022.07.25 |
| 전입신고일 | 2022.07.29 |
| 임차보증금 | 58,890,000원 |
| 등기부상 차임 | 월 410,000원 |
| 임차권등기 | 2026.03.27 · 을구 4번 · 임차권등기명령 2026카임10269 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.03.27 |
| 예상 보증금 배당 | 58,890,000원 (전액) |
| 예상 미배당 / 인수 | 0원 · 예상배당대로 집행되는 경우 |
등기부상 먼저 존재했던 세정건설 가압류와 가처분은 이미 말소됐습니다. 남아 있는 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 국세 압류에 따른 실제 배당순위와 당해세의 영향은 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 감정가 2.27억의 가격 메리트는 미확인
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 이번 경매물건의 감정가는 227,000,000원이며, 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 그러나 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다.
따라서 감정가와 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 판단할 근거는 없습니다. 해당 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회지만, 이 수치가 해당 호실의 적정 낙찰가격을 뜻하지는 않습니다.
| 감정가 | 227,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 227,000,000원 (감정가 100%) |
| 현재 예상 실질취득 | 227,000,000원 (인수 0원 가정 · 부대비용 제외) |
| 최근 실거래 비교 | 가격 검증 보류 |
| 단지 관련 평균 유찰 | 1.5회 |
| 1회 유찰 가정 최저가 | 181,600,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 최저가 | 145,280,000원 (감정가 64%) |
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용과 선순위 임차보증금에 먼저 배당한 뒤 잔액이 근저당권 채권에 배당되는 계산입니다. 예상배당상 임차인 김하늬는 보증금 58,890,000원 전액을 배당받으며, 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 김하늬 보증금 | 58,890,000원 | 58,890,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정분 | 235,412,727원 | 164,132,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정분 | 159,875,199원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,978,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 예상배당 계산에 사용된 금액으로, 변경등기와 실제 권리이전 및 공동담보 관계를 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,000,000원 | 1,858,349,395원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 181,600,000원 | 1,903,113,795원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 145,280,000원 | 1,938,925,315원 | 0원 |
회차별 예상 인수 0원은 해당 회차의 추정 배당조건을 전제로 합니다. 실제 매각가격·집행비용·우선배당채권·배당순위에 따라 임차보증금 미배당액이 발생할 수 있으며, 발생한 잔액은 매수인의 실질취득 부담에 추가될 수 있습니다.
특히 경매신청채권자인 한국주택금융공사는 2025.07.01 하나은행 근저당권을 이전받은 권리자입니다. 예상배당표에는 원래 근저당권자인 하나은행 명의가 기재돼 있고, 회차별 계산상 신청채권자 배당액은 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당채권자와 신청채권자 배당 계산의 정합성을 확인해야 하며, 예상배당 수치를 확정된 결과로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상용·업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 삼양로는 왕복 6차선이며, 북측·동측으로 폭 약 6~8m 도로에 접합니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기, 화재경보설비, 주차장 등이 갖춰진 것으로 감정됐습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부 구획과 이용상태를 건축물대장상 현황도에 근거해 파악했습니다. 실제 내부 구조와 시설 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표기도 있어 지정대상과 적용기간을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2019.05.24 민간임대주택으로 등록됐고, 2022.08.12 관련 등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대해야 한다는 내용과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다. 경매취득 후 적용 여부와 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 토지·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 환금성. 253세대 규모의 다세대·청년주택으로, 동일 호실 유형의 최근 실거래 가격 검증이 필요합니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수 1.5회만으로 매매 수요나 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력. 김하늬의 전입 2022.07.29와 점유개시 2022.07.25가 말소기준일보다 앞섭니다. 현재까지의 주민등록·점유 및 임차권등기 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 전액 배당 가능 여부. 예상배당에서는 58,890,000원 전액 배당이지만, 당해세·다른 우선채권·집행비용 등으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 부족액 발생 여부가 인수 판단의 핵심입니다.
- 채권최고액 변경 및 공동담보. 을구 1번 근저당권의 변경 전후 금액과 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사로의 이전 내역을 확인하고 실제 채권잔액과 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 국세 압류. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 존재합니다. 체납세액의 성격과 법정기일, 당해세 해당 여부가 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차권등기·명도. 배당금 수령과 보증금 반환의 관계, 임차권등기 말소 절차 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 배당표상 인수 0원이 곧바로 명도 부담 0원을 의미하지는 않습니다.
- 실거래 가격. 동일 건물의 동일 용도·면적·층 조건에 부합하는 최근 거래를 확인해 감정가 227,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 의무임대기간, 임대료 제한, 등록 유지·말소 및 경매취득자에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 구획, 누수·하자·설비 상태 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 미납 공용관리비 등 취득 후 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “예상 인수 0원”과 “권리 위험 0”은 다르다
에드가쌍문 512호는 현재 최저가 227,000,000원, 선순위 임차보증금 58,890,000원의 신건입니다. 대항력 있는 임차인은 1명이고, 배당요구와 확정일자가 확인됩니다. 현재 예상배당대로라면 임차보증금은 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점은 긍정적입니다.
그러나 실제 배당이 달라져 보증금 일부가 미변제되면 그 잔액은 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 여기에 근저당권의 채권최고액 변경·공동담보·권리이전, 국세 압류, 민간임대주택 등록, 내부 현황 확인 문제가 겹쳐 있습니다. 예상배당표만 보고 권리가 깨끗하다고 단정할 물건은 아닙니다.
가격 측면도 마찬가지입니다. 신건 최저가 2.27억이 적정한지 판단할 최근 실거래 비교근거가 확인되지 않습니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 결론은 권리 확인 필요·가격 판단 보류. 특히 임차보증금 전액 배당 가능성과 실거래 기반 적정가를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
