서울북부지방법원 2025타경5209. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 6층 643호입니다. 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용되는 다세대 물건으로, 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반적인 무임차 주택과 달리 전입이 확인되는 사람이 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기록돼 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 민간임대주택 등록과 복수의 근저당권, 채권 이전까지 겹쳐 있습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 추정과 모든 확인 절차가 끝났다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임대관계는 확인 필요

말소기준은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 앞선 세정건설 가압류는 등기부상 이미 말소됐으며, 뒤에 설정된 온라이프건설 근저당권, 도안 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

대항력은 2022.08.12 말소기준권리와 전입일을 비교한 판단입니다. 두 사람의 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았습니다. 임차인 수에는 보증기관 대위·승계 신고자를 포함하지 않았습니다.

이범희는 2023.08.01 전입했고, 장선아는 2025.06.23 전입했습니다. 둘 다 말소기준권리보다 전입이 늦으므로 기재된 기준에서는 대항력이 성립하지 않습니다. 장선아는 2025.12.26 배당요구를 신고했습니다. 반면 이범희의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 271,000,000원의 가격 메리트는 미확인

에드가쌍문은 253세대 규모이며 준공일은 2022.05.13입니다. 가격 비교 대상으로 기록된 면적은 23.1866㎡이지만, 동일 면적 실거래와 일치하는 거래 표본이 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 271,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

이 표는 현행 근저당권 변경·이전 및 실제 채권잔액을 최종 대조하기 전의 기계적 배당 추정입니다. 특히 을구 1번의 채권최고액 변경에도 최초 금액이 적용됐고, 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전된 사실이 배당 항목 명칭에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.

현재 매각가를 전제로 집행비용 4,594,000원을 제외한 채권자 예상배당은 266,406,000원입니다. 추정 채권 총액 1,576,253,939원 중 미배당액은 1,309,847,939원으로 계산되며 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 미배당 채권이 모두 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 미배당과 매수인이 인수하는 권리는 별개입니다.

회차별 시나리오 — 가격 하락과 권리 인수는 별개

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 권리분류상 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 이 수치는 임차보증금·민간임대 관련 법적 관계를 최종 검토한 결과를 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·공동주택·학교·근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다. 공부상 공동주택(청년주택)입니다.
• 토지 및 도로. 대체로 정방형 토지이고 서측·북측·동측에 도로가 소재합니다. 토지면적은 3,111.0㎡이며 개별공시지가 기록은 4,865,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 관련 지정이 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 허가구역과 아파트 용도 한정 허가구역이 기록돼 있습니다. 본건은 다세대이므로 실제 취득자와 이용 목적에 따른 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 253세대 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 개별 호실의 환금성 및 적정 매각가격은 판단을 유보합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 이범희·장선아의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
• 대항력 및 인수 재확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후이나, 매각물건명세서의 인수 조건과 현황조사 내용을 최종 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 매각 이후 의무와 지위승계 문제를 확인하세요.
• 근저당권 변경. 을구 1번의 채권최고액 변경과 을구 2번 추가설정, 공동담보 관계 및 현재 채권잔액을 확인하세요.
• 채권자 이전. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 두 근저당권의 실제 배당권자 및 배당순위를 검증하세요.
• 압류·당해세. 목포세무서장의 압류와 관련된 조세채권 금액 및 법정기일을 확인하세요. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 시세 검증. 동일 건물, 동일 면적 및 유사 이용형태의 최근 실거래가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
• 명도. 임차인 2명의 현재 거주 여부와 실제 사용관계를 확인하고, 인도 및 점유 정리 절차를 고려하세요.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “예상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 물건은 2022.08.12 근저당권이 말소기준이고, 전입이 확인된 임차인 2명 모두 그 이후 전입했습니다. 후순위 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 현재 계산된 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 민간임대주택 등기, 확인되지 않은 임차보증금, 근저당권 채권최고액 변경과 채권 이전은 단순히 넘길 수 없는 확인사항입니다. 또한 신건 최저가 271,000,000원을 평가할 동일 면적 실거래 근거가 부족합니다. 단지 평균 유찰이 1.5회라는 사실만으로 다음 회차에서 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수도 없습니다.

결론은 권리구조 일부 양호, 확인사항 다수, 가격 판단 보류입니다. 우선 임차관계와 민간임대 관련 의무, 근저당권 및 배당자료를 정리하고 객관적인 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.