서울북부지방법원 2025타경5025. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 619호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가에서는 아파트(청년주택), 원룸식 이용으로 조사된 전유면적 23.1866㎡의 소형 주거시설입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 최초 하나은행이 설정한 근저당권이 한국주택금융공사에 이전된 후 임의경매가 진행됐습니다.
이 사건은 근저당권이나 압류의 개수보다 임차인의 권리 발생 시점이 중요합니다. 임차인 오정은의 전입신고일은 2022.08.08, 확정일자는 2022.07.07입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2022.08.12보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되며, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미변제액이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저매각가 270,000,000원에서는 집행비용을 제외하고도 임차보증금을 전액 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 하지만 예상배당 0원 인수와 법적으로 인수 위험이 없음은 전혀 다른 판단입니다. 실제 배당액에 영향을 미치는 세금·채권액·배당순위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제6층 제619호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정상 아파트(청년주택), 원룸식 이용 |
| 전유면적 / 층수 | 23.1866㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 163,308,102원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 현재 근저당권자 | 한국주택금융공사 (2025.07.01 근저당권 이전) |
| 임차인 | 오정은 · 보증금 52,680,000원 · 대항력 있음 |
| 준공 / 규모 | 2022.05.13 · 253세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정 및 후순위 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 앞서 등기된 세정건설의 가압류와 가처분은 이미 말소됐습니다.
그러나 임차인 오정은의 전입신고와 점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 2026.01.06에 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 이 임차인을 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 기존 점유·전입·확정일자에 기초한 대항력과 우선변제권을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 오정은 제6층 제619호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.08.08 확정 2022.07.07 점유개시 2022.07.29 |
52,680,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계 없음
배당요구 2026.01.06 |
| 임대차계약일 | 2022.06.25 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.07.29 |
| 확정일자 | 2022.07.07 |
| 전입신고일 | 2022.08.08 |
| 보증금 | 52,680,000원 |
| 월차임 | 360,000원 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2026.01.06 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2026.01.06 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 전액 배당 시 0원 · 미배당액 발생 시 잔액 인수 가능 |
특히 임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수됐지만, 임차인의 최초 점유·전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 등기 접수일이 늦다는 이유로 선순위 임차인의 권리를 과소평가하지 않는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 신건 270,000,000원, 시세 검증이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이며, 예상배당대로 임차보증금이 전액 변제된다면 최저가 기준 실질취득금액 역시 270,000,000원입니다. 단, 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
문제는 이 가격이 시장에서 합리적인 수준인지 판단할 비교 실거래가 확보되지 않았다는 점입니다. 에드가쌍문은 253세대 규모이며, 대상 호수는 23.1866㎡ 원룸형 주거시설입니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래 수준을 검증하지 않은 상태에서 270,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 172,800,000원 | 0원 | 172,800,000원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 예상 보증금 인수액을 더한 금액입니다. 각 회차의 인수액 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 한 추정이며, 실제 매각가·집행비용·배당순위 등에 따라 변동될 수 있습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각 결과가 아닙니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다. 다만 이는 해당 물건이 반드시 유찰된다는 뜻이 아니며, 유찰 후 가격 역시 시세와 비교해야만 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 · 오정은 선순위 보증금 우선변제 |
52,680,000원 | 52,680,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 원 설정권자 하나은행 |
240,467,601원 | 212,740,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 원 설정권자 하나은행 |
163,308,102원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 온라이프건설 |
34,478,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배당액 | — | 270,000,000원 |
집행비용 4,580,000원은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 관한 실제 배당 조정은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권액은 배당 시뮬레이션에 사용된 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 하나은행 명칭은 최초 설정권자 표시로, 관련 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사에 이전됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 임차인 전액 배당 가정
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 270,000,000원 | 212,740,000원 | 225,513,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 216,000,000원 | 159,496,000원 | 278,757,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 172,800,000원 | 116,900,800원 | 321,353,139원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 근저당권자들에게 배당되는 금액이 줄고 채권 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 회차별 계산에서는 임차인 오정은의 보증금이 계속 전액 배당되는 구조여서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐습니다.
여기서 중요한 구분은 근저당 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 갚아야 할 채무가 아니라는 점입니다. 반면 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당은 매수인의 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아지는 경우에도 임차보증금 전액 배당이라는 조건이 유지되는지를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근. 중·소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 대학교, 금융기관, 시장, 공동주택 등이 혼재한 지역이며 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 솔밭공원역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 규모 에드가쌍문. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층이며 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕설비, 승강기와 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 이용형태. 전유면적 23.1866㎡의 원룸식 청년주택으로 조사됐습니다. 일반 중대형 아파트와 매수 수요층이 다를 수 있으므로 동일 면적·동일 주거 유형의 거래 및 임대 수요를 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대, 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡입니다. 정방형 평지로 서측 삼양로와 북측·동측 도로에 접합니다.
- 도시계획. 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 입찰 전 최신 적용 범위와 해당 용도에 대한 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2019.05.24 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한에 관한 기재가 있으므로 매각 후 임대사업 관련 제한의 존속 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태, 수선 필요성 및 점유 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인의 보증금. 오정은의 보증금 52,680,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 발생 시 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.
- 임차권등기와 점유. 을구 4번 임차권등기, 최초 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 현재 실제 점유 상황을 대조해야 합니다. 보증금 반환과 명도·등기말소 절차도 확인 대상입니다.
- 근저당권 변경과 채권양도. 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 공동담보 관계 및 한국주택금융공사로의 권리이전을 최신 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 조세채권의 배당순위가 임차보증금 전액 변제에 영향을 주는지 검증해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 단지 및 유사 원룸형의 최근 실거래가격을 확보해 최저가 270,000,000원의 시세 적정성을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 제한 등 관련 의무의 존속·승계 여부 및 매각 후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자와의 협의, 내부 수리 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류와 현장 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 문건 및 최신 현장 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “예상 인수 0원 ≠ 인수 위험 없음”
에드가쌍문 619호는 2022.08.12 근저당권보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 현재 최저매각가 270,000,000원으로 계산하면 임차보증금 52,680,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명 긍정적인 요소입니다.
그러나 매각물건명세서에는 보증금 미변제액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 여기에 근저당권 변경·추가설정과 채권양도, 세무서 압류 등 배당 관련 확인 사항이 존재합니다. 임차보증금의 최종 배당이 달라지면 실질취득비용도 바뀔 수 있습니다.
가격 역시 별개 문제입니다. 전유면적 23.1866㎡의 청년주택 원룸형을 신건 최저가 270,000,000원에 취득하는 것이 유리한지는 동일 유형의 최근 실거래와 임대 수요를 확인해야 판단할 수 있습니다. 민간임대주택 등록 관련 제한도 확인 대상입니다.
결론은 조건부 검토입니다. 예상배당상 인수액은 0원이지만 대항력 임차인의 권리와 실제 배당 결과를 확정적으로 확인해야 합니다. 가격은 아직 시세상 할인 여부가 검증되지 않았습니다. 선순위 임차보증금 전액 변제 확인, 공동담보·채권 변경 검증, 청년주택의 이용 제한과 실거래 검증이 선행돼야 합니다. 이 사건은 감정가만 보고 서둘러 입찰할 물건이라기보다 권리와 가격의 불확실성을 먼저 해소해야 할 물건입니다.
