서울북부지방법원 2025타경4848. 이번 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 있는 에드가쌍문 제5층 제539호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 등기부 소유자는 도휘주식회사입니다. 근저당권은 당초 주식회사하나은행 명의로 설정되었으나 이후 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기상 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류·압류가 확인되지만, 단순히 인수 예상액이 0원이라는 이유만으로 모든 검토가 끝나는 사건은 아닙니다. 민간임대주택 등기와 실제 점유자의 임대차 내용, 변경된 근저당 채권최고액을 확인해야 하며, 가격을 판단할 실거래 비교자료도 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대주택 등기는 별도 확인

말소기준은 2022.08.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 그보다 앞서 2022.08.03 접수된 주식회사세정건설의 가압류가 있었지만, 해당 가압류는 2023.07.19 등기상 말소되었습니다. 주식회사 세정건설의 가처분도 2023.07.17 말소되었습니다.

말소기준 이후의 추가 근저당권, 박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 조세·임대차·민간임대주택 관련 의무의 처리는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상

권소영의 전입신고일은 2023.03.17로, 말소기준인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 2026.01.22 배당요구도 확인됩니다.

그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차채권액과 배당순위를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 민간임대주택 등록이 존재하고, 현장조사에서도 폐문부재로 내부 확인이 제한되어 실제 임대차계약서와 점유관계의 재확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 346,000,000원이 저렴한지는 미확인

에드가쌍문은 253세대 규모로, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 그러나 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않았습니다. 최근 거래 평균이나 최신 거래가도 확인되지 않아 감정가의 적정성을 객관적으로 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)

위 금액은 제시된 배당 추정치를 옮긴 시뮬레이션입니다. 을구 1번 근저당권의 변경된 채권최고액 및 한국주택금융공사로의 권리이전, 실제 피담보채무, 조세·임차인 우선배당 등이 확정 반영된 최종 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당 증가

현재 신건의 최저매각가는 346,000,000원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 276,800,000원, 2회 유찰 시 221,440,000원으로 낮아지며, 그만큼 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다.

다만 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 매각으로 소멸하는 담보권 등에 대한 배당 부족액을 곧바로 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 시나리오에서는 회차별 예상 인수액이 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)이며, 민간임대주택 등기가 존재합니다. 실제 이용 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 매수인의 해당 여부와 적용 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,865,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장조사 한계. 폐문부재로 외부 관찰 및 탐문을 종합하여 감정평가가 이루어졌습니다. 내부 상태와 임대차 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 253세대 규모이나 동일 면적의 적정 실거래 비교표본이 확인되지 않아 매각 용이성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 권소영의 보증금·차임·확정일자·계약서 및 배당요구 내용을 확인하고, 실제 점유자와 임차인 관계가 일치하는지 조사해야 합니다.
• 대항력 재검증. 전입일이 말소기준권리 이후라는 판단을 최종 매각물건명세서 및 주민등록 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 의무 확인. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 유지·말소와 매수인 지위에 대한 적용 여부를 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경·이전 확인. 을구 1번의 2023.07.14 채권최고액 변경, 공동담보 관계, 을구 1·2번의 한국주택금융공사 이전 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 목포세무서장 관련 압류가 있으므로 당해세와 법정기일, 조세 우선배당 여부를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 에드가쌍문 내 면적·층·용도가 비교 가능한 최근 거래 및 인근 유사 물건을 확보한 후 입찰가를 설정해야 합니다.
• 명도 확인. 현재 점유자의 실제 계약 및 거주 상태를 조사하고 인도명령·명도 비용과 소요 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰기일 재확인. 2026.10.27 기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성, 최종 매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

에드가쌍문 539호는 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명이 확인되는 사건입니다. 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 선순위 임차보증금을 그대로 떠안는 유형과는 구별됩니다.

하지만 임차보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 근저당권 변경·이전 내역을 검토해야 합니다. 특히 예상배당표의 첫 번째 근저당권 채권액과 변경등기상 채권최고액이 서로 달라 배당 예상치를 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다.

가격 면에서도 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않아 346,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 1.5회지만 이는 참고지표일 뿐, 유찰 후 매수가격의 적정성을 보장하지 않습니다.

결론은 권리상 예상 인수액 0원, 그러나 임대차·민간임대주택 의무와 배당관계는 추가 검증이 필요하며 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전에는 임차관계와 변경등기, 실제 비교 가능한 거래가격을 먼저 확보하는 것이 합리적입니다.