서울북부지방법원 2025타경5476. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 730호입니다. 공부상 다세대에 해당하며, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 2022.05.13. 준공된 253세대 건물로, 소유자는 법인인 도휘주식회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 297,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 하나은행 명의로 설정된 근저당이 여러 건 존재하고, 온라이프건설과 서정만의 후순위 근저당도 확인됩니다. 다만 하나은행의 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸할 담보권이 많다는 것 자체가 매수인이 그 채무를 부담한다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 검토 지점은 임차인 보증금의 실체, 민간임대주택 관련 의무, 그리고 입찰가격의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

이 물건의 말소기준권리는 2022.08.12. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 298,959,720원이었으나 2023.07.14. 변경등기로 203,031,695원이 됐습니다. 2025.07.01.에는 근저당권자가 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

그 이후 설정된 을구 2번 하나은행 근저당 203,031,695원, 을구 3번 온라이프건설 근저당 42,864,834원, 을구 4번 서정만 근저당 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국의 압류도 매각에 따라 등기상 소멸할 권리입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 어준환 1명입니다. 전입일은 2025.08.18.로 말소기준인 2022.08.12.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

배당요구는 2026.01.29. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 판단을 유보해야 합니다. 배당 계산상 인수액은 0원으로 산정됐으나, 점유 부분과 임대차계약의 내용이 확인되지 않은 만큼 실제 명도 비용과 임대차 관련 분쟁 가능성까지 0이라고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 297,000,000원이 저렴한지는 미확인

에드가쌍문은 2022.05.13. 준공된 253세대 건물입니다. 분석 대상 면적은 30.0311㎡로 표시돼 있으나, 동일 면적 실거래 비교는 확정되지 않았습니다. 따라서 297,000,000원의 감정가를 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 부족합니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이는 가격 재검토가 필요한 참고 지표일 뿐, 해당 물건의 유찰이나 향후 낙찰가격을 보장하는 수치는 아닙니다. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수 없으며, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 거래 시세를 확인하기 전에는 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)

위 표는 주어진 배당 산정값을 표시한 잠정 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,958,000원, 담보채권 배당 292,042,000원, 채권 미배당 352,814,249원으로 계산돼 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당 부족이 확대

가격이 내려갈수록 담보채권자의 미배당 추정액은 커집니다. 하지만 매수인 인수액은 현재 권리분석 시나리오에서 모두 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자가 추가로 갚아야 하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

다만 실제 배당액은 등기상 변경된 근저당 금액, 한국주택금융공사로의 권리이전, 임차인의 우선변제 가능성, 조세채권에 따라 변동할 수 있습니다. 유찰 회차별 매각가도 예정된 최저매각가가 아니라 각 할인율을 적용한 가정 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근입니다. 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 서측으로 삼양로 등 삼면이 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 730호입니다. 위생·급배수·난방·천장부착식에어컨·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
• 용도. 감정 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 일반 아파트와 동일한 거래시장이나 환금성을 전제하면 안 됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 기재돼 있어 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,865,000원/㎡. 이 수치는 토지 가격 참고자료로, 해당 730호의 직접적인 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 2022년 준공 건물이나, 동일 면적 실거래 비교가 확정되지 않아 매도 가능 가격과 거래 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경·이전 확인. 을구 1번 최초 298,959,720원과 변경 후 203,031,695원의 관계, 을구 2번 추가 근저당 및 한국주택금융공사 이전 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 배당순위 검토. 공동담보, 실제 피담보채무, 조세채권 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인한 뒤 예상배당을 재산정해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 어준환의 임대차계약서·보증금·확정일자·월차임·계약기간 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 거주 여부, 점유 부분, 계약 종료 및 인도 협의 가능성을 확인하고 필요한 명도 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 취득 시 임대사업자 지위 및 의무 승계 여부를 관계기관과 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 대상 호실과 면적·용도·층수·거래조건이 비교 가능한 최근 실거래를 확인하고 신건 가격 297,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 237,600,000원 및 190,080,000원은 할인 가정액입니다. 실제 최저매각가 변경과 매각기일은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목, 취득 관련 세금, 기타 비용을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대사업자 등록 관련 문서를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “담보권 말소와 투자 안전성은 다르다”

에드가쌍문 730호는 등기상 근저당과 압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 임차인 어준환의 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점 역시 선순위 임차보증금 인수 위험이 낮다는 판단을 뒷받침합니다.

그러나 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택 등록, 근저당 채권최고액 변경과 권리이전, 실거래 비교 공백이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 채권 미배당 352,814,249원은 변경·이전 전 근저당 금액을 사용한 잠정 배당 계산에서 나온 수치로, 실제 확정 배당과 구별해야 합니다.

결론은 권리 말소 가능성은 긍정적이지만, 신건 가격의 적정성과 임대차·행정상 의무는 검증이 필요하다는 것입니다. 감정가 297,000,000원에 곧바로 응찰하기보다 임차관계와 민간임대주택 관련 사항을 확인하고, 동일 조건 실거래로 입찰가 상한을 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서는 권리 일부 긍정, 가격 판단 보류가 적절합니다.