서울북부지방법원 2025타경5292. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 710호입니다. 공부상 물건종류는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 건물 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

이 사건은 채권액이 크다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 사실을 구별해야 합니다. 등기에는 큰 금액의 가압류가 존재하지만 말소기준권리 이후 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 민간임대주택 등록과 임차인의 점유관계, 선순위 근저당의 변경 내역은 낙찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 가능하지만 확인할 것이 있다

말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 온라이프건설 근저당, 박미숙·주식회사 도안의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정과 국가 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

주의할 것은 2022.08.03 접수된 주식회사세정건설의 가압류입니다. 말소기준보다 앞선 등기였지만 2023.07.19 해제에 따른 말소가 확인됩니다. 같은 채권자 명의의 2022.09.13 가처분도 2023.07.17 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 계산할 이유는 없습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 하윤지 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다.

말소기준일은 2022.08.12, 하윤지의 전입일은 2025.06.27입니다. 전입신고가 말소기준보다 늦기 때문에 제시된 임대차 자료만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 매수인이 이 임차인의 보증금을 승계한다고 산정하지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 별개의 문제입니다. 배당요구가 접수됐더라도 실제 배당액, 소액임차인 최우선변제 가능성, 점유 부분과 명도 상황은 확정되지 않았습니다. 입찰 전 임대차계약서·주민등록 전입 내역·확정일자 자료와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 232,000,000원의 시세 검증이 먼저

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 232,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 가격 할인 없이 감정가 100%에서 경매가 시작됩니다.

에드가쌍문은 253세대이며 준공일은 2022.05.13입니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다. 다만 현재 물건과 정확하게 대응하는 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 단지의 기준 면적 23.1866㎡도 이번 물건과 동일 면적으로 검증된 값이 아니므로, 이를 직접적인 가격 비교에 적용하지 않습니다.

위 두 유찰 시나리오는 확정 매각일정이나 확정 최저가가 아니라 가격 변화 가정입니다. 또한 선순위 임차보증금 승계가 없는 현재 분석을 기준으로, 실질취득금액은 낙찰대금과 동일하게 추정하되 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

다음은 감정가 전액에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정치는 4,048,000원, 채권자에게 돌아가는 예상배당 합계는 227,952,000원으로 산정돼 있습니다.

위 표는 채권최고액과 청구금액을 이용한 기계적 배당 추정입니다. 특히 을구 1번 근저당은 2023.07.14 채권최고액이 163,308,102원으로 변경됐으나 표에는 종전 240,467,601원이 적용돼 있습니다. 근저당권의 한국주택금융공사 이전도 표의 채권자 명칭에는 반영돼 있지 않습니다. 실제 배당은 변경등기, 피담보채무, 공동담보·추가설정 관계, 임차인 최우선변제, 조세채권 등에 따라 달라집니다.

⑤ 배당 부족과 매수인 인수는 다르다

배당 시뮬레이션에서 신청채권자의 청구금액은 163,308,102원이지만, 해당 신청채권에 대응하는 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 이는 먼저 기재된 근저당에 매각대금이 모두 배당되도록 계산했기 때문입니다.

그러나 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 선순위 채권최고액이 변경됐다는 점에서 실제 채권귀속과 배당순서를 단순히 별개 채권으로 확정할 수 없습니다. 첫 번째 근저당과 두 번째 추가설정 근저당의 실질적 채권관계를 원본 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉도서관 북동측 인근에 위치하며, 삼양로 주변으로 음식점·카페·병원·약국 등이 형성된 노선상가지대입니다. 인근에 백운초등학교·서라벌중학교·솔밭근린공원이 있습니다.
• 교통. 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 있으며, 서측 삼양로변에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 에드가쌍문 253세대 공동주택입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 약 7~8m, 동측 약 7m 도로에 접해 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 평지·정방형 토지이며, 토지면적은 3,111.0㎡입니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 확인되므로 입찰 시점의 적용 대상과 허가 여부를 점검해야 합니다.
• 건물 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 생활편의시설은 장점이지만 청년주택형 다세대의 매수층과 임대수요는 일반 아파트와 다릅니다. 동일 면적 최근 매매가격과 임대조건 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.08.12 을구 1번 근저당과 2023.07.14 변경등기, 2025.07.01 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내역을 원본으로 확인하세요.
• 추가설정·공동담보 확인. 을구 1번과 2번의 피담보채무 관계 및 실제 배당순위를 확인하고, 동일 채무의 중복 계상 가능성을 검토하세요.
• 임차인 보증금 확인. 하윤지의 보증금·차임·확정일자·실제 점유 부분과 배당요구 내용을 대조하세요. 현 단계에서는 전입일 기준 후순위지만, 사실관계 확인이 필요합니다.
• 명도 계획. 임차인이 존재하므로 배당 여부와 별개로 실제 퇴거 및 인도 절차, 명도비용 발생 가능성을 고려하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 지위, 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 매수 후 관련 의무와 등록 말소 가능 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
• 세금·공과금. 2026.01.27 국가 압류가 존재합니다. 조세채권 배당순위, 당해세 및 기타 비용을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비와 사용료를 구분하고 매수인 부담 여부를 확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 에드가쌍문의 유사 면적·용도 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 조사해 232,000,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 최종 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 가격과 임대차는 보류”

에드가쌍문 710호는 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 하윤지의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서는 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.

그렇다고 단순한 안전 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 민간임대주택 등록, 보증금 미상 임차인, 선순위 근저당 변경액과 배당 모형의 불일치가 존재하기 때문입니다. 게다가 최근 동일 면적 실거래 검증 없이 최저가 232,000,000원이 적정가격인지 판단할 수도 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이지만, 이 수치만으로 이번 물건이 유찰된다거나 어느 가격에서 낙찰될지를 예측할 수는 없습니다. 향후 가격이 낮아지더라도 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매입총액과 최신 시세를 비교해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 권리상 대규모 채권 미배당 자체를 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 미확인 임대차 내용과 배당 구조의 불확실성, 가격 검증 부족을 고려하면 현재 신건 가격에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 임차관계와 근저당 채권관계를 정리하고 유사 물건의 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.