서울북부지방법원 2025타경4756. 서울특별시 도봉구 쌍문동의 '에드가쌍문' 5층 526호입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 감정평가상 주거용으로 이용되고 있습니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 하나은행 근저당권이 설정됐고 이후 근저당권 변경과 추가설정, 한국주택금융공사로의 권리이전이 이어졌습니다. 이 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기만 보면 매각으로 소멸할 담보권들이 중심입니다. 그러나 일반적인 무임차 아파트 경매처럼 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 실제 점유 임차인이 확인되며, 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다. 더구나 근저당권의 채권최고액 변경과 동일 금액의 추가설정이 있어 예상배당표를 확정적인 채권관계로 읽어서도 안 됩니다. 등기 소멸 여부, 임차관계, 가격 적정성을 각각 분리해 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 소멸과 민간임대 등기를 구분하라

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김은서 1명입니다. 전입일은 2025.01.20으로 말소기준권리인 2022.08.12보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계 전체를 확정할 수는 없습니다.

현재 확인된 전입일로는 선순위 대항력이 인정되지 않으므로, 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다. 다만 점유관계와 임차권 변동 여부를 확인해야 하며, 실제 명도 과정에서도 점유자와 협의하거나 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 임차인이 있다는 사실 자체가 명도 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 '싸다'고 할 수 없다

에드가쌍문은 253세대 규모의 단지이고 준공일은 2022.05.13입니다. 본 물건의 최저가는 223,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 면적이 일치하는 최신 실거래 및 최근 12개월 평균이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이는 가격 판단에 참고할 만한 지표이지만, 본 건도 반드시 유찰된다는 뜻은 아닙니다. 입찰 여부를 결정하려면 실제 거래사례의 면적·층·이용상태와 본 물건의 비교 가능성을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)

위 표는 신건 가격 기준의 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,922,000원은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 을구 1번 근저당권의 변경된 채권최고액과 을구 2번 추가설정의 관계를 정리하지 않은 채 산정된 금액이므로 채권 합계와 미배당액을 실제 확정채무로 해석해서는 안 됩니다. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전도 실제 배당 명의에 반영하여 재검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오와 매수인 부담

각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 임차인의 전입일과 담보권 소멸을 전제로 한 수치이며, 민간임대주택 관련 의무나 기타 별도 비용이 없다고 확정한 결과는 아닙니다. 회차가 진행되어 낙찰가격이 내려가더라도 권리관계와 실제 시장가격을 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기 및 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 인해 실내 구조가 건축물현황도 및 외부관찰을 통해 간접 확인되었습니다. 현장 방문 시 내부 상태와 실제 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역의 정방형 토지로 공동주택 건부지입니다. 서측 왕복 5차선 도로, 북측·동측 약 8m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 대상·용도·지정기간별로 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 단지이고 준공일이 2022.05.13이라는 점은 참고할 수 있습니다. 그러나 실제 거래가격과 정확한 면적 비교가 이뤄지지 않았으므로 매각 유동성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김은서의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 현황조사와 실제 점유 상태를 대조하고, 인도명령 등 명도 절차가 필요한지 확인하세요.
• 근저당권 원본 검토. 을구 1번의 채권최고액 변경, 을구 2번의 추가설정 및 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 확인하여 채권 중복 계산 가능성을 해소하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택 등록현황, 임대의무기간, 말소 여부와 매수인에 대한 적용 여부를 관할 행정기관 및 관련 서류로 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 목포세무서장의 압류 및 관련 조세채권의 배당순위를 확인하세요. 압류등기의 소멸과 실제 조세 배당은 구별해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 526호의 전용면적을 공부상 확인한 후 면적과 이용상태가 유사한 거래사례를 확보하세요. 단지 평균이나 감정가만으로 시세를 확정하지 마세요.
• 현장 점검. 내부 상태, 누수·하자, 시설 작동 여부 및 미납 관리비를 확인하세요. 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 점검하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 변경된 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원과 좋은 매수가격은 다르다”

서울북부지방법원 2025타경4756 에드가쌍문 526호는 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 다세대주택입니다. 근저당권 중심의 권리관계이고 확인된 임차인의 전입일도 말소기준권리 이후입니다.

그러나 민간임대주택 등기, 보증금 미상의 임차인, 근저당권 변경·추가설정, 비교 가능한 실거래 부재라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 신건 가격 223,000,000원이 시세에 비해 싼지 비싼지 확인되지 않았으므로, 현 단계에서 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실사와 가격 검증은 미완료입니다. 임차계약 및 민간임대주택 등록관계를 확인하고, 실제 시세를 확보한 뒤 응찰가격을 정하는 것이 합리적입니다. 종합 판단은 C등급(48점) · 신건 입찰 보류 및 추가 검증 권고입니다.