* 인수 추정 0원은 확인된 권리의 매각 소멸을 전제로 한 수치입니다. 미확인 임대차계약, 민간임대주택 관련 사항 및 별도 법정 부담까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.
서울북부지방법원 2025타경5117. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 630호가 경매에 나왔습니다. 건물은 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 감정평가상 공동주택인 청년주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 근저당권의 최초 설정자는 하나은행입니다. 하나은행 담보권은 이후 한국주택금융공사에 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 특징은 권리 숫자가 적지 않다는 점입니다. 근저당권 설정과 변경, 공동담보 추가, 채권자 이전 등이 연속적으로 나타나고, 별도의 민간임대주택등기가 있습니다. 등기부상 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 장부에 기재된 채권최고액을 모두 독립 채무처럼 더해서 실제 부담액으로 해석하면 안 됩니다. 특히 하나은행의 기존 근저당권 변경과 추가 근저당권 설정 기록을 구분해야 합니다.
또 하나의 관건은 가격입니다. 최저가 355,000,000원은 아직 유찰되지 않은 감정가 그대로입니다. 주변 교통여건과 건물의 비교적 최근 사용승인 이력은 참고할 수 있지만, 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 신건 가격에 매력을 부여하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제6층 제630호 도로명: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 6층 630호 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 203,031,695원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 · 을구 1번 근저당권 · 최초 주식회사하나은행 |
| 현재 근저당권자 | 한국주택금융공사 (2025.07.01 권리이전) |
| 점유 관련 | 현황조사상 이채현 전입 확인 · 보증금 및 임대차 내용 미상 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
핵심은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 하나은행이 설정한 채권최고액 298,959,720원의 근저당권이 말소기준이며, 2023.07.14 채권최고액이 203,031,695원으로 변경됐습니다. 2025.07.01 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐지만, 권리이전이 원래 근저당권의 순위를 새롭게 만드는 것은 아닙니다.
을구 2번 근저당권은 2023.07.14 설정됐고, 을구 3번 온라이프건설 근저당권과 을구 4번 서정만 근저당권도 모두 말소기준보다 늦게 설정됐습니다. 경매개시결정과 목포세무서장 관련 압류 역시 후순위로, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정됐던 세정건설 가압류 및 가처분은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이채현 1명입니다. 전입신고일은 2024.07.26으로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채현 | 2024.07.26 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확인 필요 | 등기상 인수 0원 추정 |
| 실제 임차인 | 이채현 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 / 용도 | 미상 |
| 전입신고일 | 2024.07.26 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 월 차임 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 확인 필요 |
| 대항력 | 확인된 전입일 기준 말소기준권리보다 후순위 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 추정 · 임대차 및 매각조건 확인 전 확정 불가 |
③ 시세 비교 — 신건 355,000,000원의 가격 검증이 먼저
에드가쌍문은 2022.05.13 사용승인된 253세대 규모 건물입니다. 다만 본건과 면적·층·이용조건이 일치하는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 355,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 지표 | 확인 내용 | 분석상 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 355,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 355,000,000원 | 감정가의 100% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 비교 불가 | 시세 대비 할인율 판단 불가 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 가격 방향성 판단 불가 |
| 거래 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 여부 판단 불가 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 신건 입찰 신중 검토 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이는 가격 협상력이 생기는 회차를 검토할 때 참고할 수 있지만, 그것만으로 다음 유찰을 예측하거나 적정 낙찰가격을 산출할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
매각가가 현재 최저가인 355,000,000원과 같다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 추정금액은 349,230,000원입니다. 제시된 배당 가정에서는 선순위 근저당권에 대부분이 배당되고, 후순위 채권자에게는 큰 미배당 금액이 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,770,000원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당권 | 298,959,720원 | 298,959,720원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당권 | 203,031,695원 | 50,270,280원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 | 42,864,834원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 추정치를 재현한 참고 계산입니다. 특히 을구 1번에 변경 전 채권최고액 298,959,720원이 사용됐으므로, 2023.07.14 변경등기 및 공동담보 관계를 반영한 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 적정가는 별도 판단
감정가의 100%·80%·64%에 해당하는 회차별 가정입니다. 유찰 시 최저매각가는 내려가지만 채권자들의 미배당금은 증가합니다. 다만 후순위 채권 미배당이 증가한다고 해서 매수인이 그 차액을 인수하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 295,626,249원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 365,632,249원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 421,637,049원 |
단지 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타나지만, 실제 다음 매각 회차나 낙찰가격은 예측할 수 없습니다. 또한 284,000,000원 또는 227,200,000원으로 최저가가 내려가더라도 실거래 시세가 확인되지 않으면 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상용건물, 업무용건물과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경전철역이 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호이며 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지이며 주상용건물 등의 부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 용도·대상자별 허가구역 지정사항이 기재돼 있으므로 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 범위와 입찰·취득 시점의 효력을 확인해야 합니다. 아파트 용도 한정 지정사항을 본건에 자동 적용해서는 안 됩니다.
- 건축 및 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대 규모의 비교적 최근 사용승인 건물이지만, 본건과 같은 면적·유형의 실거래 비교가 확보되지 않아 실제 매매 수요와 적정가격을 평가하기 어렵습니다.
- 임대 이용 특성. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 민간임대주택 등록사항이 존재합니다. 일반 다세대주택과 동일한 임대·매매 여건으로 단순 가정하지 않는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 근저당권 설정일 2022.08.12, 채권최고액 변경일 2023.07.14, 한국주택금융공사 권리이전일 2025.07.01을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 공동담보 중복 검토. 을구 1번·2번 근저당권의 추가설정 및 공동담보 관계와 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요. 채권최고액의 단순 합계는 실제 채무액이 아닙니다.
- 임차인 조사. 이채현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일은 말소기준 이후이지만 임대관계의 전모는 확정되지 않았습니다.
- 민간임대주택 확인. 등록임대주택의 임대의무기간, 등록상태, 임대료 제한과 경매 취득 후 처리사항을 담당 기관 및 관계 서류로 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 특별매각조건과 매수인에게 인수되는 권리 또는 부담이 따로 기재됐는지 원본을 확인하세요.
- 국세 압류·당해세. 목포세무서장 압류는 매각으로 소멸할 예정이나, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 금액과 우선순위를 확인하세요.
- 시세 검증. 355,000,000원의 가격 적정성을 판단하려면 동일 용도·면적·층·임대조건의 최근 거래를 비교해야 합니다. 단지 전체 평균이나 감정가만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 임차인의 실제 거주 여부와 퇴거 가능 시점, 인도명령 및 명도에 필요한 절차와 비용을 사전에 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목은 관리주체에 확인하세요.
- 일정 및 원본. 2026.10.27 매각기일의 변경 여부, 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”
에드가쌍문 630호는 등기상 근저당권들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 실제 임차인 1명의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 담보권만 놓고 보면 매수인에게 직접 승계될 위험은 제한적입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인의 보증금과 구체적인 계약 내용도 미상입니다. 특히 기존 근저당권 변경과 추가설정·공동담보 관계가 복잡해 제시된 배당액을 실제 확정 배당처럼 해석해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 감정가이자 최저가인 355,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 확보되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.5회는 참고사항일 뿐, 그것만으로 신건이 비싸거나 향후 유찰가격이 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
종합 결론은 보수적 C등급입니다. 권리 소멸 구조는 일부 긍정적이지만, 임대관계 확인, 공동담보 검증, 실거래 시세 확보가 선행돼야 합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 낙찰받을 수 있는 가격이 아니라, 실제로 부담할 조건을 확정하고 시장가격보다 합리적인 금액으로 취득할 수 있는가입니다.
